当“期房”遭遇“烂尾”该如何是好,期房烂尾了业主怎么办 新闻:今日拆迁法律话题

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2009年8月份，内蒙古的A以4000元/平方米的价格在当地购买了一套商品房，因该房为期房，故A只与开发商进行了网签，办理了银行贷款并开始每月定期还款，合同约定两年后交付房屋并办理相关过户手续。可仅仅时过去1年，开发商由于资金断裂，房屋停止建设，后又因为债务纠纷，公司倒闭。

时至今日已过去7年，此事仍旧得不到有效的解决，而且每月仍然要负担2000元的银行贷款。因为明知此时解除合同也得不到有效的赔偿，而且此事再考虑重新买房，房价早已不是他现在能够负担的起的，所以A只能硬着头皮继续每月还款，总想象着有一天此事会有个说法，但是看着遥遥无期的烂尾工程，A说自己真是骑虎难下。

与A一起遭遇此事的人提出去*访，要求政府解决，可A心里泛起了嘀咕，这样的事情人家政府又没有做错什么事情，政府会管吗？抱着试一试的心态，他们相约来到了当地区政府……

案件讲到这里，有必要给大家讲讲什么叫“期房”和“烂尾楼”。

期房

人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。

即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，在这一阶段购买商品房时应签预售合同。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约，所以存在诸多的不稳定因素。

期房购买流程大致如下：首先签订认购书，购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理预售登记，办理完预售登记后，契约方能具备法律效力，同时交纳印花税。

烂尾楼

烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

烂尾楼形成的原因很多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工。

本案中，A购买的期房之后变成了烂尾工程，此种情况之下得不到有效的解决，政府是否有义务进行监管?

我国存在商品房预售实行许可制度，即房屋虽未建成，但符合一定的条件时，（《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期）开发企业可向县级以上人民政府房产管理部门办理申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，进行销售。

感性一点说，政府及相关部门既然允许开发商在房屋没有建成的情况下进行预售，那么出现问题了就不能袖手旁观。然而实际情况是，此种问题政府如何解决确实无法可依，那么A该如何进行维权呢？

本案A当然可以要求解除合同并赔偿损失。根据《合同法》第九十四条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，并且可以要求赔偿损失；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。买房人也可以向人民法院起诉开发商并申请财产保全，如果开发商还有其他财产的可以依法处置予以偿还。

除此之外，有无更好的解决办法呢？根据《土地管理法》第三十七条，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。所以可以申请土地管理机关查处闲置用地的情况，进而通过收购或者回购的方式盘活停建工程。

据了解，早在2000年6月，沈阳市政府就出台了《沈阳市房地产开发经营管理办法》，其中第17条就是关于烂尾楼情况的处理，房地产开发企业应按照限时制度的规定，按时完成房地产开发项目。对停缓建项目，可延长竣工时限，但延长时限最多不得超过一年。在延长时限内仍未竣工的，由市房地产开发主管部门收回项目建设权，重新组织招标、拍卖。2003年5月，沈阳市又明确表示对那些限期内不能启动或复工无望的烂尾工程，政府将依法采取代为处置、转让产权、强制拍卖，乃至强制拆除等措施。据此可知政府处理此类事件是有章可循的，虽然没有明确的法律依据，但至少可以明确此类事件并非普通的民事法律关系。

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内容审核：李轩教授

来源：临律-当“期房”遭遇“烂尾”该如何是好，

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