农村土地征收中最常见的问题“无证房”,农村无证房屋遇到征收:今日拆迁法律话题

【普遍疑惑】

根据我国的法律规定，我国土地分为国有土地和集体土地，而集体土地的征收通常是发生在农村，在我们所经手的农村土地征收案件中，最经常遇到的一种情况就是住了十几年的房屋没有证，是所谓的“无证房”。这种“无证房”在遇到征收的时候，通常会因为“无证”而无法获得应有的补偿，事实果真如此吗？

【晏清说法】

首先，我们要明确一点，所谓“无证”，通常就是没有办理规划审批手续，这其中有相当多的人是因为在建房的时候没有法律意识，大家都这样办，很多人也就随大流了。还有更多的是因为历史政策原因，最终结果就是审批登记不完善，房子住了很多年，但是却啥证都没有。

那么针对“无证房”我们一定要把握住最关键的一点，那就是“无证房”并等于违法建筑。从上面表述可知，无证房形成的原因是多种多样的，不能搞一刀切，把所有的无证房都认定为是违法建筑而不予补偿。实际上，根据我国各个地区的拆迁补偿政策可知，有下列几种“无证房”是可以参照合法房屋进行补偿的。

（一）1983年12月10日前已建成的房屋；

（二）1983年12月10日至1992年8月13日期间建成，取得建设许可证并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途进行建设或已领取土地使用权证但因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋；

（三）1992年8月13日后建成，因历史原因审批手续不完整而未登记的建筑，包括：1.已取得建设工程规划许可证、村镇建设规划许可证或乡村建设规划许可证，并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途建设但未经相关部门验收的房屋；2.已取得建设用地规划许可或土地使用权证，且已经按照规定缴纳城市基础设施配套费的房屋；3.已领取土地使用权证，且已经相关部门罚款处罚的房屋。

（四）经所在区政府批准、因历史原因遗留的可视为合法建筑的其他类型未登记房屋”

以上四类无证房市可以获得补偿的，具体的补偿标准要看当地的具体规定，在具体数额上可能会有差距。如果你的房子符合上述四条之一，但是征收方却以无证为由不给补偿，那肯定是缺乏法律合法性的。

【温馨提示】在征收实践中，有的征收方往往会以被征收人没有取得审批、“无证”、“违建”等种种借口为由，故意压低补偿金额，更有甚者连补偿协议都不签订，自然也不给任何补偿。针对这种情况，最高法早就有裁判意见认为， 行政机关和人民法院应该综合考量无证房没有办理产权登记的历史原因、房屋来源及房屋用途等因素，不能直接以违法建筑为由不予补偿。 因此无证房的赔偿是有权威案例参考的，不是毫无依据的。如果您遇到无证房问题，可得及时收集保存好证据，必要的时候要动用法律武器维护自己的合法权益。

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内容审核：范美华律师

来源：临律-农村土地征收中最常见的问题“无证房”，

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