拆迁房无证继承怎么办,拆迁房无证能买吗:在线拆迁法律咨询

拆迁房无证继承怎么办,拆迁房无证能买吗

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编者按

随着我国工业化和城市化进程的加快，农村土地征收的问题也日渐增多，原本大家都不在意的“乡下老房子”似乎一夜之间变成了香饽饽，但由于客观历史原因，我国农村房屋普遍缺少审批手续，没有权属证明，进而导致在司法实践中，该类农村无证房屋的继承问题相对于其他遗产的继承更为复杂，难度也更大。小编今天就试着跟大家分享司法实践中的具体操作，也欢迎有兴趣的朋友共同探讨、交流。

一、农村无证房屋继承问题复杂、难度更大的原因

小编在之前的文章中分享过“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记“，详情可戳链接城镇户籍子女不能继承宅基地使用权吗？答：2020年自然资源部明确“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍子女继承并办理不动产登记”

上述规定一般针对的是权属清晰的农村房屋，但由于我国的农村土地政策、时代背景、历史原因以及农村习俗等各种因素，农民在宅基地上新建房屋普遍缺少审批手续，因而农村房屋普遍无证，再加上翻建、改建、扩建、拆迁、拆除、交易等情况的发生使得原本就无证的房屋又产生新的变化，进而导致这类农村无证房屋的继承问题更为复杂，难度也更大。

二、相关法律规定

《民法典》第一千一百二十二条 遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百三十一条，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

温馨提示：此处的“合法建造”应理解为有合法的用地审批、规划许可、施工许可、竣工验收等报建审批手续。

看到这里有朋友可能会问：既然如此，那这类农村无证房屋就无法继承了？非也非也，文章的标题是如何继承，那就说明并非一刀切的不能继承，但具体哪些能继承，要如何继承就得理清楚无证的原因，再结合房屋所在地当时的农村土地政策、风俗习惯等因素综合考虑。

三、农村无证房屋存在的几种情形及司法实践中的具体操作

（一）宅基地使用权的取得不合法，则该宅基地的上盖房屋也不合法，因此，这类房屋应不属于遗产，不能进行法律上的继承。

举例：1、宅基地的使用权未经审批，占用了耕地或基本农田新建的房屋；2、违反”一户一宅"等原则占用宅基地新建的房屋。

为什么说是不能进行法律上的继承呢？那是因为在现实生活中，由于时代背景、历史原因和各地的风俗习惯等因素，在以前（现在没有合法报建手续是不允许新建的）这类房屋，建成之后一般政府部门不会强制拆除，而房屋在客观上（而非法律上）是具有价值的——可以被占有、使用、收益和处分，因此，在新建人去世后，其继承人可以参考民法典等法律的规定就该房屋的达成继承分割协议，对其进行继承分割。当然，此协议在法律上不发生效力，但在实践中对各继承人有一定的约束力。小编要提醒的是对这类房屋进行继承分割时一定要考虑随时会被强制拆除的可能。

（二）宅基地经依法获批，但建造房屋时未遵循国土空间规划和村庄规划，或者超过宅基地面积控制标准，或者缺少乡村建设规划许可证等建造审批手续的，这类房屋并非必然“不合法”，可根据自然资发〔2020〕84号《通知》补办登记，再依法继承。

这类房屋可以根据相关政策和地方性规定，看能否可以通过补办手续、确权登记等方式补正其“合法性”，再依法进行继承。

2020年5月14日自然资源部为了解决农村无证房屋的确权登记难题，发布了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号），规定“对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，地方已出台相关规定，按其规定办理。未出台相关规定，位于原城市、镇规划区内的，出具规划意见后办理登记。位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料；在《城乡规划法》实施后建设的，由村委会公告15天无异议，经乡（镇）人民政府审核后，按照审核结果办理登记。此规定的出台在一定程度上为农村无证房屋的继承问题扫清了障碍，这类房屋在确权登记后，便可依法继承。

（三）原宅基地房屋经依法报建审批，但后期由于各种原因未经审批进行翻建、改建、扩建的，可根据自然资发〔2020〕84号《通知》补办登记，再依法继承。

由于居住时间过久、建筑材料老化等原因，为改善居住条件，农村村民通常会对原有房屋进行翻建、改建、扩建。依据法律规定，农村村民利用其合法取得的宅基地进行住宅翻建、改建或扩建的，同样应当具备相关审批手续，如前所述，也可以依据自然资发〔2020〕84号《通知》规定看是否可以通过补办手续、确权登记、拆除不当建筑部分等方式补正“合法性”，再判断能否继承。

温馨提醒：房屋翻建客观上导致旧房灭失，翻建后的房屋能否继承、如何继承的问题，最高人民法院在其编著的《民法典物权编理解与适用（上）》（2020年7月出版）一书中明确指出法院在审理相关案件时，应当“尊重城乡差异，适度区别在国有建设用地与农村宅基地上建房，尊重目前农村宅基地上建房缺少审批程序的现实”，由此可见，此类翻建房屋是可以视情况判断能否继承。

（四）农村无证房屋被征收拆迁后，原无证房屋已经转换为了拆迁安置房或货币补偿，房屋兴建人的继承人可依房屋拆迁决定继承安置房或拆迁补偿款。

政府因公共建设需要，可以对宅基地及房屋征收并依法进行补偿，补偿的方式通常有房屋安置补偿和货币补偿两种，对于农村宅基地房屋拆迁补偿的继承问题小编在之前的文章中已经分享过，在此不作赘述，有兴趣的朋友请戳链接被继承人死亡后，其名下宅基地房屋的拆迁利益如何继承分配？答：此类案件需先将被继承人的遗产从总的拆迁利益中区分出来，再依法继承

（五）农村无证房屋因属于违法建设被政府部门强制拆除的，被拆除后的建筑材料可由继承人依法继承。

农村无证房屋如被相关行政部门认定为违章建筑并被依法拆除的，因房屋灭失且无转化形式，继承人无法对原有房屋进行继承，对于拆除后的建筑材料，若还有经济价值的，继承人可以依法进行继承。

温馨提醒：认定是否属于违章建筑属于相关行政部门的职能，不宜由司法取代，也就是说继承人如因农村无证房屋发生继承纠纷的，法院不能对无证房屋作出违章建筑的认定。

（六）农村无证房屋已经与同经济组织成员互换的，继承人只能对互换后的房屋依法进行补办登记之后，再依法进行继承。

农村房屋可以在同一集体经济组织的成员之间进行买卖或互换，但不得违反“一户一宅”规定和国土空间规划、村庄规划要求。这种情况下，因被继承人的房屋已经发生了改变，继承人只能对改变后的房屋依法进行补办登记之后，再依法进行继承。

温馨提醒：如果对方不是本集体经济组织的成员，而是城镇居民或其他经济组织成员的，因违反法律的限制性规定，该买卖或互换行为无效，被继承人并不享有对改变后的房屋享有所有权，因不具备财产合法性，该无证房屋便不属于遗产，无法继承，继承人可向房屋出卖人主张返还房款，对房款进行分配。

（七）农村无证房屋因自然因素坍塌的，农村宅基地使用权不得继承。

一般而言，农村房屋如自然坍塌的，被继承人死亡的，该宅基地使用权不得继承，继承人若符合宅基地使用条件的可依法重新申请，待审批后可以新建房屋；继承人若不符合宅基地使用条件的，该宅基地由村民集体收回。

结语

农村宅基地上无证房屋虽然缺少权属证明，但并非绝对不能继承。即使存在违反法律限制性规定的情况，由于种种原因没有被强制拆除的情况下，继承人可以参照民法典的规定达成继承分割协议自行协商“继承”。在具备合法取得宅基地使用权，但房屋缺乏报建手续的情况下，自然资发〔2020〕84号《通知》也对补办登记作出了规定，为农村无证房屋的继承扫清了障碍，继承人可以按规定补办手续、确权登记等，使得无证房屋合法化，再依法继承。现实中可能存在的问题远比小编列举的要多得多，期待望有兴趣的朋友能够分享更多经验和案例，共同学习。

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投稿：邹言和

来源：头条-遗产继承中的重点难点：农村宅基地上无证房屋如何继承？

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