租得好好的房子要征收，承租人只能去睡大街吗,租房被征收,租住人的东西咋办:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 11:09 | 编辑:圣运律师 | 浏览:41

摘要：租得好好的房子要征收，承租人只能去睡大街吗，近期圣运律师接待的咨询不仅仅限于“被征收人”，而是包括了相当一部分被征收房屋的承租人。由于目前法律中对如何保障承租人在征收中的利益缺乏明确的规定，这一块儿可谓是法律空白，那么在这种情况下我们

近期圣运律师接待的咨询不仅仅限于“被征收人”，而是包括了相当一部分被征收房屋的承租人。由于目前法律中对如何保障承租人在征收中的利益缺乏明确的规定，这一块儿可谓是法律空白，那么在这种情况下我们该如何最大程度的保障承租人在征收过程中的利益呢？本文，北京圣运律师事务所的黄晓丽律师将为大家做简单解答……

一、法律空白：《国有土地上房屋征收与补偿条例》将承租人排除在外

在2011年出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）前，对于被拆迁房屋的承租人仍有法律保护，即《城市房屋拆迁管理条例》规定：房屋承租人可以和拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议，可以向房屋拆迁管理部门申请行政裁决，可以继续租赁产权调换的房屋，可以取得搬迁补助费和临时安置补助费，可以取得停产停业补偿等。但是，在2011年出台的《条例》中，只规定了征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。同时，该条例的附则规定，在征收条例实施前取得房屋拆迁许可的项目，继续沿用原规定。

也就是说，在2011年《条例》公布以前已经取得房屋拆迁许可证的项目中，如果涉及有承租关系的房屋，需要按照原有的条例签订拆迁补偿协议，这时承租人是合法的拆迁补偿协议主体。而在《条例》公布之后开启的征收项目中，承租人不再是合法的拆迁补偿协议主体。因此，现行条例框架内，承租人因征收而遭受停产停业等损失，无权直接要求房屋征收部门进行补偿。

二、住宅和非住宅征收对承租人的利益损害

实践中，政府征收行为要与承租人利益直接挂钩，主要是看租赁期内是否受政府征收这种不可抗力因素影响而解除合同，还有租赁期限内进行的装饰装修等补偿问题。承租人虽不是被征收房屋的所有权人，但是，征收活动势必会影响到房屋承租人的居住、生产经营，势必给其带来损失。与承租人的法律关系如何处理，是征收工作能否顺利进行的重要问题。

1.住宅类房屋征收

实践中我们将住宅租赁主要分为公房承租和私房承租。由于历史遗留问题，公房的租赁关系十分复杂，也有因为市场原因导致的私房租赁关系，这中间，都可能夹杂着婚姻、血缘、友情、工作职级等各种附加关系。假设承租人没能与出租人通过租赁合同明确约定征收补偿归属，则会导致承租人因征收产生巨大的财产损失，甚至是居住权的丧失，附带的，甚至亲情变敌情、友情变陌路、工作职属变仇敌。这些承租人长期占有、居住房屋，与房屋所有人一样经历行政征收，却得不到任何补偿，这对承租人而言客观上并不公平。

对直接通过房屋中介等租赁房屋的承租人来说，居住得好好的房屋说拆就拆，个人的居住权绝对屈从于行政征收权，即使没有对房屋进行装修，搬迁损失也是较大的。如果承租人与出租人之间无法协商一致，承租人拒绝搬迁，必然影响征收的进程。而通过解除合同进而申请法院强制搬迁，甚至可能导致承租人流落街头的窘境。

2.非住宅类房屋征收

其实承租人所受到更多损害的是非住宅类的房屋征收。对非住宅类房屋征收中的房屋承租人来说，经营类房屋通常需要对房屋进行装修或增设其他附属物，这需要付出一定成本，征收不仅将造成搬迁和临时安置等损失，而且会造成停产停业损失，该损失往往金额特别巨大。此外，经营地址变更也很可能造成对供应商或客户的违约，由此产生的违约责任损失谁来承担？甚至也可能造成部分可得利益或预期利益的损失，这些损失又由谁来承担呢？

遗憾的是，目前房屋租赁合同通常都不能清楚的约定补偿项目，出租人与承租人之间的权利义务内容、合同期限等，均将对各方利益产生或多或少的影响，而这种影响往往不能协商一致。出租人在房屋租赁关系中似乎一直占据强势地位，而承租人却往往不得不面对“一旦房屋遇征收拆迁，合同即告终止，承租人需立即配合搬离房屋”这样的不利条款。

三、房屋承租人获得补偿权益的法律依据

通过以上分析，在房屋征收过程中对于承租人的确存在种种不公以及利益损害，那么，房屋承租人的损失，就该被法律规范这样不公平、无情的无视吗？明显不可能！但是承租人拿到补偿权益的依据又是什么呢？

承租人对房屋享有的租赁权为用益物权。在民法理论中占主导地位的理论是，房屋租赁权利是所有权派生的物权，是一种他物权。在当事人只签订租赁合同还未将不动产交付给承租人时，当事人之间只存在债权关系，承租人只享有债权；当事人之间一旦交付房屋，交付行为属于物权行为，该物权行为设定了租赁权，承租人的债权就因此而消灭，租赁权这一用益物权就是租赁合同所产生的承租人债权的归宿。承租人作为他物权人，虽然对财产所有权无权处分，但是基于租赁关系对所有权人财产享有占有、使用、收益的权利，是独立于所有权而存在的权利，与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权并列为用益物权。所以，物权法理论中将承租人列为用益物权人。

而用益物权人是可以得到补偿的。《物权法》第一百二十一条规定：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。所以，在房屋征收过程中，一旦房屋的使用人即承租人得不到补偿，仍然会拒绝搬迁，直至征收方在补偿权益弥补上作出合理妥协。

四、承租人该如何最大化维护自己的利益？

依据《条例》规定可知，如果承租人向房屋征收部门主张权益，征收部门将以房屋承租人不是房屋所有权人为由，主张向其支付补偿款没有法律依据；如果房屋承租人向房屋所有权人主张权益，房屋所有权人将以租赁合同没有约定或约定不清为由，主张向其支付补偿款既无合同依据也无法律依据。因此，面对征收，承租人只能从《合同法》和《物权法》两个角度，再结合最高人民法院《关于办理申请人强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》，来最大限度的维护自己的利益。

1.合同中要争取明确约定

首先，通过租赁合同约定好补偿项目和标准等，房屋所有人获得征收补偿后，承租人依据租赁合同向房屋所有人主张补偿。如果在租赁合同中，各方可以合理预见到征收问题，具体情况具体对待，并就相关补偿项目、条件、金额等达成一致意见，全部在合同中约定清楚明确，这样将为承租人减少很多不必要的麻烦。而且，即使有争议，也是承租人和房屋所有人的争议，可以依据合同法理论进行起诉，有利于争议的有效解决。

2.依靠《物权法》《合同法》等法律规定

如果没有合同依据，向房屋所有人主张损失无门的前提下，承租人可以依据实际占有房屋的优势，作为直接利害关系人依据《物权法》理论，直接向征收方主张相应的损害赔偿。当然，这中间要合理考虑剩余租期、停产停业损失、设备搬迁安装费用及其他损失等项目，不能漫天要价，故意影响征收进展。

圣运律师最后想提示广大房屋承租人的是，根据各地的地方性规定，公房承租人是能够直接向房屋征收部门主张补偿权益的，即地方性规定弥补了《条例》在这一问题上的空白。而一般的房屋承租人尤其是准备租赁房屋用于生产经营的朋友则要在签订租赁合同时将房屋可能遭遇征收这一问题作为风险考虑进去，未雨绸缪，居安思危，尽量避免征收可能造成的动荡与纠纷。

作者丨苏昂北京圣运律师事务所

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