企业承租厂房遇拆迁“合同终止”，补偿管谁要,厂房拆迁承租人补偿:今日拆迁法律话题
一提到拆迁，人们总会不自觉的想到那些弱势的被拆迁个人。但除此之外，企业作为拆迁案件中的另一类主体，其合法权益也极易受到损害。特别是当企业承租的厂房遭遇拆迁时，承租企业由于不是被拆迁人而常常被排除在拆迁协商之外，其合法权利难以得到保障。那么在遭遇拆迁时，承租厂房的企业究竟该如何主张权利呢？遇拆迁合同是终止了，补偿又该去找谁要呢？
基本案情：经典的企业拆迁维权遭遇
北京A公司与通州区台湖镇某村B村民签订了《房屋租赁合同》，约定租期为2004年至2030年，每年分阶段缴纳租金。双方还在合同中约定：“在遇到国家、集体有政策性调整的时候，按照国家政策执行，合同提前终止”。在签订合同后，A公司办理了相关的登记，并开始经营。但天有不测风云，拆迁时有发生。在租赁合同签订后的第6年，通州区对台湖镇某村进行了房屋搬迁。拆迁办在知道A公司承租该处房屋，并实际经营的情况下，仍与B村民签订了房屋搬迁补偿协议。后B村民向法院提起了诉讼，要求A公司清退房屋，同时支付房屋使用费。A公司面临既得不到补偿又无法继续经营的困境。
法律分析：企业是否依法享有补偿权益？
根据A公司陈述的案件事实及提供的证据，北京圣运律师事务所的马丽芬律师分析认为，A公司作为实际经营者理应对拆迁补偿部分享有合法权利。
首先，A公司具备请求分割补偿利益的诉讼主体资格。A公司与B村民签订了房屋租赁合同，租赁B村民的厂房进行生产经营，并取得了营业执照和纳税登记证明。这些要素使得A公司具备了请求分割拆迁利益的前提。如果这个地方要进行拆迁或者征收，在法律上有利害关系的承租人就有权利提起企业拆迁中的分割之诉。如果企业租赁的是城市房屋，还可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，直接主张自己的补偿权利。
其次，A公司请求分割征收利益的范围该如何确定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第二十三条还规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
就本案的情况而言，A公司租赁该厂房，取得营业执照，同时在租赁期间持续地合法经营、合法纳税。那么，A公司作为该处房屋的实际经营人，就可以针对生产经营补偿的搬迁补助费、设备迁移费、停产停业补助等费用进行主张。同时，拆迁是对当事人财产权利的剥夺，因此A公司在承租期间新建的厂房和装饰装修等费用也需要进行补偿。
经审理，法院在结合相关规定和案件事实的前提下，支持了A公司的请求，将厂房重置费、停产停业补助费用等认定归A公司所有。律师通过与对方当事人在庭后协商等过程，最大程度地维护了A公司的合法权益。
律师提醒
最后，圣运律师提醒广大企业，在签订租赁合同时，若双方约定了“如遇到拆迁无条件终止合同，而对方不承担任何经济损失”的条款时，不必惊慌失措，也不必认为拆迁利益就此与自己无关。因为租赁合同双方可以在法律规定的范围内，任意约定其合同条款。若双方约定了上述内容也仅仅代表不追究对方的违约责任，不需要对方承担额外的经济补偿义务，而非等于不享有法定的拆迁补偿权益。我们也建议租赁厂房的企业要积极参与到房东和拆迁方的谈判中，特别是要跟拆迁方阐明自己的立场，即现有房屋由租赁方占有且实际经营，且拆迁仍发生在房屋租赁合同期限内，拒绝承租方参与拆迁事宜的谈判将带来后续问题，以此来争取话语权。自然，在选择企业的经营场所时，也要将遭遇拆迁、腾退的可能性作为一种风险予以考虑，尽力避免自己的经营目的落空。
作者丨白琳 北京圣运律师事务所
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内容审核：苗佳律师
来源：中国法院网-企业承租厂房遇拆迁“合同终止”，补偿管谁要，
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