案例|城市拆迁系列四十四：自管公房出租人放弃拆迁受偿后，承租人这般维权！:今日拆迁法律话题
关键词 / 北京拆迁，自管公房拆迁，承租人，拆迁补偿，A，B
办案律师 / A B
【事实概要】
2007年9月，北京市圣运有限责任公司取得房屋拆迁许可证，开始实施北京圣运道路改扩建工程拆迁计划。该项目所涉住宅达202户，总人数则多达696人。拆迁人对被拆迁户采取的拆迁补偿方式均为货币补偿，补偿价格约2200元每平方米。
当拆迁大潮来临之时，有的人们总是难以与“拆迁之痛”擦肩而过！C（化名）、D（化名）、E（化名）、F（化名）便属于这一类人群。该四户均是北京圣运x有限公司物流管理分公司的职工，且均于2002年7月与单位签订《房屋内部租赁合同》，长期承租位于x号院内的单位自管公房。临拆迁后，北京圣运x有限公司物流管理分公司发表声明称放弃拆迁范围内属于公司住户的房屋产权，由拆迁人直接对拆迁户实施补偿安置工作。
拆迁人的节奏总是很快！2007年11月初，拆迁人以C、D为被申请人，向丰台区圣运员会提交了《北京市城市房屋拆迁纠纷裁决申请书》。同月中旬，丰台区圣运员会作出《城市房屋拆迁纠纷裁决书》，裁决C、D按评估标准即2200元每平方米领取拆迁补偿款。
面对一纸裁决，C、D不禁心急缭绕：拆迁之于他们，一生一遇，而这一遇，又来得如此唐突而决绝！急需一盏指路“明灯”的C、D与E、F四人一起委托了A、BI位律师代理其拆迁法律事务。
6个月的光阴见证了法律的神圣与智慧的交融，也改变了四委托人的焦灼命运——四人均以满意的补偿数额与拆迁人达成补偿协议！
【办案掠影】
法不阿贵，方成公器！这一至理法言总能给予依圣运权的人们不竭的动力！介于C、DI委托人的被动境地，A、BI位律师一如既往地以法律之公器为依托，展开了维权大作战：
办案第一计：常规战——行政复议拆迁裁决！
拆迁纠纷的纷繁复杂之中往往总能瞥见行政机关的足迹，而作为久经拆迁维权之战场的专业律师，也总是能很快找准这些足迹与法律规范之间的悖论，进而以这些发现作为改写案件情势的突破口！
在C等四委托人的案件中，首要的突破口莫过于拆迁主体的认定上——被拆迁人应当是被拆除房屋及其附属物的所有人，而不包含使用人。C等四人作为承租人，并未与自管公房所有人签订房屋购买协议，故而仅仅是房屋使用人，不得作为法律意义上的被拆迁人。因此，将C、D作为裁决主体是当然性的错误认定！此外，裁决书主要事实依据即《评估报告》存有主体、程序、估价依据等方面的疏漏，而裁决补偿方式亦存显性的违法点。据此三点，代理律师的第一轮维权采取了常规战略——向北京市圣运提起行政复议，请求撤销违法之裁决书，奏响了改变拆迁户命运交响曲的前奏！
办案第I计：新思路——提交阅卷后法律意见！
第一线方针扭转被动局势之后，紧锣密鼓地展开第I线策略毋庸置疑，以求进一步打响这场新的拆迁维权大作战！
在充分行使律师阅卷权利，查阅了丰台区圣运员会据以作出拆迁纠纷裁决书的证据和材料之后，I代理律师拟定了I线方针——向北京市圣运提交阅卷后法律意见，就《调解笔录》、裁决主体、房屋拆迁评估报告、《谈话笔录》、拆迁人申请材料等方面存在的问题层层论证了丰台区圣运员会所作拆迁纠纷裁决书在程序上、实体上、法律适用上均存在对法律规定的严重违反，故北京市圣运应依职权予以撤销，作出既符合法律规定又能维护被拆迁人合法权益的复议决定！
然而，2008年2月下旬，北京市圣运作出了“予以维持”的复议决定。维权步伐是否止于斯呢？
办案第三计：双诉讼——裁决、许可证的诉讼组合！
裁决被维持，这并无伤大雅，诉讼过去，还有终局性的诉讼得以使维权之梦为继！2008年3月，B律师与A果断地提起行政诉讼，诉请丰台区法院判决撤销丰台区圣运员会作出的《北京市城市房屋拆迁纠纷裁决书》。与之同时，I律师还单刀直入地提起了拆迁许可证之诉，以此配合前一撤销之诉，扩大胜利维权的底线与筹码。双重之诉中，I律师将拆迁中的违法性从拆迁裁决回溯到了拆迁许可证，在增大拆迁人拆迁合法性欠缺的压力之下大大强化了倚圣运权的张力！
面对日益剧增的压力，拆迁人一方快马加鞭地推进着拆迁进程，欲于4月份启动*拆前的最后一道程序：*拆听证会！在如期召开的第一次听证会上，B等I位律师以回避请求权的合法行使阻却了*拆程序的跃跃欲试，迎来第I次听证，也换来委托人继续成功改写拆迁命运的时间筹码！
办案第四计：换调解——纠纷归于和谐！
僵持之中，丰台区政府下发了*拆令，欲给予委托人们的拆迁故事一个不明就里的无言结局。而I位代理律师则择取行政起诉*拆令之方式突围*拆之势。*拆令之诉、裁决之诉、拆迁许可证之诉，三股强力形成横亘在*拆令前的一堵垣壁！
公器的锐不可当，换来了拆迁人的庭外调解请求，最终以四委托人满意的补偿价款与之签订拆迁补偿协议，而委托人则一并撤回了三个诉。又一场纠纷在08年初夏的三吋日光下化为和谐！
【律师说法】
本案的最明显价值在于速战速决，打破了拆迁维权动辄一年半载的既存窠臼，以六个月的时间即实现了委托人的期望值。回顾这一案件的承办，当属依托法律之公器的典型：
第一， 常规主体分析。 拆迁中的系列行为依法只能有拆迁当事人作出或承担，因此，在法律关系主体非I维主体的情况下，进行主体分析是必要的。就本案来说，北京圣运x有限公司物流管理分公司作为产权人，其作出放弃拆迁受偿权的声明后，承租人并不必然成为被拆迁人。因为原产权人的性质经查为国企单位，放弃产权就是处分国有资产，应为必要手续，否则放弃无效。案中证据证明放弃行为属无效，因而原产权人并不能因此脱离拆迁法律关系，对应地，承租人也并不因此进入拆迁法律关系。
第I， 法律程序整合。 拆迁维权往往通过行政复议、行政诉讼等相关手段而实现，而基于拆迁行为本身涉及到多个具体行政行为，如规划许可、行政许可、拆迁纠纷裁决、行政强制拆迁等等，因而多维的违法可究性就成为维权人手中可以挥舞的J之剑。然而，当一个案件的正当基础，或言请求权基础有多项时，进行法律程序的整合也是尤为必要的。本案中，就结合个案细节，对行政复议、行政诉讼两大程序进行了充分运用。
第三， 诉之利益整合。 因一项的拆迁对象通常是个规模不菲的团体，因而集团诉讼的维权现象也不少见。在智慧的润色下，人的多数性可以转化为一种战略资源！因为多数人的诉之利益指向相同，因此就赋予法律运作的多样性，只要使得这些法律运作产生相得益彰之效，便可使维权团体共同取得最大的维权期望值之实现！
法之公器，使之可被经世致用！对于城市化进程身陷拆迁囹圄的拆迁户而言，更是如此！
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内容审核：范美华律师
来源：临律-案例|城市拆迁系列四十四：自管公房出租人放弃拆迁受偿后，承租人这般维权！，
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