企业取得土地证后超二年未怠于开发建设，不得征收土地闲置费或无偿收回土地:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 16:16 | 编辑:圣运律师 | 浏览:45

摘要：企业取得土地证后超二年未怠于开发建设，不得征收土地闲置费或无偿收回土地，企业、开发商通过招拍挂，以出让方式取得土地使用权后，依照《房地产管理办法》第二十六条规定，应当积极动工开发建设，否则超过出让合同

企业、开发商通过招拍挂，以出让方式取得土地使用权后，依照《房地产管理办法》第二十六条规定，应当积极动工开发建设，否则超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，可以征收土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

但是实践中，因报建、政府规划变动等等原因，会导致动工日期大大迟延，此时政府依据《房地产管理办法》第二十六条规定进行处罚甚至无偿收回土地使用权，企业如何证明企业已经积极办理履行开发建设职责？如何理解政府行为导致的动工迟延？

合肥高飞律师结合最高人民法院最新裁判予以解读。

基本案情

2007年，海南三余公司取得海南三亚市726.89平方米地块，并办理了《土地使用权证》。随后，三亚市规划局核发了（2007）722号《关于三余房地产开发有限公司住宅楼项目的方案审查意见》。

但是在2011年和2014年，三亚市规划局分别作出《审批项目退件、延期审核表》，均以“用地面积小于10亩的项目应尽可能整合周边用地按规划统一建设”为由，对三余公司的报建档案先予退档处理。

2017年三亚市国土局《闲置土地调查通知书》、《闲置土地认定书》，认定涉案土地闲置满两年，且非政府原因。2017年12月22日，三亚市政府作出三府征补决（2017）11号《无偿收回国有建设用地使用权决定书》（以下简称11号收地决定），决定无偿收回涉案土地。

最高法核心裁判观点

根据本院查明的事实，三亚市规划局在2008年2、3月份，即以涉案土地小于10亩不能单独开发为由，口头叫停了三余公司涉案土地的规划报建。故三亚市政府和海南省政府认定在2008年8月29日至2010年8月29日期间的闲置，系三余公司自身原因导致依据不足，本院不予支持，亦应认定属于政府原因。

三余公司自取得6654号土地证之后，积极履行开发建设职责，主动向三亚市规划局及相关政府职能部门报规报建，取得了722号审查意见、人防和消防等部门的项目审核意见，办理了项目投资备案，之后又完成地基工程、交纳相关税费等，并两次向规划主管部门申请规划报建，综上可以认定，三余公司自取得涉案土地使用权后始终主动报规报建，并积极投入资金准备开发建设，不存在怠于履行开发建设职责的情形。

因此，三亚市政府的11号收地决定，认定涉案土地闲置满两年以上系三余公司怠于履行开发职责导致的，属于认定事实不清，应予以撤销。