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广州政府拆迁律师，广州旧城改造还缺公共协商:今日拆迁补偿规定更新

发布时间：
2024-08-23 12:46:14
作者：
圣运律师
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广州政府拆迁律师,广州旧城改造还缺公共协商,年初出台的广州旧城改造规划，其概念光用数字来表达就已经足够撼人：10年时光、30年的历史旧城、约54平方公里的地面、涉及60万人口的拆迁、超过1000亿元的真金白银……这样大的规模和决心前所未有，

广州政府拆迁律师，广州旧城改造还缺公共协商:今日拆迁补偿规定更新

一、广州政府拆迁律师,广州旧城改造还缺公共协商

年初出台的广州旧城改造规划，其概念光用数字来表达就已经足够撼人：10年时光、30年的历史旧城、约54平方公里的地面、涉及60万人口的拆迁、超过1000亿元的真金白银……这样大的规模和决心前所未有，十年后广州老城安在?那时多少老广将会倚栏看剑泪湿青衫?广州老城的历史文化价值到底是在劫难逃还是枯木逢春?广州人实在应该打醒十二分精神来共同商量讨论。

先不谈广州旧城是否应该改造或如何改造，我认为全社会对理性协商、阳光操作的价值认同和实践是当前最首要的事情。对于这个规划，网上有各种反对和赞成的声音，但是不管反对还是赞成，有一种观点我认为很重要：“一项涉及60万原居民生计、生活、财产，以及全广州市民共同历史文化遗产的大型计划，非同小可。但有关方面对此却没有任何的公共咨询，没有足够的信息披露，一旦实施恐怕又是一起闭门造车的悲剧，只有少数人获得巨大经济利益，全广州市民都将背上沉重的历史债务。”这的确是很值得警惕的问题。《旧城更新改造规划纲要》从7年前开始编制，到今年1月底才拿出来，却规定规划公示和收集意见的时间是从1月25日到2月5日。以政府之力闭门规划搞了7年，然而却要公众在10天之内提出意见，这种安排可以说是毫无征求意见的诚意。更重要的是，在城市保护规划这类既十分宏大又充满了个案细节的公共决策议题上，真正的协商理性应该表现为：在政府与私人之间出现既有专业能力又代表民间立场的社会团体，他们愿意对规划进行调研和提出修改方案，政府有责任相应提供充分的工作便利和必要的资助，唯此方能打破政府行政权力与私人意见博弈的不公平状况。目前这种政府闭门定规划、征求公众意见只是匆匆走过场的做法，正是重蹈过去许多失败的公共决策的覆辙，开的是一个坏头。

其次，真正的公共协商必须建立在公众的彻底知情权、舆论的自由监督权之上。尤其是旧城改造涉及这么巨大的利益蛋糕，如此复杂的多方利益博弈，政府必须有勇气做到彻底的阳光协商、阳光操作，即在原居民、政府部门以及所涉及的所有商业机构之间的协商、谈判应该做到最大限度的公开化，尤其是政府部门必须接受公众和媒体的监督。时至今日，公众对于改造、拆迁这类事情已经极度敏感，这么大规模的城市改造所牵涉的远远不只是拆迁人口、商业开发机构和政府部门的利益，实际上已经触及到这个城市的所有纳税人的利益。不管规划方案的对错如何、水平怎样，首先要紧的是充分保证公众的知情权。对于这类问题政府部门往往只是在口头上讲保障，甚至于信誓旦旦，但是如果不提出可切实操作的具体安排，是无法取信于民的。像什么专家论证、听证会等等形式，都有可能存在着代表选择的倾向性、代表利益的真实背景的隐匿、协议公布前的黑箱交易，这些长期惯用的决策思维与模式在今天早已成为公众最担心和最警惕的焦点，政府部门实不应存有侥幸之念。在这里，我认为广州市人大代表和媒体更应该勇敢地、坚定地发挥监督政府的作用，应该让广州人民感到代表和媒体在替他们站岗放哨。

二、广州旧城改造规划法律问题

法律分析:

《规划纲要》开宗明义地强调，历史文化积淀是旧城的本底，也是广州建设世界文化名城的宝贵资源，令大拆大建的旧城改造意象与温情脉脉的老城历史文化，在征求意见稿上第一次正面地摆在了一起。对许多关心广州城市建设的市民而言，这是苦涩过后意外的欣慰。

《广州旧城改造规划纲要》在明确了旧城区房屋质量、居住安全、公共配套、基础设施、交通布局、空间环境等方面亟须改造之外，所吸取的历史教训就是那种一哄而上的旧城改造，完全无视城市的历史文化传承，一次次酿成对广州历史景观的建设性破坏。现在，通过城市规划来整合旧城改造，过去以旧城基层街区为单位进行的无序改造，开始纳入到对旧城区历史、文化、社区、生态等综合政策考虑中来。

法律依据:

广州市规划局正式公示《广州市旧城改造规划纲要》针对广州建成时间超过30年的历史旧城区，明确划分为文物保护区、历史文化街区、风貌协调区和一般旧城区，并提出了不同的更新改造策略，以期有效引导广州“三旧”(旧城区、旧村庄、旧厂房)改造，保护城市传统历史文化资源。

三、九成居民同意方可改造广州旧城

广州市现有“三旧”(旧城镇、旧村庄、旧厂房)等低效用地约74平方公里。记者最近获悉，广州将在最新出台的《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》、《关于广州市推进旧城更新改造的实施意见》、《关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见》等“一揽子”意见的指导下，力争用10年时间基本完成全市“三旧”改造工作；用3-5年时间基本完成城市重点功能区的旧城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作。

【旧城改造】

九成居民同意才能改造

《意见》明确了广州旧城更新改造的“拆、改、留”三种模式———对危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的区域，实施成片重建改造；对零散分布的危破房或部分结构相对较好、但建筑和环境设施标准较低的旧住房，实施零散改造；对历史文化街区和优秀历史文化建筑，将按照“重在保护、弱化居住”的原则，疏解居住人口。《意见》还首次提出“探索采取出售文化保护建筑使用权或产权的方法，引进社会资金建立保护历史文化建筑的新机制”。

为解决旧城改造的拆迁难题，广州将试行旧城更新改造“事前征询制度”。第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90%以上(含90%)的，方可启动改造。第二轮，征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附有生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民户数达到2/3以上(含2/3)的，方可实施拆迁。

对于市民关心的旧城更新改造范围内房屋的拆迁补偿安置问题，《意见》提出，可试行以被拆迁房屋的市场评估价为基础，增加一定的改造奖励、套型面积补贴和搬迁奖励。被拆迁人可选择货币补偿、本区域就近安置和跨区域异地安置3种补偿安置方式。

【城中村改造】

村集体可自主招商融资

广州目前有在册“城中村”138条。《意见》表示，将力争在未来10年内基本完成全整治改造任务，其中位于越秀、海珠、荔湾等城市重点功能区的52条“城中村”改造将在3至5年内完成。

四、广州旧城改造规划

法律分析：《规划纲要》开宗明义地强调，历史文化积淀是旧城的本底，也是广州建设世界文化名城的宝贵资源，令大拆大建的旧城改造意象与温情脉脉的老城历史文化，在征求意见稿上第一次正面地摆在了一起。对许多关心广州城市建设的市民而言，这是苦涩过后意外的欣慰。

法律依据：广州市规划局正式公示《广州市旧城改造规划纲要》针对广州建成时间超过30年的历史旧城区，明确划分为文物保护区、历史文化街区、风貌协调区和一般旧城区，并提出了不同的更新改造策略，以期有效引导广州“三旧”(旧城区、旧村庄、旧厂房)改造，保护城市传统历史文化资源。

五、开发商提前布局广州旧城改造

按照广州市政府新近披露的一系列计划，将在10年间完成旧城区约54平方公里的全面改造，涉及拆迁人群60万人，仅拆迁所需资金将超过1000亿元。如此同时，城中村的改造也将全面启动，并计划在3~5年时间完成52条城中村的升级改造

如果一切都按照计划得以实施，这将是广州最大规模的一次动迁和城市改造。尽管旧城改造给市区房地产所腾出的巨大空间目前尚难以预计，但以保-利(600048.SH)、富力(02777.HK)为代表的大型开发商，早已经悄然潜入这一领域。

改造面积涉54平方公里

2009年12月21日，广州市出台了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，从而拉开旧城改造全面启动的大幕。

几日后，广州市规划部门披露了《广州市旧城更新改造规划纲要(征求意见稿)》，划定了旧城改造的范围，即是指建设超过30年的历史旧城。其范围基本与1980年广州建成区范围一致，面积约54平方公里，其中更新改造重点在内环路以内，面积约为33平方公里。

紧随其后，广州市国土房管部门于1月27日公布《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》，为旧城改造的拆迁补偿提供标准。

广州城建口几大部门快速的连锁反应显示，一场空前规模的城市“旧改”已筹划妥当，“棋至中盘”，差的只是天量资金入场撬动这场空前的城市“革命”。

为此，广州市规划部门相关人士透露，由于需要数额如此巨大的资金，所以用以往单块改造的方式进行旧城改造是很难达到资金平衡的，因此，此次旧城改造要通过街区整体改造、新区地块与旧城地块的联动开发和区域范围内的土地开发运营来实现改造资金的平衡;除此之外，还要利用市场机制多元化筹措资金，在政府引导下吸引市场资本的参与。此外，政府还将对参与改造的社会资金实施税费减免和返还等优惠政策，从而确保改造的顺利推进。

补偿与一手房持平

早在2005年，广州市就已经围绕旧城改造展开各项工作，而改造的思路也几经转变。最早期的改造方式为拒绝开发商介入，由政府投资进行小范围试点改造。这种改造的方式问题在于，推进速度缓慢使广州的旧城改造工作始终难以铺开。

如果由开发商来成片改造，似乎可以解决一些问题，但“拆迁”就成为挡在中间的一块大石头。很早之前，广州部分开发商就透露了愿意参与旧城改造的意愿，但有一个前提是：拆迁问题必须由政府予以解决。