国际国家规定的拆迁补偿政策,征地补偿的国际案例中有哪些可供借鉴的经验和教训,法律分析：征地补偿涉及土地所有权、土地使用权等法律问题，国际案例中常常涉及到赔偿标准、程序保障等方面的问题。虽然各国征地补偿标准和流程有所不同，但是可以从中找到一些
法律分析：征地补偿涉及土地所有权、土地使用权等法律问题，国际案例中常常涉及到赔偿标准、程序保障等方面的问题。虽然各国征地补偿标准和流程有所不同，但是可以从中找到一些可供借鉴的经验和教训。
法律依据：
1.《联合国人权理事会决议》（2007年）：要求各国对征地补偿进行审慎评估，确保赔偿公正、合理；
2.《土地所有权法》（中华人民共和国）：规定土地征收应当依法进行，被征收人应当得到合理的补偿；
3.《土地管理法》（印度）：规定土地征收应当符合公正、合理、透明的原则，并规定赔偿标准；
4.美国《联邦土地政策与管理法》：规定土地征收必须进行公众听证，并规定被征收人应得到合理的补偿。
以上是一些国际案例中关于征地补偿的法律依据，各国在征地补偿方面也会有其他针对性的法律规定。但总体来看，公正、合理、透明的原则是征地补偿问题的核心要求，各国可以相互借鉴经验，多方面进行交流和合作，不断完善征地补偿的相关法律制度。
一、国外土地征用补偿程序
从所调查的主要国家和地区的情况看，土地征用补偿的程序大致如图1所示：土地的原所有者和利益相关人提出补偿申请；主管土地征用政府机构(或征用机构)自己或请专业评估师对被征地及相关资产进行调查评估；主管机构确定补偿金额和方式；支付补偿；如果在补偿方面有争议由法定机构进行裁决。
以上只是一个大致的示意性框图，不同国家也有所区别。如有些国家并不是由当事人首先提出补偿申请，而是由主管机构直接确定补偿金额和补偿方式，例如印度和马来西亚，但当事人如果认为补偿不足或补偿方式和补偿分配不合适可向法院上诉，要求公正裁决。
二、国外土地征用补偿纠纷的解决
大多数国家或地区在土地征用的过程中，土地征用的补偿额是由政府主管部门确定的，或由征地机构与所有的当事人协商解决的。如果协商不成，或当事人不满政府主管部门所确定的补偿额，可向法院上诉，由法院做最终裁决。例如像英国，补偿金额的确定既可以通过征地当局和所有的当事人两者之间达成的一致意见，又可以采用土地法庭裁决补偿费。英国与其他国家不同是设有专门的土地法庭。而多数国家是民事法庭裁决。与英国情况相似有瑞典的土地法院、香港的土地审裁处等。法庭的裁决原则公正地公平地确定补偿，以英国情况为例，英国土地法庭主要是根据下面的原则裁决补偿金额的：(a)在征用是强制执行的事实下，没有补偿费；(b)地价将采用自愿购买者在开放的市场上购买土地所需支付的数额；(c)假如征地目的需要法令认可，那么将不考虑对于任何目的土地特殊的适用或适应性；(d)以不合法的、有害于居住者身体健康或有害于公共卫生的方式使用的地产，其价值不予考虑；(e)假如一块特定的土地由于缺少市场卖不出去，不能确定它的市价，则补偿费可以参照相当的地块给予占有者的合理成本确定。在一定条件下，根据没有被征地的地价的折旧确定补偿费也可以是有效的。
一、行使公众意见权，保障主人翁地位
1、《国有土地征收与房屋补偿条例》第十条规定：市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
2、这里明确规定了被征收人有公众意见权。不要小看这项权利，对于征收补偿方案的意见关系着后期总的补偿数额的协商谈判。且你可要求对提出的公众意见记录在案，这也将会是后期维权的有力依据，是实现主人翁地位的有力佐证。
3、但在现实拆迁中，很多被拆迁户往往忽视了这一权利，导致后来说补偿方案不合理的时候，于法无据，本应有理却变得无理了；还有就是行政单位往往会在这一环节做得很模糊，被拆迁人因为法律意识的欠缺，甚至都不知道有这么一项权利。如果有这样的情况，这可作为后期维权的一个切入点，但得有证据证明。
二、行使听证权，保证公平合法征收
1、《国有土地征收与房屋补偿条例》第十一条规定：市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
2、该条规定的被拆迁人的听证权。听证权与公众意见权最大的不同点在于征收补偿方案会根据听证会上的听证意见作出修改，对整个征收拆迁有质的影响，能让征收拆迁工作进一步趋于公平公正，更大程度上符合被征收人的意见。而公众参与权仅是发表自己的意见，仅对自己的权利义务产生影响。所以，对于听证权的行使，是必不可少的。
3、那如何行使听证权利呢？给出两点建议：（1）正确提出听证申请。即在规定的时间内，向正确的机关，以书面等形式提出；（2）充分行使程序权利。这里面涉及一些程序事项审查，这能充分维护自己的合法权益。
三、保证知情权，监督行政机关行政作为
1、《国有土地征收与房屋补偿条例》第十三条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当对房屋征收与补偿做宣传、解释工作。
房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
2、这是要求保证被征收拆迁人的知情权。知情权最重要的意义在于监督行政机关的行政作为，保证其合法行使权利。而知情权的行使贯穿拆迁始终，意思是被征收拆迁人要保证自己能知晓征收拆迁工作的最新动向和决定等，在有迷惑和不懂的地方，可要求相关机构作出解释和释义。如若不符合常规或者不符合政策，相关利害关系人都可寻求相应的权利救济。
大多数国家或地区在土地征用的过程中，土地征用的补偿额是由政府主管部门确定的，或由征地机构与所有的当事人协商解决的。如果协商不成，或当事人不满政府主管部门所确定的补偿额，可向法院上诉，由法院做最终裁决。例如像英国，补偿金额的确定既可以通过征地当局和所有的当事人两者之间达成的一致意见，又可以采用土地法庭裁决补偿费。英国与其他国家不同是设有专门的土地法庭。而多数国家是民事法庭裁决。与英国情况相似有瑞典的土地法院、香港的土地审裁处等。法庭的裁决原则公正地公平地确定补偿，以英国情况为例，英国土地法庭主要是根据下面的原则裁决补偿金额的：
(a)在征用是强制执行的事实下，没有补偿费;
(b)地价将采用自愿购买者在开放的市场上购买土地所需支付的数额;
(c)假如征地目的需要法令认可，那么将不考虑对于任何目的土地特殊的适用或适应性;
(d)以不合法的、有害于居住者身体健康或有害于公共卫生的方式使用的地产，其价值不予考虑;
(e)假如一块特定的土地由于缺少市场卖不出去，不能确定它的市价，则补偿费可以参照相当的地块给予占有者的合理成本确定。在一定条件下，根据没有被征地的地价的折旧确定补偿费也可以是有效的。
新加坡与其他国家相比又多了一道裁决程序。该国土地征用的补偿是由地税征收官确定的，当事人如果不同意，可向上诉委员会上诉，委员会在听取了上诉后，可做出确认、减轻、加重、撤消地税官的裁决，或发布其他适当的命令。补偿费金额确定以后，在分配比例上有争议的话，上诉委员一人就可以对当事人有权享有补偿费比例做出决定。通常上诉委员会的决定应当是终局的裁定。但如果诉讼案涉及金额在5000新元以上，上诉人或地税征收官可以依据法律就上诉委员会所做的决定中有关的法律问题向法院上诉。其上诉程序与高等法院对民事案件所做决定向上诉法院上诉的程序相同。
国外征地补偿方式是怎样的
（一）土地征用补偿项目
1.对土地所有者的补偿
关于土地征用补偿项目，尽管各国（地区）的规定不大相同，但基本上是以地价补偿和地上物（土地改良物）补偿为主。
补偿项目除了考虑土地及其附带资产的价格外，英国还综合考虑了以下因素：
（1）因所征用的土地一旦投入使用而导致的当事人所拥有的其他土地的价格的增加。
（2）征地时，必须将征用土地与当事人的其他土地划开，因划分使当事人蒙受损失。
（3）对当事人的财产造成不良影响，从而使当事人蒙受的损失。
（4）当事人被迫迁居别处或到其他地方经商所需要的合理费用。此外，还有经营外损失费的补偿，例如英国有关土地征用的条例规定，假如一个人在一块农业用地上至少经营了三年，而由于征地失去这种经营权，则他有权要求得到额外经营损失费，条件是他如果在英国境内在三年期限内开始经营另一块农业单元。
（5）由于动乱而受到的损害；对于拥有者特殊经济利益的干扰和相关范围的影响；由于有害影响受到的损失。
（6）如果由于土地被征用，当事人对所有权而重新确认时，在测量确认和产权登记方面所需的花费，以及可能缴纳的印花税和其他税、费等。
（7）对当地民房的征用要给予补偿。例如澳大利亚，当进行强制性土地征用时，当地居民的住房随土地被征用，失去了歇息的居所。他们应该享受10000澳元补助及其他相关的补偿费。补偿他们重新获得相似条件住房的花费。
除了上面提到的补偿费以外，在英国，当农民因征地而离开其农场时，还能获得一笔农场损失费，前提是：
（1）他对被征农地的使用期至少还有三年；
（2）使用权的灭失是因为强制性征地；
（3）三年之内又开始在英国另一家农场从事农业生产。
2.对土地承租人的补偿
许多国家规定，政府不仅要向土地所有者给予补偿，而且还必须向承租人给予补偿。例如，在英国，土地所有者、承租人和土地占有者都能获得补偿。
加拿大明确规定要向承租人给予补偿。政府根据以下因素确定对承租人的补偿：
（1）租赁期限以及租约上剩余的年数；
（2）有无续租权或续租的预期；
（3）承租人对土地的投入。
韩国规定，要在土地所有人和关系人失去权利以前对各种权利人分别支付补偿。
表3世界主要国家土地征用补偿标准比较
（二）土地征用补偿项目的计价标准
关于土地征用补偿项目的计价标准，从各国（地区）情况来看，大致可分为三类：
1.按公平市场价格补偿
即以被征用土地征用时在公开市场上能得到的公平市场价格为补偿标准，“公平市场价格”的定义是买卖双方愿意接受的价格。大多数市场经济国家采用这种方式，如英国、美国、我国香港地区等。
虽然这些国家都是以被征土地和相关资产的市场价格为主要参考标准，但在市场价格的计算时间上仍然存在差异。
（1）政府征地正式通告发布日的市场价格。
（2）最终裁决日的市场价格。
（3）正式征用日的市场价格（实际占有该土地的当日市价）如马来西亚、德国、韩国、波兰、美国、日本、香港、英国等。
在中国的香港特别行政区，补偿标准为“财产征收当日被征用财产的公开市场价”。根据香港土地管理署的规定，确定被征用财产的公开市场价值的基础是“征地当日同一地区同类财产的市场交易证据。评估过程包括比较被征用的财产和同类财产的市场交易价，并且要根据如位置、环境、建筑状况…（以及建筑所在土地的其他因素）…交易日期等各种因素进行必要的调整。”
（4）若干年前的被征土地的市场价格。其目的是为了抑制土地投机，如瑞典、法国。
瑞典是以10年前该土地的市场价格为标准来计算土地征用补偿价格的。法国虽然参考土地征用日的被征土地周围土地市场价格，但是还要以最终裁决日一年前的被征土地的用途为准确定地价。因为土地用途是确定土地价格的重要标准，所以农业用地与商业用地当然不是一个水平的价格，法国的这种做法实际上是相对冻结了土地的价格，同样是为了防止投机买卖土地。
新加坡在土地市场价格的计算方面有独到之处：在1985年修改土地征用法之前征用土地计算补偿价格时，是以1973年11月30日该土地的价格和征用时的现时价格为参考，两者之间取较低的一个为补偿标准（因为1973？1981年之间的地价一般低于1973年的价格，而在1981年以后土地现价往往高于1973年的价格）上述规定一方面防止了投机，更重要的是减少了政府征地的财政负担。
这一政策，使新加坡土地迅速国有化。但这样的做法却使土地所有者失去了应有的保护。对此，1985年修改了法律的这一条。对于1987年11月30日以前征用的土地其补偿费应考虑1973年11月30日该土地的价格。对于1987年11月30日或以后征用的土地，补偿费应考虑1986年1月1日该土地的价格；1995年政府再次进行修改，以后征用土地的补偿标准将按征用时的市场价格确定。
2.按裁定价格补偿
指按法定征用裁判所或土地估价机构裁定或估定的价格补偿，如法国以征用土地周围土地的交易价格或所有者纳税时的申报价格为参考，由征用裁判所裁定补偿标准。
3.按法定价格补偿
指按法律规定的基准地价或法律条文直接规定的标准补偿。如韩国，在执行公示地价的地域，土地补偿额以公示的基准地价为准
该内容由 梁勤栓律师 和 律说律答 共创回答●各国拆迁
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投稿：范春海
内容审核：索建国律师
