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顺义法院调研农村建房合同纠纷案件的特点、多发原因并提出对策建,农村建房合同纠纷的原因分析及解决对策:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-07-31 04:11:31
作者：
圣运律师
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顺义法院调研农村建房合同纠纷案件的特点、多发原因并提出对策建，近年来，顺义法院辖区内农村建房日益增多，随之而来的农村建房合同纠纷也呈现逐渐上升趋势，该院经过调研发现该类案件主要存在以下特点:一是“三无型”建筑队占据主流，施工质量无保证。该院

顺义法院调研农村建房合同纠纷案件的特点、多发原因并提出对策建,农村建房合同纠纷的原因分析及解决对策:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、顺义法院调研农村建房合同纠纷案件的特点、多发原因并提出对策建

近年来，顺义法院辖区内农村建房日益增多，随之而来的农村建房合同纠纷也呈现逐渐上升趋势，该院经过调研发现该类案件主要存在以下特点:

一是“三无型”建筑队占据主流，施工质量无保证。该院受理的该类案件，建筑队大都是无资质、无图纸、无资金设备的“三无型”建筑队，缺乏施工技术，仅凭经验口头设计或模仿他人住宅进行建造，双方签订的建房合同简易笼统，可操作性差。

二是建筑队人员多为临时组建，为节省人工、赚取最大利润，建筑队同一时间承揽多项建房工程，由于工时紧，人手少，导致工人施工粗糙不细致，建房质量问题频发。

三是建筑方、房主提起诉讼的比例基本持平，两方利益团体大都倾向于积极诉讼维权。建筑方为原告的案件多为起诉要求给付工程欠款，房主为原告的案件则多为不满意建房质量，要求重修重建。

四是包工头为被告的案件被告方不积极应诉的现象较多。因包工头多为外地人，在辖区内无固定居所，因建筑队的特点是有活儿则合，无活儿则散，他们活跃在农村，工作范围广，且缺乏政府部门监管，易出现不应诉现象。

五是该类案件调解难度大。房主与建筑队在建房期间已积怨较多，建筑方通常拒绝修理、返工或者改建，房主则多提出鉴定申请，以工程有质量问题为由拒付或少付工程款，双方分歧较大、互不相让。

六是建房导致安全隐患增多，社会不良影响加剧。一方面因农村建房安全性无保障，雇员在施工过程中受伤，引发人身损害赔偿类纠纷案件增多，另一方面由于房主不及时与包工头结算，包工头拖欠工人工资现象严重，进而又引发劳务合同纠纷。

经调研发现农村建房合同纠纷高发的原因主要为两方面：一是近年来一方面农民生活水平提高较快，农民纷纷拆旧翻新，改善住房条件，另一方面由于政府城乡规划大量拆迁，为多获取拆迁补偿，跟风建房现象十分普遍，故因建房引发的合同纠纷也呈上升态势;二是有关农村建房法律法规不完善，农村建房建筑队缺乏有效的管理和规制。政府职能部门对农民建房的管理，主要在于房屋建造的合法性审批，而对房屋设计的安全性、建筑队的资质、技术水平、安全设施是否齐备、施工过程中的操作等缺乏监管建筑队的管理和规制，这也是农村建房合同纠纷频发的主要原因。

针对上述特点和原因，该院对农村建房合同纠纷提出以下建议和对策：

一是合同宜定性为承揽合同确定有效。根据法律规定，建设工程施工合同施工人无资质将导致合同无效，而承揽合同只要合同内容不违法，即可认定有效。农村建房多是包工不包料的劳务工程，这与建设施工合同规范大型、复杂的土木工程、建筑工程有明显区别，定性承揽合同确定有效，有利于双方合同权利义务的保护，符合农民意识水平和农村建筑市场的实际情况，也可避免因合同无效致使当事人游离于合同保护之外无须遵守任何约定，导致市场秩序更加混乱。

二、关于审理农村建房合同纠纷的调研报告

一、农村建房合同纠纷的案由定性争议农村建房合同纠纷诉至法院后，涉及的首要问题即是案由的确定问题。在审判实践中，有两种案由意见：

我国民法典第十六章专门对建设工程施工合同纠纷作了相关规定，最高人民法院也出台了关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的司法解释，对建设工程施工做出了更详细的规定，因此，将农村建房合同纠纷的案由确定为建设工程施工合同还是承揽合同，适用的是不同的法律规定，案件的处理结果也会截然不同。

(一)建设工程施工合同和承揽合同的不同法律效果分析

建设工程施工合同承揽合同

合同效力无效有效

工程量通过鉴定机构鉴定按约计算工程量

工程款的支付根据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》支付工程款按约支付工程款

工程质量施工队不承担质量责任施工队按约承担质量责任

违约责任合同双方无违约责任按约承担违约责任

第一，合同的效力问题。如果将案由定性为建设工程施工合同，根据司法解释的规定，施工人必须具备相关资质，而农村建房的施工人基本上是个体的泥工、瓦工等自行招募组织起来的个体施工队，不可能具备任何资质，因此，定性为建设工程施工合同的农村建房合同应为无效合同。如果将案由定性为承揽合同，根据民法典的规定，承揽人无需具备特别的资质，只要合同内容不违法，则定性为承揽合同的农村建房合同为有效合同。

一、工程款合同无效违约金的效力是否有效

工程款合同无效违约金的效力无效。合同中的违约金条款依附于合同约定而存在，若合同被认定为无效，则违约金条款随之无效，但造成合同无效一方并不能因此免除赔偿损失的责任。

1、根据《中华人民共和国建筑法》第十二条、第十三条的规定，从事建筑活动的建筑施工企业必须具备一定的条件，并取得相应等级的资质证书，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动，原告周某没有相应的施工资质，周某与被告陈某芳签订的《井巷工程施工承包合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同应当认定为无效。

按照《最高人法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予以支持；

2、在合同无效的情况下，有三种条款是有效的：一是，合同中独立存在的有关解决争议方法的条款；二是，因合同无效返还由该合同取得的财产；三是，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应责任。但违约金条款并不是结算和清算条款，结算和清算条款的意思是有关报酬、费用等方面如何计算的问题。同时，违约金条款也不是争议解决条款。争议解决条款是指合同中约定的，如果双方发生争议，是选择仲裁还是诉讼等。

无效合同中关于违约金条款，是先有约定，违反约定才会适用本条款追究违约责任，现在“约定”无效了，不存在违约的情形，那么自然也就不可能适用本条款。无效合同自始无效，违约条款在无效合同中也自始无效，只能要求造成合同无效一方承担缔约过失责任或赔偿责任。

三、农村建房合同纠纷的原因分析及解决对策

一、分析其原因主要有以下几点

1、施工双方诚信缺失。在农村建房合同纠纷中施工双方大多法律意识不强，没有签订书面的建房施工合同，对于双方的权利义务没有明确，极易发生纠纷。而就算双方签订了书面合同，一般也是签订分期付款合同，完工后，少数房主违反诚实信用原则，拖欠剩余的工程款，有些房主则是暂时无力给付，施工队讨不到工钱，以致于发生纠纷诉至法院。另外在一些包工包料的建房工程中，施工队为了自身利益，在建房过程中偷工减料，造成房屋质量问题，甚至出现危房，给房主带来损失，双方协商不成只能通过诉讼手段来解决纠纷。

2.、施工监督和管理存在缺陷。法律法规对城市建房有详细规定，但对农村建房没有配套的实施细则，对施工队的资质、工程质量、竣工验收等没有明确的规定，造成在农村建房的施工队都是无证、无照、无资质的“三无”私人建筑队，而农民的经济收入不高，受建房成本的制约，也是请附近的“三无”私人建筑队，房屋质量不高是常见的现象，由于房屋质量引起的纠纷也就屡见不鲜。

3、施工过程不规范。随着大量外来务工人员进入我县，农村建房中外地承包者增多，由于一些外来施工人员缺乏相应的施工资质，导致因工程质量、施工工期、工程交付等环节问题的频发，进而引发一系列损害赔偿及违约诉讼。

4、缺乏专业指导。首先，由于建房户缺乏建设工程专业知识，而承建方又急于承接工程，导致双方订立合同时忽略工程建设中可能出现的诸多细节；其次，由于施工双方对工程量的结算标准约定不明，涉讼后因无法确定而需评估审价，但诉讼的小额标的与较大成本的评估费用间矛盾；再次，房屋质量鉴定费用高昂农民无法承受，由于房屋质量是否存在质量问题要经过专门的鉴定机构通过专业评估以后才能确定，在我县广大农村家庭，建一间房几乎花去所有积蓄甚至还要跟亲朋好友借钱才能凑够，农民没有钱请鉴定机构鉴定，而到法院打官司讲的是证据，由于没有有效的证据支持，农民很难打赢官司，导致判决结案的效果不佳。

二、解决对策

1、科学合理建房，避免盲目跟风。随着我国社会主义现代化的快速发展，农村建房成为农村改善居住环境的最主要方式，提倡科学合理建房，减少盲目建房，可以有效防止农村建房纠纷的发生。

2、加强宣传引导，规避法律风险。加强宣传与引导，提醒农民建房时要找有资质或技术、设备较为完善的施工队伍施工，加强对农民建房签订施工合同的指导，针对当地农民自建楼房、自建厂房过程中存在问题，尽快制定出农村建设施工合同标准文本，以规范农村建房市场秩序，切实保护农民施工队伍的利益。

3、完善立法体制，加强监督管理。完善有关农村建房的法律法规，规范落实农村建房建筑队伍的资质、施工设备、施工人员的技术标准等问题，加强对建筑队伍的管理和规制，明确施工过程中的安全管理、房屋质量监督及法律责任等。