借名买房遇拆迁，补偿权益归谁？，作者｜张茂荣 “非标”房地产争议解决专家，粤湾律所主任 首席律师主攻：房地产大要案（重大、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（历史违建、绿本房、农民楼等）拆迁争议解决笔者主攻“非标”房地产纠纷，各类小产权房
作者｜张茂荣
“非标”房地产争议解决专家，粤湾律所主任 首席律师
主攻：房地产大要案（重大、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（历史违建、绿本房、农民楼等）拆迁争议解决笔者主攻“非标”房地产纠纷，各类小产权房（历史违建、绿本房、农民楼、厂办物业等）拆迁争议解决是本团队核心业务，本文说一下非小产权房的市场商品房借名买房拆迁补偿争议。
众所周知，借名买房中代持房产证登记在出名人名下，根据物权法定原则，借名人只享有债权，不享有物权，发生纠纷时，拆迁单位只认产证不认出资人，一般不会根据借名买房协议而不理证载权利人（出名人），与出资人（借名人）签署拆迁补偿协议！借名买房遇拆迁，补偿权益归谁？借名人如何确保代持房拆迁补偿权益归己所有？现以案说法之。
基本案情：涉案房产为杜某借李某名义购买的市场商品房，登记于李某名下，杜某为借名人、出资人、实际权利人，李某为出名人、代持人、证载权利人。
买房行为发生于2010年10月，全部购房款、月供款均由杜某支付，房产亦由杜某占有使用，因双方为同乡兼同事关系，基于相互信任并未签署书面代持协议。2017年7月，杜某要求李某将涉案房产过户到具备购房资格的儿子名下，李某不予配合。
2020年11月，杜某以李某为被告，儿子为第三人提起诉讼，要求确认涉案房产归己所有，李某将涉案房产变更登记于己方指定的儿子名下。
起诉后，涉案房产所在区域启动棚户区改造，面临搬迁安置补偿，杜某当庭变更诉讼请求为确认涉案房产的搬迁安置补偿权益归己所有。李某辩称双方为合伙而非借名买房关系，双方口头约定各50%份额，涉案房产登记于自己名下，根据《物权法》“不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经依法登记不发生效力”的规定，杜某不是物权权利人，不同意杜某诉求。
真实案例：借名买房，代持人死亡，房子咋办？法院判决：
深圳市罗湖区人民法院一审认定双方存在借名买房关系，关于李某引用物权法的相关规定答辩称涉案房产登记于其名下故可以对抗杜某的答辩意见认为：《物权法》第五条规定“物权的种类和内容，由法律规定”，第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”，该两个法条的前提是保护真实存在的物权。《民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”，《民事诉讼法》第七条规定“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳”，本案中，涉案房产登记于李某名下并非基于真实的买卖交易，李某亦未支付相应的对价，故对于李某的答辩意见，本院不予采信，李某应当将涉案房产配合登记过户至实际权利人名下，但鉴于涉案房产已经启动棚户区改造，故本院确认涉案房产的搬迁安置补偿权益归原告所有。
2020年12月24日一审判决：确认涉案房产的搬迁安置补偿权益归杜某所有。李某不服提起上诉，因未在法定期限内预交二审案件受理费，亦未申请予以缓交、减交或免交，深圳中院裁定按撤诉处理，一审判决生效。
实际出资人PK买受人，房子归谁？张律说：借名买房、二手房买卖过户前遇拆迁，补偿权益归借名人、买家所有。
2、二手房买卖未过户之前遇拆迁，如买家已如约支付购房款，无合同违约，补偿权益归买家所有，深圳市龙华区人民法院(2020)粤0309民初21249号亦持相同观点，判决确认涉案房产的拆迁补偿权益归买家陈某所有；
3、拆迁补偿主体并不具有司法裁判权，且一般情况下无法判断借名买房、二手房买卖拆迁补偿权益归属，基于规避自身风险及需要证载权利人注销产权以推进拆迁项目的考虑，基本不可能忽视证载权利人而与借名人、二手房买家签署拆补协议，故而争议的解决只能通过双方和解和诉讼两种途径解决；
4、拆迁补偿权益归属纠纷中，原告诉求的设计非常重要，因城市更新、棚户区改造、利益统筹、行政征收等不同原因拆迁，补偿程序各不相同，诉求必须结合程序提出，从而确保判决生效后具有可执行性，避免判决后执行不能。受损可以要求补偿。借名买房如果给出借人造成严重损失的情况下，可以要求其承担损害赔偿责任的。借名买房有风险，如果第三人在不知情的情况下，从登记人手中买了房子，借名人就会面临丧失房屋的可能，最终的结果只能依不当得利向登记人主张赔偿。
《民法典》 第五百条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚信原则的行为。
借名买房人如何补偿被借名人
借用别人的名义买房存在一定风险，在借名人给出借人造成严重损失的情况下，出借人可以搜集相关证据，然后起草起诉状，向人民法院提出诉讼请求，要求借名人承担损害赔偿责任。法律规定当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。
借名买房属于诈骗吗
不属于诈骗，但是是存在风险的。法律规定的是推定不动产登记簿记载的全属状况与真实情况保持一致，因此，借名买房的，将来对于房屋的归属是极有可能产生纠纷的。
《民法典》第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
法律依据：
该内容由 齐凤律师 和 律说律答 共创回答法律分析：受损可以要求补偿。借名买房如果给出借人造成严重损失的情况下，可以要求其承担损害赔偿责任的。借名买房有风险，如果第三人在不知情的情况下，从登记人手中买了房子，借名人就会面临丧失房屋的可能，最终的结果只能依不当得利向登记人主张赔偿。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
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内容审核：罗娟律师
来源：临律-借名买房遇拆迁，补偿权益归谁？，
