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置业顾问洗客犯法嘛？,客户起诉置业顾问有用吗:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-07-23 20:09:03
作者：
圣运律师
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置业顾问洗客犯法嘛？，违法。在实践中置业顾问违法的行为是非常多的，如一房多卖、销售不符合条件的房屋、不履行告知的义务等。置业顾问为客户提供的是居间服务，签订购房合同的，客户需要支付居间费用。一、合同无效的认定原则无效合同作为典型的私法行为，

置业顾问洗客犯法嘛？,客户起诉置业顾问有用吗:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、置业顾问洗客犯法嘛？

违法。在实践中置业顾问违法的行为是非常多的，如一房多卖、销售不符合条件的房屋、不履行告知的义务等。置业顾问为客户提供的是居间服务，签订购房合同的，客户需要支付居间费用。

一、合同无效的认定原则

无效合同作为典型的私法行为，合同必须在公权许可的限度内实施，无效合同就是国家公权干预的结果。所谓无效合同，是指已成立，因欠缺法定有效要件，在法律上确定地当然自始不发生法律效力的合同。这里的不发生法律效力，是指不发生该合同当事人所追求的法律效果。国家公权不应当过分干预私法下的行为，因此，认定合同无效应当完全在法律规定的范围内进行，主要原则如下：

(1)不非(违)法即合法有效原则。法国法认为“如不能认定不是无效，可以认定有效”，此规则可以作为我国的立法和司法的借鉴。只有法律、行政法规明确规定合同违反某强制性规定无效，合同才能被认定为无效，否则，一概不无效，此即所谓“法不设责即豁免”。对于一份已经成立的合同，只要合同中不存在阻却合法有效的法定事由，该合同就应依法认定为有效。这样既统一了合同效力认定的标准，也充分尊重了合同当事人的意愿，同时也缩小了无效合同的范围，鼓励了交易，不仅在法学理论上而且在司法实践中都是可行的。

(2)慎重对待地方性法规、行政规章的强制性规定。

(3)认定合同无效一般应以当事人请求为前提，法官不要轻易主动地去认定和宣告。要求他人作为或不作为的权利，该请求权为实体法上的请求权，在法院作出合同无效的认定之前，该合同应该是有效的。除非合同必然无效，法官一般推定有效。只有当当事人一方向法院提出认定合同无效的请求或主张时，法院才能确认合同无效。但如果合同损害了国家、集体或者社会公共利益的，由于缺乏合同无效的请求权主体，所以允许法院主动认定其无效。这并不是说法院对任何合同都可以主动干预其效力，而是由于请求权主体缺位而造成的。除损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益外，法院不要主动地去认定和宣告合同无效，这样既尊重了当事人的意愿，也达到了稳定交易关系和鼓励交易的目的。

(4)法官要慎重行使民事行为效力的释明权。在司法实践中如当事人未主张合同无效，则合同无效的确认是法官裁量的结果。鉴于合同的有效或无效对案件的处理迥异，故法官在依照最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，行使民事行为效力释明权时需格外小心。笔者以为，除非明显违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效，法官以不释明为宜，因为在此情况下认定合同无效是法官自由心证的结果，对此一二审法院及不同法官之间的认识会有所不同，这就可能会导致案件处理结果不同。

(5)认定无效合同启动司法程序和启动行政处罚程序的区别。有些强制性规范如果当事人予以违反，有可能会因此而受到行政处罚甚至刑事制裁，但并非不一定会承担民事责任，对此法院可建议行政机关处理而不必主动确认合同无效;只有合同一方当事人违反了会影响其民事行为及责任的强制性规范时，法院才能对其作出相应的认定。

法律依据：

《商品房销售管理办法》第三十六条

未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

第三十九条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十三条房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

二、被置业顾问欺骗怎么办

法律主观：

到了自己中意的楼盘，但置业顾问的连珠炮让很多买房新手们晕头转向。这时更需保持冷静！因为置业顾问都是=受过专业培训的，不晕才怪。此时，购房者为了搞清楚楼盘情况，务必向置业顾问问清这些问题，资料一定要详查：很多置业顾问对楼盘的优势和远景规划大肆宣传，缺陷和不足则往往一笔带过，因此您在与置业顾问交流时一定要小心谨慎，千万不要让对方发现你是个“菜鸟”，否则你将处于被坑或被忽悠的被动局面，至少最真实、最划算的信息你可能会错过！下面这几个问题，就能让置业顾问不敢对你掉以轻心：高手问公摊不问面积在售楼处询问房屋的面积时，菜鸟的问法直截了当：房子有多大？而高手则重点询问套内面积大小及得房率多少。高手问差价不问价格菜鸟一般询问看中房子的价格，而内行会多方打听不同朝向、不同楼层房子的差价和原因。在三家营销中心发现，售楼员不会主动告诉你房子的差价，需要自己“层层深入”细细打听。高手问拿地时间而不用使用年限菜鸟们都知道有个土地使用年限，住宅一般为70年，公寓一般为40年，但是内行们要问的更深一点，例如“土地是否被囤积？囤积了多少年？”了解实际拥有的土地使用年限。高手私下考察而不问配套规划一般的购房者看中一套房子，会问周边的配套规划情况，这一点菜鸟和高手都一样，但是高手们不仅仅听置业顾问的吹嘘，还会私下里在周围查看是否属实。现有配套，一定要去体验一番的。高手问物业归属而不问物业费菜鸟一般会问物业管理费多少？售楼员可能直接跟你说※※元/_每月。但是内行则会问：“这个是第一年促销的费用，还是一直这个价？”，而且一定要问“物业公司是跟你们一起的还是外聘的？”这点很重要。一般来说，开发商自家的物业会相对较好，出了问题维权也相对容易。内行爱看总平面图菜鸟一般会围着房子的户型图仔细看。内行一般拿起总平面图（一层楼每套房的布置）看看，看窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙。另外楼间距、楼道的空间大小也很大程度决定日后的居住体验，因此可以看看楼栋分布图和楼层总平面设计图。购房者各方面基本信息都了解，置业顾问会带大家去看样板间，而样板间一般都做的好看，如果连样板间都看不上眼，还指望你买他的房子啊！一般开发商会把样板间建在一块空地上或者楼栋中间，周围毫无遮挡，肯定采光好，再加上精装修，豪华家具一摆，一切看上去妥妥的。但是内行会直接看毛坯房，而且是不同时段去看，这样才能真正了解房子到底好不好，不排除有的品牌开发商会直接带顾客看样板间和毛坯房。内行看规划图不注重沙盘图菜鸟看沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美等等，要知道虽然是按照一定比例做的，但是难免夸张。因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任。内行要看就看设计规划图（报纸那么大张的，用蓝色墨水打印的那种）。你想知道具体的规划，那么一定要看规划图！在规划图上你可以清晰的看见停车位、垃圾库、变电站等的分布，一般是经过备案后定稿的，开发商会上面的尺寸、物体修建，更改机会很小，能够为你选取楼栋和楼层提

三、客户起诉置业顾问有用吗

1、这些售房部的置业顾问当然有管理他们的经理,可以直接向经理投诉。2、如果不能解决,可以继续向上反映,向开发商和老板进行投诉,毕竟客户就是上帝,应该可以起到一部分的作用。3、如果以上方法不管用的话,可以向房产部门进行投诉。房产部门是保护购房者权益组织,向他们投诉是比较直接有效的一种方法,有关部门也会及时处理,维护购房者的权益。4、如果实在不满意为您服务的置业顾问,可以和负责人要求换一个置业顾问,这也是比较直截了当的一个方法。哪些情况可以投诉售房部置业顾问1、对于很多人来说,感觉当然是态度问题。如果置业顾问的态度好的话,也会让人心情愉悦,如果置业顾问的态度不好,甚至会与其发生争执的话,那可以投诉,立刻停止使用该置业顾问,和负责人讨论换掉这个置业顾问。2、一般的置业顾问应该要听取客户的意见,对客户的问题要及时解决,如果只是敷衍了事,也可以投诉。3、职业顾问是一定要是对这个销售资料十分的了解,如果说置业顾问一问三不知,那他的专业水平是很让人担心的,购买的房子的质量也不能有所保证,这是必须要投诉换一个置业顾问。4、对于每个置业顾问来说,最基本的原则是不能泄露客户的资料,有不法的置业顾问利欲熏心会出卖客户资料,这个当然要投诉。