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升值了！今年，农民的宅基地和农房更值钱了！

发布时间：
2020-02-10 14:23:02
作者：
圣运律师
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新《土地管理法》在今年1月1日已经实施，新实施的土地管理法，将农民土地权益大写，农民将迎来土地征收制度、宅基地制度、集体土地入市这

升值了！今年，农民的宅基地和农房更值钱了！

    新《土地管理法》在今年1月1日已经实施，新实施的土地管理法，将农民土地权益“大写”，农民将迎来土地征收制度、宅基地制度、集体土地入市这三方面利好！圣运律师事务所主任王有银律师为大家进行详细讲解。

按照新规：

    集体经营性建设用地可以直接入市，打开了农民财产性收入的大门。

    征地补偿方面，新法改变了以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，按区片综合地价进行补偿。

   允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，但地方政府不能强迫农民退出。

    完善了土地征收程序，政府征地前要与被征地农民协商，把原来的批后公告改为了批前公告，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续，必要时组织召开听证会。

……

一土地征收制度方面，明确了征收土地补偿的基本原则，农民补偿更有保障。

新变化：新《土地管理法》首次明确了土地征收补偿的基本原则是——“保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障”，主要作出以下调整：

1以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法
2删除了原《土地管理法》中“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍”的规定
3在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，从法律上为被征地农民构建了更加完善的保障体系
4综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，由当地省政府制定区片综合地价，并且至少每三年调整或者重新公布一次

    王有银律师表示，新《土地管理法》首次将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定，并以区片综合地价取代原来的年产值倍数法，在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上，增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定，从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制。

二、宅基地改革，增加农民收入

新变化：以前，我国农村宅基地制度的基本特征是无偿取得、一户一宅、面积法定、限制转让。但随着青壮年进城，不少农村宅基地大量闲置，问题开始凸显。今年，从确权登记颁证到村民自治管理再到宅基地自愿有偿退出路径，宅基地制度改革取得积极进展。

宅基地制度改革通过解决历史遗留问题，有效满足了农民的多元化居住需求。农房抵押、有偿退出、流转等制度设计，增加了农民的财产性收入。这次法律提出允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。如果农民不愿意退出宅基地，地方政府不能强迫其退出宅基地，必须是在自愿有偿的基础上。

三、农村集体建设用地将顺利入市，对补偿有重大影响

新变化：新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。

    王有银律师表示，这一规定是重大的制度突破，它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍，是新《土地管理法》最大的亮点。

    在实践中，一般收回国有土地使用权的补偿标准要远远大于征收集体土地，也就是常说的工业价值大于农业价值的“剪刀差”。以我国东南部某市为例，集体土地一亩补偿大概十几万，而国有土地的补偿标准经常上千万。《土地管理法》修订后，集体建设用地如果实现同权同价同等入市，在条件允许的情况下，根据土地的实际用途，有望大大提高补偿额度。

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