评估报告给低了怎么办？律师教你三步翻盘：复核→鉴定→诉讼

导语

房屋征收评估报告是确定补偿金额的核心依据。但在实务中，评估报告给出的价格往往低于被征收人的预期。收到不满意的评估报告，就只能认了吗？当然不是。本文结合《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，为您梳理三步维权路径。

第一步

一

申请复核评估

（10日期限是关键）

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条进一步规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。注意，这里规定了10日的期限，超过这个期限，复核评估的权利可能就丧失了。

申请复核评估时，应当书面说明对评估结果的异议及理由。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

在实务中，很多被征收人因为不了解这个10日的期限规定，错过了申请复核评估的时机，导致后续维权更加困难。因此，收到评估报告后，应当及时审阅，如对评估结果有异议，务必在10日内提出复核申请。

第二步

二

申请专家委员会鉴定

如果对复核结果仍然有异议，还有第二次救济机会。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条的规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成。专家委员会受理鉴定申请后，应当选派成员组成专家组，对评估报告进行审核，出具书面鉴定意见。鉴定意见认为评估报告存在技术问题的，评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

需要说明的是，评估专家委员会的鉴定意见是处理评估争议的重要依据，但并非最终的司法裁决。如对鉴定意见仍有异议，还可以通过诉讼途径解决。

第三步

三

行政诉讼

经过复核评估和专家委员会鉴定后，如果对评估结果仍然不满意，可以在后续的征收补偿决定诉讼中，将评估报告作为审查对象之一。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。在行政诉讼中，人民法院会对补偿决定的合法性进行全面审查，其中就包括评估报告的合法性和合理性。

根据《行政诉讼法》的规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。如果评估报告存在程序违法、评估方法不当、评估结果明显不合理等情形的，人民法院有权不予采信该评估报告，并可能判决撤销补偿决定，责令重新作出补偿决定。

第四步

四

评估报告中

常见的几类问题

在实务中，评估报告可能存在以下几类常见问题：

1

评估时点选择不当

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。如果评估时点不是房屋征收决定公告之日，而是以其他时间作为评估时点，就可能导致评估结果偏低或偏高。

2

评估方法选择不当

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条的规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。如果评估机构选择的评估方法不当，可能导致评估结果不合理。

3

可比案例选取不当

市场法评估中，可比案例的选取直接影响评估结果。如果评估机构选取的可比案例与被征收房屋在区位、用途、建筑结构等方面差异较大，或者可比案例的交易价格明显低于市场价格，都可能导致评估结果偏低。

4

房屋面积测量有误

房屋建筑面积是评估计算的基础数据。如果评估报告中的房屋面积与实际面积不符，将直接影响评估结果。被征收人应当核对评估报告中的房屋面积数据，如与实际不符，应当及时提出异议。

第五步

五

圣运律师提示

靠谱圣运律师在此提醒各位被征收人，面对不满意的评估报告，应当注意以下几点：

1、把握时限

复核评估和专家委员会鉴定都有严格的期限限制，分别是收到评估报告之日起10日内和收到复核结果之日起10日内。超过期限，救济权利可能丧失。

2、书面提出

申请复核评估和申请鉴定，均应当以书面形式提出，并说明具体的异议和理由。口头提出可能被视为未提出。

3、保留证据

对评估报告中的问题，应当收集相关证据，如周边类似房屋的市场交易价格、房屋实际面积测量数据等，作为支持异议的依据。

4、考虑诉讼

如经过复核和鉴定后，评估结果仍然明显不合理，建议在后续的补偿决定诉讼中，将评估问题作为重点审查内容，必要时可以申请人民法院委托重新评估。

结语

房屋征收评估报告不是"一锤定音"的终局文件，法律为被征收人设置了复核评估、专家委员会鉴定和行政诉讼三重救济途径。被征收人应当充分了解和运用这些法定权利，确保自己的房屋获得公平合理的评估价格。如对评估报告有疑问，建议及时咨询专业圣运律师，避免因超过法定期限而丧失救济机会。

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