江西案例：征收补偿决定被法院撤销！律师抓住评估机构资质漏洞，一剑封喉翻盘胜诉

在征收补偿纠纷中，评估报告是确定补偿金额的核心依据。但如果出具评估报告的机构根本不具备相应资质，这份评估报告还能作为补偿决定的依据吗？江西某县的熊先生用一场胜诉给出了答案：不能。

熊先生（化名）因房屋被纳入棚改项目，对征收补偿决定不服，历经行政复议、首次诉讼获胜后，县政府重新作出补偿决定，但仍以一份由暂定三级资质机构出具的评估报告为依据。圣运拆迁律师团精准抓住评估机构资质这一核心漏洞，最终法院判决撤销补偿决定。本案为同类案件提供了重要参考。

01

维权背景：

一波三折的征收补偿之路

熊先生居住在江西省某镇河东24号，其房屋因该县河东桥头棚户区改造项目被纳入征收范围。县政府于2022年3月作出房屋征收补偿决定，熊先生不服，向市政府申请行政复议，复议机关维持了该决定。

熊先生遂向当地中级人民法院提起诉讼。2022年11月，法院作出判决，认定县政府在作出补偿决定时，熊先生同时持有集体土地使用证和国有土地使用证，两证载明的土地面积存在差异且均具有法律效力，县政府未对土地性质进行准确核查，事实不清、证据不足，遂判决撤销原补偿决定及行政复议决定，并责令县政府重新处理。

判决生效后，县政府于2023年5月重新作出房屋征收补偿决定。熊先生认为新的补偿决定仍存在诸多问题：评估程序违法、测量面积与实际严重不符、补偿标准远低于市场价，且其要求置换宅基地建房的诉求未得到合理回应。于是，他再次委托北京圣运律师事务所律师团，向中级人民法院提起诉讼，请求撤销该补偿决定。

【圣运律师提示】征收补偿决定被撤销后，行政机关重新作出的决定仍可能存在问题。被征收人切勿掉以轻心，务必对新的评估报告、补偿方案进行全面审查，必要时再次寻求专业律师的帮助。

02

圣运破局：

从评估机构资质入手，找准致命漏洞

圣运律师团接手后，全面梳理了案件材料，包括两次补偿决定、评估报告、土地权属证书、行政复议决定书及一审判决等。经过细致分析，律师团发现本案最核心、最致命的漏洞在于：出具案涉评估报告的某房地产资产评估有限公司，根本不具备从事房屋征收评估的法定资质。

根据《房地产估价机构管理办法》第二十五条规定，暂定期内的三级资质房地产估价机构，其业务范围明确排除“房屋征收、司法鉴定”等领域。也就是说，暂定三级资质的评估机构，根本不能从事房屋征收评估业务。

圣运拆迁律师进一步调查核实：该评估公司于2022年8月16日取得房地产估价暂定三级资质证书，在其被选定为本案评估机构并出具报告时，仍处于暂定期内的三级资质。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款的规定，被征收房屋的价值，必须由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。所谓“相应资质”，在房屋征收领域至少应当是二级以上资质或正式三级资质（非暂定期）。暂定三级资质机构出具的评估报告，依法不能作为补偿决定的依据。

锁定这一核心漏洞后，圣运律师团在庭审中重点围绕评估机构资质问题展开论证，明确指出：县政府依据一份不具备法定资质的评估机构出具的报告作出补偿决定，属于主要证据不足，依法应予撤销。同时，律师团还对房屋面积认定、装修补偿遗漏、置换安置不合理等问题进行了补充论证，形成了多层次、全方位的攻击体系。

【圣运拆迁律师提示】 被征收人收到评估报告后，第一件事不是看补偿数字，而是核查评估机构的资质！可通过住建部门官网查询机构资质等级。若发现是“暂定三级”或超范围经营，这份报告就失去了法律效力，据此作出的补偿决定存在根本性缺陷。

03

法院裁判：

评估机构无资质，补偿决定依法撤销

当地中级人民法院经审理后，采纳了圣运律师团的核心主张。法院在判决书中明确指出：

“某房地产资产评估有限公司于2022年8月16日取得房地产估价暂定三级资质证书，在其被选定为涉案评估机构进行评估时依然为暂定期内的三级资质。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。该评估公司在案涉评估时点不具有房屋征收领域的房地产估价资质，在此情形下，其出具的资产评估报告不能作为案涉补偿决定确认被征收房屋价值的依据。县政府以案涉评估报告对熊先生作出征收补偿决定事实依据不足。”

依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，法院判决：撤销县政府作出的房屋征收补偿决定，案件诉讼费由县政府负担。

值得注意的是，法院在判决中并未对评估报告的其他争议问题（如面积测量、补偿标准等）逐一评判，而是直接从评估机构资质这一根本性问题入手，一锤定音。这种裁判思路充分体现了对征收补偿程序合法性的严格要求——评估机构不具备法定资质，其出具的评估报告就丧失了作为证据的基本资格，无论报告内容如何，均不能作为补偿决定的依据。

04

本案核心法律依据

●《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款

“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

●《房地产估价机构管理办法》第二十五条

“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”

●《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项

“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；”

05

圣运守护：

评估机构资质，不可忽视的维权要点

本案为被征收人提供了一个重要的维权启示：在征收补偿纠纷中，不要只盯着补偿标准高低，评估机构的资质问题同样是一个极具杀伤力的攻击点。

实践中，一些征收部门为了推进工作进度，在选择评估机构时把关不严，甚至明知某些机构不具备相应资质仍然委托。一旦被征收人发现这一问题并精准举证，据此作出的补偿决定将面临被整体撤销的风险。

【圣运律师温馨提示】 广大被征收人务必注意：收到评估报告后，请按以下“四查”法维权——

一查资质：评估机构是否具备相应资质（住建部门官网可查）；

二查人员：签字评估师是否具备注册估价师资格；

三查时点：评估时点是否为征收决定公告之日；

四查方法：住宅评估是否采用市场比较法。

任何一项存在瑕疵，都可能成为推翻补偿决定的有力武器。

本案中，熊先生在第一次诉讼获胜后，县政府重新作出的补偿决定仍然存在严重问题。面对这种情况，圣运律师团没有陷入对补偿标准高低的拉锯战，而是直接从评估机构资质这一根本性问题切入，以点带面、一剑封喉，最终推动法院判决撤销违法补偿决定。这一思路，值得同类案件借鉴。

【关于圣运征地拆迁律师团】

圣运律师事务所征地拆迁律师团专注于征地拆迁法律服务，业务范围涵盖房屋征收、土地征收、集体土地拆迁、企业拆迁、违法强拆维权等。团队成员具有深厚的理论功底和丰富的实务经验，曾协助数千名被征收人争取合理补偿，累计挽回经济损失数亿元。

如果您在征地拆迁中遇到任何法律问题，欢迎随时联系圣运征地拆迁律师团，我们将竭诚为您服务。