买了小产权房拆迁赔偿归谁？

　　买了小产权房拆迁赔偿归谁？在城市化进程中，小产权房一直是备受争议的话题。很多人因为价格相对便宜而购买了小产权房，但心里始终不踏实——万一哪天拆迁了，赔偿款到底该给谁?是原房主还是实际买房人?今天，圣运律师事务所的征地拆迁律师就来为大家深入分析小产权房拆迁赔偿的归属问题。

　　一、小产权房的法律性质

　　所谓"小产权房"，通常是指在集体土地上建设的、向本集体经济组织以外成员出售的房屋。这类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同也无法在国土房管部门备案，因此不能取得合法的产权证书。

　　从法律性质上讲，小产权房存在以下问题：

　　土地性质不合法。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地属于农民集体所有。在农村集体土地上进行商品房开发，本身就是对土地用途的擅自改变。

　　建设审批手续不全。正规商品房需要经过规划许可、施工许可、预售许可等一系列审批程序。小产权房往往缺乏这些合法手续，属于违法建设。

　　无法办理产权登记。根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。小产权房无法在不动产登记机构办理产权登记，因此买房人无法取得法律意义上的房屋所有权。

　　圣运律所提醒大家，小产权房存在很大的法律风险，购买前一定要慎重考虑。如果已经购买了小产权房，在面临拆迁时更需要了解相关法律规定，妥善应对。

　　二、小产权房买卖合同的有效性

　　小产权房买卖合同是否有效，需要区分不同情况：

　　同一集体经济组织成员之间的买卖：根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。如果买卖双方属于同一集体经济组织，且买方符合宅基地申请条件，经过村集体同意后，买卖合同一般被认定为有效。

　　向非本集体经济组织成员出售：这是最常见的小产权房交易情形。根据现行法律规定，宅基地使用权不得向本集体经济组织以外的人转让。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定："农民的住宅不得向城市居民出售。"2011年《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》也明确："对于借户籍制度改革或者擅自通过'村改居'等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或'小产权房'等违法用地，不得登记发证。"

　　因此，城镇居民购买农村小产权房的合同，一般被认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。

　　北京圣运律师事务所的拆迁律师提醒，虽然买卖合同可能被认定无效，但在拆迁时实际买房人的利益并非完全不受保护，具体情况需要具体分析。

　　三、小产权房拆迁补偿的归属

　　小产权房面临拆迁时，补偿款的归属问题是最大的争议焦点。圣运律所根据多年实务经验，为大家分析以下几种情形：

　　情形一：原房主反悔，主张全部补偿款。由于小产权房买卖合同可能被认定无效，原房主可能在拆迁时主张合同无效，要求收回房屋并获得全部拆迁补偿。这种情况下，实际买房人面临失去房屋又拿不到补偿的风险。

　　情形二：双方协商分配补偿款。如果原房主和实际买房人能够达成一致，可以协商分配补偿款。协商分配时需要考虑双方的过错程度、实际居住情况、房屋增值情况、装修投入等因素。

　　情形三：通过法律途径确定补偿归属。如果协商不成，实际买房人可以起诉到法院，要求确认合同效力或者分割拆迁补偿利益。法院在处理此类案件时，一般会综合考虑以下因素：

　　- 买卖合同虽然无效，但实际买房人已经支付了购房款并长期居住，具有一定的信赖利益;

　　- 房屋增值部分应当合理分配，不能全归原房主;

　　- 拆迁补偿中针对房屋本身价值的部分，实际买房人有权分享;

　　- 拆迁补偿中针对土地的部分，由于土地属于集体所有，分配方式更为复杂;

　　- 双方的过错程度，原房主明知不能卖还卖，存在一定过错。

　　情形四：实际居住人获得安置补偿。在一些地区的拆迁实践中，考虑到社会稳定因素，征收方可能会与实际居住人(即实际买房人)签订补偿协议，给予一定的安置补偿。但这种情况并非普遍现象，各地做法差异较大。

　　圣运律师事务所的征地拆迁律师建议：购买了小产权房的居民，在面临拆迁时应当及时咨询专业律师，根据具体情况制定维权策略，不要放弃应得的利益。

　　四、购买小产权房的风险提示

　　通过上述分析可以看出，购买小产权房存在多重风险：

　　产权风险：无法取得合法产权证书，房屋所有权不受法律保护。

　　交易风险：无法办理正常的买卖、抵押、继承手续，再转让困难。

　　拆迁风险：面临拆迁时，补偿归属存在争议，可能拿不到应得的补偿款。

　　质量风险：小产权房建设往往缺乏正规监管，房屋质量难以保障。

　　政策风险：国家对小产权房的政策趋于收紧，可能面临被依法拆除的风险。

　　《土地管理法》第七十七条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地。小产权房如果被认定为违法建设，可能面临被拆除且不予补偿的风险。

　　五、遇到拆迁如何维权?

　　如果您购买了小产权房并面临拆迁，圣运律所建议采取以下维权策略：

　　第一，收集和保存好购房合同、付款凭证、装修票据、水电费缴纳记录等证据材料，证明自己实际出资购买并长期居住的事实。

　　第二，尝试与原房主协商，就拆迁补偿的分配达成一致，签订书面协议。

　　第三，如果征收方愿意与实际居住人协商补偿事宜，可以积极配合，争取获得合理的安置补偿。

　　第四，如果原房主独占补偿款或者征收方拒绝给予补偿，可以委托专业律师通过法律途径维权。

　　第五，关注当地对小产权房的特殊政策，有些地方对于历史遗留问题的小产权房可能有特殊的处理办法。

　　总结

　　买了小产权房拆迁赔偿归谁？小产权房拆迁赔偿的归属问题涉及复杂的法律关系，需要结合买卖合同效力、土地性质、当地政策、实际居住情况等多种因素综合判断。虽然购买小产权房存在法律风险，但实际买房人的合法利益并非完全不受保护。如果您购买了小产权房并面临拆迁，建议及时咨询北京圣运律师事务所的专业征地拆迁律师，在律师的指导下妥善处理补偿事宜，最大限度地维护自身合法权益。

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