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聚焦圣运律所一线办案动态，分享征拆领域前沿法律常识，以专业视角为您答疑解惑。
不少商户在拆迁谈判时心里没底，对方报一个打包价，自己不知道哪些该算、哪些被漏了。谈判前先把损失按类别拆开，把证据备齐，才谈得清楚、也不容易被一口价带走。下面分层说明该准备哪些口径和材料。
产权自营的铺子，先整理房屋权属和附属设施；承租户重点梳理自己投入的装修装饰。地面、墙面、吊顶、柜台、招牌、水电改造、固定基座等，按装修时间、成新和现状列清单，附装修合同、付款票据、材料清单和照片。
装修投入不要混在“打包补偿”里一笔带过，能分项的尽量分项列示，便于对照评估和清点。
设备分可拆卸继续使用和固定安装两类：前者核算拆装、运输、安装调试费用；后者结合成新和重置考虑损失。库存货物按品类、数量、进价和处置方式登记，记录转让、折价、仓储和损耗的去向。
采购合同、发票、固定资产账册、维修记录、进出货台账和现场照片，是这两类主张的基础材料。清点时逐项核对，避免被笼统按废品或库存打折处理。
包括设备拆装搬运、货物转运、临时仓储、门店过渡期间的看护和管理等。可以提前向搬运、仓储、设备拆装方取得报价或方案，作为成本参考，而不是在仓促搬离中接受口头一口价。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，停产停业损失根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。对应到商铺，需要用营业执照、销售合同、银行流水、记账台账、纳税或免税记录等，说明征收前一段时间的经营水平和停业影响。
账目简单的商户，把能找到的订单、送货单、收款记录按时间排好，尽量还原销售额和利润；材料不足时，主张口径宜结合现有证据审慎判断，避免夸大。
建议按“权属合同—装修票据—设备清单—库存台账—经营收支—程序文书”六类归档，原件单独保管、扫描件备份。协商过程中，口头承诺尽量落到书面、短信或会议纪要；关键沟通保持完整记录。
同时要清楚边界：补偿项目和标准有法定与当地方案依据，谈判是在证据和程序基础上争取合理口径，而不是脱离事实要价。对补偿方案、评估结果或行政行为有异议的，还应留意复议、诉讼的法定期限，依照《行政复议法》第二十条六十日、《行政诉讼法》第四十六条六个月的规定判断，不宜只靠协商拖延。
1. 对方要求签“打包补偿”协议，能签吗？
打包前先核对装修、设备、货物和经营损失是否分项列明；项目不清、口头承诺未写入协议的，签字前应逐条看清，避免后续难以主张漏项。
2. 装修票据丢了，还能算装修投入吗？
票据不全时，可用装修合同、付款转账记录、材料清单、历年照片和影像相互印证；能还原多少算多少，证明力需结合证据综合判断。
3. 经营流水不多，停业损失怎么主张更稳妥？
结合台账、订单、送货单、收款记录和纳税或免税材料综合还原；材料有限时，主张范围宜审慎，避免仅凭口头估算提出过高口径。
4. 谈判期间需要正常营业吗？
在正式签约和搬迁前可正常营业，同时固定现状和经营材料；过早停业搬离，可能影响经营损失的举证，注意保留时间节点记录。
5. 谈不拢，下一步怎么走？
先区分争议是补偿项目、评估结果还是行政行为合法性；对应走评估复核、专家鉴定，或在法定期限内申请复议、提起诉讼，具体路径结合文书和材料判断。
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