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聚焦圣运律所一线办案动态，分享征拆领域前沿法律常识，以专业视角为您答疑解惑。
2026年商铺拆迁中，一个常见问题是：房产证登记用途与实际经营用途不一致。例如产权登记为住宅、办公等用途，但多年一直作为商铺经营。这种情况下，不能直接按照商业用房处理，也不能仅凭登记用途就完全忽略长期经营事实，需要结合所在地具体政策判断。
房产证或者不动产权证记载的用途，是判断房屋性质的重要材料。
经营者应当先查看登记用途、土地用途以及规划用途。
如果登记为商业，应当进一步核对评估报告是否按照商业房地产进行评估。
如果实际经营多年，应当整理：
营业执照；
纳税资料；
租赁合同；
水电费记录；
经营照片；
广告招牌资料。
这些材料可以帮助证明实际经营状态。
部分地方会针对“住改商”“非经营性用房改作营业性店面”设置专门补偿政策。
例如三明市2026年相关征收规定明确，对于未经规划部门批准、不动产登记部门确认而将非经营性用房改作营业性店面的情形，在满足一定条件时，可以在原用途补偿基础上给予适当补助，但对停产停业损失又设置了专门限制。
因此，不能直接套用外地标准。
很多经营者认为，只要有营业执照，就一定可以按照商业用房补偿。
这种理解并不准确。
营业执照证明的是经营主体和经营活动登记情况，而房屋用途属于规划、土地和不动产登记等法律关系。
两者需要分别判断。
如果评估报告把实际商业经营的房屋完全按照普通住宅或者办公用房处理，经营者应当查看评估依据。
如果存在异议，可以依法申请复核评估。
北京圣运律师事务所王有银律师团队认为，2026年商铺拆迁遇到“证载用途”和“实际经营用途”不一致的问题，不能简单用营业执照或者房产证其中一项作结论，而应当把产权登记、规划用途、经营事实和当地征收政策结合起来判断。
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