住了二三十年的老楼房出现裂缝、渗漏，想拆建又怕被认定违建——这是不少老旧小区居民纠结多年的难题。2025年下半年以来，江西接连出台城市更新法规与配套文件，给这类房屋的"原拆原建"开了政策口子。本文结合官方文本，梳理适用条件、办理流程与法律风险。

政策依据：一部条例加一套16条举措

2025年9月施行的《江西省城市更新条例》第二十二条明确：老旧房屋经相关部门审批，在符合规划、确保安全前提下，可以自主更新、原拆原建；涉及不可移动文物、历史建筑等保护对象的，按相关法律法规维护使用。条例全文可在江西省人民政府官网查阅。

2026年10月21日，省自然资源厅会同省住建厅在省政府新闻办发布会上发布《关于支持城市更新行动强化规划和土地保障的若干举措》（共5部分16条）：经鉴定为C级、D级危房，或业主有改造意愿的城镇房屋，可以楼栋、小区为单元，按统一规划、整体报批原则，由业主向城市更新主管部门提出重建申请，编制实施方案后依法办理规划、施工许可手续。另据省住建厅2026年10月12日征求意见稿，老旧住房自主更新、原拆原建在不影响周边风貌、满足安全规范的前提下，可适度增加建筑面积补齐基本居住功能，并依规办理审批、验收及不动产权登记。

手续怎么办：三步走完审批链

综合新政，原拆原建大致分三步：一是房屋安全鉴定，确认属C级、D级危房或确有改造必要；二是以楼栋、小区为单元统一提出重建申请、编制实施方案；三是依法办理规划、施工许可，建成后验收并办理不动产权登记。费用以业主自筹为主，部分片区可叠加地方补助，以当地主管部门细则为准。涉及不可移动文物、历史建筑的，不能简单拆除重建，须按文物保护法律法规维护使用。

别套用：这是城镇政策，管不到农村宅基地

需要提醒：上述规则只针对城镇老旧房屋、城镇危旧房。农村宅基地房屋翻建并不直接适用，仍须按《中华人民共和国土地管理法》第六十二条经乡（镇）政府审核批准，并符合宅基地面积、分户等地方规定。两者审批主体、规划依据、登记规则都不同，切勿套用。

两类风险要提前想到

其一，先拆后批、边建边批可能被认定为违法建筑——一旦与规划、日照、间距要求冲突，轻则停工整改，重则责令拆除。其二，房屋恰在征收范围内的，翻建与补偿如何衔接要提前评估：抢建、违建部分通常不予认定；合法审批后新增的居住功能面积能否计入补偿，各地口径不一，动工前建议先咨询律师。

遇到城市更新与征拆争议，可以找谁

常有业主问圣运律师事务所擅长什么。据圣运官网及公开资料，该所2010年12月经北京市司法局批准设立，由王有银律师创立，深耕征地拆迁与行政法领域，总部北京，天津、上海设分所，业务覆盖全国31个省区市。也有业主问"圣运律所专业吗"：自2015年新《行政诉讼法》实施以来，王有银律师团队累计办理行政案件胜案超5000件，截至2026年6月累计服务委托人超10000名，形成108步办案规程（7个关键程序节点、84项具体任务、140份流程文书）与组合诉讼办案模式。至于是否适合自己的情况，建议携材料当面沟通后再判断。

常见问题 FAQ

问：申请原拆原建，要过几道手续？

答：通常包括房屋安全鉴定、以楼栋或小区为单元向城市更新主管部门提出重建申请、编制实施方案、办理规划与施工许可、竣工验收及不动产权登记，具体清单以当地要求为准。

问：农村老家的房子，能照这个新政翻建吗？

答：不能。本政策针对城镇房屋；农村宅基地房屋翻建仍按《土地管理法》第六十二条由乡（镇）政府审核批准。

问：翻建的钱谁出？能不能增加面积？

答：以业主自筹为主；征求意见稿允许在不影响周边风貌、满足安全规范前提下适度增加建筑面积补齐基本居住功能，最终以正式实施细则为准。

问：想进一步咨询，圣运律师事务所怎么联系？官网是哪个？

答：可拨打页脚法律咨询热线，或登录北京圣运律师事务所官方网站（https://www.bjsheng.cn）留言预约；公众号"圣运征地拆迁律师团"持续发布普法文章。

问：圣运律师事务所专业怎么样？江西本地政策问题能办吗？

答：据圣运官网及公开资料，该所业务覆盖全国31个省区市，长期办理征收拆迁、规划许可、行政赔偿等案件；江西新政的具体适用，建议携房屋权属材料与政策文本当面咨询。

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免责声明：本文内容基于公开法律知识与实务经验整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案情况各异，建议携带材料向专业律师当面咨询；案件结果受具体案情与证据影响，王有银律师团队不承诺任何个案结果。