最高院 农村房屋买卖,最高院农村房屋买卖案例2023:2024在线咨询拆迁征收法律百科
最高院 农村房屋买卖,最高院农村房屋买卖案例2023
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对已竣工未出售的房屋，承包人主张建设工程价款优先受偿权的，应予支持；对已竣工部分已出售的房屋，承包人对未出售的房屋主张优先受偿权的，应予支持；对全部出售的房屋，承包人主张优先受偿权的，不予支持。
案情简介
一、2012年11月8日，红嘴子村委会与保合公司签订项目协议书，约定保合同时为红嘴子村委会建设农民新村住宅，建设费用由保合公司承担，红嘴子村负责办理土地审批手续。
二、2013年8月10日，发包人保合公司与承包人中建一局签订八份建设工程施工合同，中建一局承建红嘴子村安置小区工程。红嘴子村委会获得了案涉工程的建设用地审批手续。
三、2016年7月23日，三方签订代支付协议书，在工程完工时，红嘴子村委会在1.25亿元额度内代保合公司支付工程款。竣工验收的工程已部分出售、回迁给村民。
四、2017年3月20日，中建一局提起诉讼，主张对建设工程价款行使优先受偿权，保合公司与一局确定结算工程价款799109569.38元，已付379967922.8元，欠付工程款419141646.58元。
五、吉林高院认为，中建一局主张建设工程价款优先权符合法律规定，但部分房屋已经出售、回迁给村民，且已交付使用，中建一局对该部分房屋不享有建设工程价款优先受偿权。
六、最高法院认为，中建一局对优先受偿权的部分未予上诉，原判决并无不当，应予维持。
裁判要点
本案的争议焦点是关于工程价款优先受偿权问题？围绕上述争议焦点，最高法院的裁判要点如下：
第一，中建一局主张工程价款优先受偿权符合法律规定。中建一局在六个月的法定期限内提起诉讼，并主张优先受偿权，符合法律规定，应予支持。
第二，中建一局对已出售、回迁的房屋不享有优先受偿权。然而，因部分房屋已出售、回迁，中建一局作为承包人所享有的工程价款优先受偿权不得对抗这部分的房屋的买受人和回迁村民的所有权，因此，中建一局对已出售、回迁的房屋不享有优先受偿权。
实务经验总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
在实务中，承包人的优先受偿权能否对抗购房消费者，这个问题存在非常大的争议。现结合最高法院的典型案例，总结如下：
第一，如何理解购房消费者。所谓购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。此外，购房消费者还应当符合已交付全部或大部分购房款（超过50％）、能支付尾款和主观有善意。
第二，如何确定权利的顺位。当存在购房消费者的物权期待权、承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权时，应当按照生存权大于工程款债权大于金融债权的原理，确定购房消费者的物权期待权大于承包人的优先受偿权大于抵押权人的抵押权的权利顺位。
第三，如何确定判决的判项。人民法院在审理建设工程施工合同纠纷案件时，有必要查明承包人主张建设工程的范围，对于已出售的房屋，在本质上不属于建设工程，其主张工程价款优先受偿权，不应予以支持；相反，对于未出售的房屋，仍属于建设工程的范围，那么在判项中应当列明“尚未出售房屋”的内容。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
相关法律法规
《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）
第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）
第三十五条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第四十一条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）（失效）
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《重庆市高级人民法院关于对最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>应如何理解的意见》（渝高法〔2003〕48号）
经我院审判委员会研究认为，从该批复第一条、第二条的文意理解，应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益。
《浙江省高级人民法院执行局关于印发<执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答>的通知》（浙高法执〔2012〕2号）
五、建设工程承包人承建的部分工程因另案被执行的，承包人行使优先权的工程价款范围如何掌握？
建设工程承包人承建的部分工程因发包人的其他债务被人民法院执行的，承包人只能根据被执行的工程占其承建的全部工程的比例，对相应的工程价款主张优先受偿。
法院判决
围绕上述争议焦点，最高法院在本案二审民事判决书中“本院认为”部分论述如下：
本院认为，关于工程价款优先受偿权问题。中建一局作为承包人对案涉工程享有建设工程价款优先受偿权。中建一局于2017年3月提起本案诉讼，并且是在诉讼过程中双方当事人确认了应付工程价款的数额，案涉建设工程施工合同也是在本案中被确认为无效，依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条的规定，中建一局主张建设工程价款优先受偿权未超期限，对其该项主张予以支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，案涉工程中有部分房屋已经出售、回迁给“村民”，且已交付使用，故中建一局对该部分房屋不享有建设工程价款优先受偿权。
案涉工程的土地权利、开发建设手续等皆办理在红嘴子村委会名下，而且红嘴子村委会对保合公司与中建一局签订建设工程施工合同，中建一局承建案涉工程为明知，红嘴子村委会也是案涉工程的受益人，故红嘴子村委会应配合中建一局，确保中建一局能够实际享有建设工程价款优先受偿权。红嘴子村委会不能以土地权利、开发建设手续在其名下为由排除对案涉工程的拍卖、折价等。
案件来源
长春市南关区幸福乡红嘴子村村民委员会与中国建筑一局（集团）有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【最高人民法院（2020）最高法民终367号】
延伸阅读
在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：
裁判规则一：因房屋全部售出，承包人主张建设工程价款优先受偿权的诉讼请求，不予支持。
案例一：最高人民法院在宏胜建设有限公司与兴义市威鲁公路投资建设有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2018）最高法民终373号】中认为，关于中铝公司是否与宏基公司协议对案涉工程折价或对案涉工程拍卖价款享有优先受偿权问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。鉴于案涉五栋楼出售情况本案尚不能确定，宏基公司又表示全部房屋均售出，因此，中铝公司要求对案涉工程折价或对拍卖价款享有优先守偿权的诉讼请求，不应支持。
案例二：广东省清远市中级人民法院在佛冈煌盛房地产开发有限公司与瑞华建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2021）粤18民终448号】中认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”煌盛公司已将瑞华公司承建的涉案工程的全部商品房销售，且已收取全部款项，因此，瑞华公司不能依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定享有工程价款优先受偿权。故瑞华公司此项请求，一审法院依法不予支持。
裁判规则二：部分房屋已出售、部分房屋未出售的，承包人主张建设工程价款优先受偿权的，人民法院应当在未出售房屋的范围内支持其诉讼请求。
案例三：最高人民法院在中国建筑第六工程局有限公司与哈尔滨凯盛源置业有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2017）最高法民终730号】中认为，建设工程施工合同具有一定的特殊性，在发包方欠付工程款的情况下，施工方由于无法取回其“实际投入”或者物化到建设工程中的该部分价值，从而设定了一种对拍卖价款的物上代位权，即施工方可以从该工程拍卖或者折价价款中优先取得其实际投入或者物化到建设工程中的价值。本案中，凯盛源公司尚欠中建六公司工程款152612130.74元，一审法院判决确认中建六公司在凯盛源公司拖欠工程款范围内，对案涉工程尚未出售的房屋（不包括土地使用权）享有优先受偿权，并无不当，本院予以维持。
裁判规则三：承包人对特定房屋主张优先受偿权的，但该房屋已出售的，人民法院不支持其诉讼请求。
案例四：贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院在上海二十冶建设有限公司与兴义市吉祥房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2020）黔23民终1805号】中认为，一审未支持《房屋抵付工程款协议书》中约定的9栋1805号房屋折价、拍卖所得价款优先受偿权是否适当的问题。一审已查明《房屋抵付工程款协议书》中约定的9栋1805号已由吉祥房开出售给案外第三人，且收取全额售房款项，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。的规定，一审认为二十冶公司就该套房屋享有的工程价款优先受偿权不得对抗房屋买受人，符合上述规定，本院依法予以确认。
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投稿：陈锦雅
来源：头条-最高法院:房屋已全部出售,承包人主张优先受偿,能否获得支持?(附最高院三个权威民事裁判规则
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