二十多年后的民事诉讼——A、B律师代理的涉征收补偿房屋买卖合同民事纠纷:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 03:04 | 编辑:圣运律师 | 浏览:56

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基本案情：

委托人A位于北京市朝阳区圣运某村的房屋在被征收过程中发生了征收补偿安置纠纷。

1993年11月，该村村民B将其所有的村内几间房屋卖给委托人的叔父C。2015年该村列入征收项目范围，而B请求确认20多年前签订的房屋买卖合同无效，想要独自占有补偿款。案件诉至法院。

律师代理纪实：

本案的委托人A已经在涉案房屋中居住22年之久。如今面临征收拆迁，本是其一家人改善居住条件的好事情。然而B对房屋补偿权益的主张却致使征收方暂停了对涉案房屋的补偿事宜进程，案件陷入了僵局。

经律师了解，原来早在2008年B便曾将委托人A及其家人诉至北京市朝阳区人民法院，称涉案房屋位于其名下的宅基地上，是1994年其借给委托人一家居住的。B要求法院判令委托人一家腾房走人。

委托人答辩指出，涉案房屋系其叔父当年从原告手中购买的，且双方还到公证处做了公证，她们是有权居住的。法院经审理认为，涉案房屋所处的土地虽为原告名下的宅基地，但该土地上建造的北房3间、东西厢房各2间已于1993年由原告经公证卖给了C。后C的儿子又将该房屋卖给了委托人。故原告要求委托人腾房的请求缺乏证据支持，法院据此驳回了原告的诉讼请求。

根据这些情况，北京圣运律师圣运的资深征收维权律师D、E拟出了致北京市圣运政府、绿隔试点建设腾退办公室的《法律建议函》，其中指出：本案中C与B之间1993年的房屋买卖行为已经取得了将台乡政府及所在村村委会的批准，该房屋买卖行为是合法有效的。而根据“地随房走”的原则，该宅基地的使用权实际上已随房屋转让给了委托人A。据此，A有权在北京市第一道绿化隔离地区城市化建设试点将台乡腾退项目中享受征收补偿安置利益，B无权干涉、阻挠。律师希望两单位能依法对委托人的征收权益给予合理认定。

然而面对此情况，B并没有善罢甘休。他于2015年11月再度一纸诉状，将委托人的家人诉至法院，要求确认涉案房屋牵涉的两份房屋买卖合同均无效，并责令被告一家腾房。后由于部分诉讼请求存在“一事不再理”的瑕疵（2008年已诉过一次腾房），B又对诉讼请求做了修改，请求法院确认涉案房屋腾退补偿的184万余元归其所有。2016年4月，此案在朝阳区人民法院进入审理阶段。

庭审中，D、E二位律师提出了如下答辩意见：其一，认定合同是否有效应适用《合同法》的规定，确系双方合意的行为，买卖合同应属有效。目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不应以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、征收补偿等原因又来主张合同无效，实际上违反了诚实信用原则。据此，基于公序良俗及诚实信用的民事法律原则，法院不应作出令买房者蒙受损失，而令违反诚实信用的卖房者获益的判决；

其二，委托人已对涉案房屋进行了装修、翻建、改建，涉案房屋的所有权归委托人所有，原告无权主张委托人从自己所有的房屋里腾房。

其三，原告的主张违反诚实信用原则和公序良俗原则。涉案房屋的买卖行为已经发生20多年，原告因征收补偿利益而恶意主张合同无效，法院对此不应纵容。

其四，涉案房屋所属范围已经列入征收范围，其土地性质将变更为国有，故涉案房屋的买卖行为无效的基础已经丧失。

法院经审理后认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。B与C1993年所签买卖合同及后续C之子与A的转卖行为标的物不仅是房屋，还包括涉案院落的宅基地使用权。而被告A并非该村村民，涉案院落的《集体土地建设用地使用证》至今未依法变更登记至被告名下，前后两个买卖合同均应认定为无效。

而考虑到原告B在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属法律禁止流转范围，时过20多年后因涉案院落拆迁而主张拆迁利益，B应对合同无效承担主要责任。综合案情，法院最终判定B可享有30%的宅基地区位征收补偿，即216000元腾退补偿款，原告B的其他诉讼请求被法院依法驳回。

至此，经过律师代理，184万多元的补偿款中的绝大部分归委托人所有，委托人A对于两位律师的工作深表认可与感谢。

律师说法：

本案的代理重点在于指明原告B恶意诉讼，试图获取依法依理都不应属于其所有的房屋征收补偿的图谋。涉案房屋系委托人自行翻建、改建，那么针对房屋部分的补偿，B无权主张。且20多年前签订房屋买卖契约时的历史情况与今天不同，在委托人自身行为存在瑕疵的情况下，其正当权益仍应受到法律的保护。

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