农村集体土地上房屋征收中想要复建安置，符合这些条件吗,集体土地房屋重建:今日拆迁法律话题
日前，广州市规划和自然资源局发布了《广州市征收农民所有集体土地管理办法（公众征求意见稿）》，征集意见时间截止至2022年6月12日。这份征求意见稿中的亮点之一就是对复建安置、产权调换和货币补偿这3种房屋补偿安置方式适用的相关规定。那么，符合哪些条件的农村房屋才有权进行复建安置呢？这当中又涉及哪些在征拆领域十分普遍的问题呢？
在征拆实务中，很多被征收人倾向于选择“重新安排宅基地建房”这一补偿安置方式，而自愿选择货币补偿的则为数不多。
诚如圣运律师此前多次强调的，这一选项可遇而不可求，不是哪儿的征收项目都能提供出来的。我们就从广州市正在征集意见的新规草案中来看看端倪。
《管理办法》第40条拟规定，征收土地涉及农村村民住宅的补偿安置方式包括复建安置、产权调换和货币补偿等。
其中，限制条件最集中的正是“复建安置”这一选项，具体而言以下几种特殊情形尤为需要大家注意：
1.非住宅房屋不作复建安置或者产权调换
第40条拟规定，除村民委员会办公场所、祠堂、圩集、庙观等农村集体经济组织的公共建筑物及公共设施可以按照“拆一补一”的原则复建安置或者产权调换外，对征收土地涉及的非农村村民住宅不作复建安置或者产权调换，实行货币补偿。
也就是说，宅基地上的住宅房屋和乡村公益设施建筑是允许复建安置和产权调换的，其他“非宅”则是不支持这种选项的。
2.选择复建安置有明确的面积限制
实践中，农村地区存在一些超大型宅基地上房屋，特别是在经济活动较为热络的南方，有的宅基地上房屋竟高达4至8层，盖得像城镇小区的商品房一样。
不过需要指出的是，这种无限度加盖的做法往往缺乏合法性依据，在补偿安置时极易被征收方拿来说事以压低补偿标准。即便是合法的“高层”“超面积”部分，也会在补偿安置方式上面临不一样的待遇。
《管理办法》在第43条中拟做如下规定：
有合法产权的农村村民住宅，按照每栋或者每户280平方米确定套内建筑面积进行复建安置或者产权调换。
合法产权套内建筑面积不足280平方米的，可根据村民意愿按280平方米予以安置，不足部分由村民按复建房屋的建安成本价购买。
合法产权套内建筑面积超过280平方米的，超出部分建筑面积不予复建安置或者产权调换，可给予货币补偿。
换言之，重新安排宅基地或者公寓式住宅至多按280平方米房屋面积计算安置。超大型宅基地上房屋是无法通过征收拆迁取得复制或者延续的。
3.历史遗留原因形成的无证房屋只能有条件地获取复建安置
《管理办法》第45条拟就被征地农民最关心的“不予补偿类型”作出明确规定，下列情形的建筑物及构筑物将不予补偿：
（1）按法律、法规等规定认定为违法建设的；此种情形中的“依法认定”十分重要，未经认定的无证房屋不能简单粗暴地被划入此类。
（2）超过批准使用期限的临时建筑物及构筑物；
（3）新房建成后应当拆除的旧房；正所谓“拆旧建新”，建新房后没拆的旧房，违背了“一户一宅”的原则，自然无法取得补偿。
（4）征地预公告发布后的抢建房屋。
此外，新规拟将2009年12月31日作为区分“历史遗留房屋”的时间节点，在此之后建成的无证房屋就将视为新增违建不予补偿了。
新规拟规定，对上述时间节点前建成的房屋，若已完善历史用地手续且符合农村村民住宅建设相关规定，经村集体批准使用宅基地的，对现状房屋不超过280平方米套内建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分不予复建安置，可按重置价给予货币补偿。
但若系未经村集体批准私自占地建设的，则不予复建安置，只按建安成本价给予货币补偿。
据此，完全未经批准建造的无证房屋，即便的确建成于十多年前，不属于新增违建，仍然难以在征收补偿中取得满意的补偿结果。故此，重视认定环节的举证工作对被征地农民而言就显得十分重要了。
圣运律师最后要提示大家的是，通过详细浏览省、市一级的征地补偿法律规范，我们能够了解到很多《土地管理法》及其实施条例并未规定的细节问题，这对于在个案中争取更加满意的补偿安置是十分必要的。
大家要及时关注这方面的新动态，同时对“超面积、高层”部分的补偿标准问题坚持“依法认定合法性”的原则，不轻易认可补偿安置方案中随意划线、随意分层调整补偿标准等无依据的做法。这样才能获取到真正公平、合理的征收补偿，确保自己在全新征地程序中的生活水平不降低，居住条件有改善。（王小明/文）
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内容审核：李娜娜律师
来源：中国法院网-农村集体土地上房屋征收中想要复建安置，符合这些条件吗，
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