拆迁房没有房产证能过户吗,拆迁房没有房产证可以过户吗?:在线拆迁法律咨询

拆迁房没有房产证能过户吗,拆迁房没有房产证可以过户吗?

随着城市规模的迅速扩大以及城镇化的飞速发展，拆迁房在城市房地产交易市场中占据一定的比例。拆迁房里主要居住的是本地居民，本地居民对本地了解非常充分。因而，拆迁房一般都处在风景优美、交通便利之处。再加上因为本地居民取得房产的成本比较低，所以拆迁房一般会比同等商品房在价格上更优惠些。风景优美、交通便利、价格实惠，吸引了较多的购房者对拆迁房产生了购买意愿。

但是同时，因为政策的原因，新的拆迁房具备入住条件时，一般都没有产权证，根据各地政策的不同，从具备居住条件到产权证办理下来，需要几年的时间。而房产证办下来之后，房价又可能会上涨，错过了最佳购买时机。这就产生了一个合同风险？暂时没有产权证的拆迁房能不能购买？购买会有哪些风险？如何规避这些风险呢？

下面，守正将会结合一些新近的判例，与大家初步交流一下这些问题，希望对有兴趣购买拆迁房的朋友带来一些帮助。

一、拆迁房能不能购买？

首先，拆迁房不同于农村宅基地上的住房，农村宅基地上的住房根据国家法律，只能在本集体内部进行转让。

其次，拆迁房不同于小产权房，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。

从近些年来看，居住性质的拆迁房，绝大部分属于可以完全流通的房产，拿到不动产权证后，其性质与普通商品房并无区别。

因而，拆迁房是可以购买的。

二、拆迁房购买的风险在哪？

如上所述，拆迁房的风险就在于大部分房在购买以及入住时还没有不动产权证。这里就会产生两个风险：

1、因为政府政策的原因， 房产证迟迟办不下来。这个风险现在相对较小，因为本身绝大多数拆迁房就是政府主导进行建设的，相关政策和资质一般比较齐全。

2、因为市场的原因，房价上涨，部分房东会选择违约。这类争议在2015年前后发生较多。

3、一房多卖的风险，房东卖给了几个买家。

三、如何规避这些风险呢？

1、针对非因房东的原因导致房产证办不下来，这个责任可以在购房合同里约定，根据双方的约定主张责任，一般法院会根据双方的过错适用违约和公平责任。

2、针对房东违约的问题，可以向法院起诉继续履行，从最近的判例来看，法院一般会判决房东履行过户的责任。同时还可以在合同里约定违约金、律师费、诉讼费、交通费等由违约方承担。

3、一房多卖这个问题要分三种情况：

①房东还没有把房子过户给任何一个买方，因为债权的平等性，如果几个买方均属于善意第三人，那大家都有权主张房东过户，其他人只能向房东主张违约责任，如果有买方是恶意的，例如明知房屋已经卖掉还向房东购买，那这份合同是无效的。

②房东已经把房屋过户给其他人，且第三人是善意不知情的，根据信赖保护原则以及房屋交易公示公信原则，你是不能主张合同无效的，只能起诉房东要求承担违约责任。

③房东已经把房屋过户给其他人，第三人是恶意的（明知房子已经卖过了等），可以向法院起诉，主张合同无效，撤销登记，并起诉要求将房子过户给自己。

因而，购房合同的约定非常关键，大家一定要在合同里把过户条件、过户期限、违约责任等约定明确，以保护自己的利益。

四、附一个判例，供大家参考：

（一）案情简介：

2015年9月22日，何金芳、宋彩芳（甲方、出售方）与汪金华、况红梅（甲方、购买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将坐落于张家港市南丰镇新联小区13栋602号房屋、自行车库出卖给乙方，成交价格为385000元，首付20万元，押金35000元，2016年10月1日前付15万元。甲方不能如期签订《房地产买卖契约》，或者甲方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后，甲方退还乙方所交的购房款。对于已办理完过户手续所产生的费用，甲方应全部承担，并向乙方支付总房款10%的违约金。乙方不能如期付款，或者乙方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，在得到确认后，甲方退还乙方所交的购房款项。但对已办理完的过户手续所产生的费用，乙方应全部承担。并向甲方支付总房款10%的违约金。合同签订后，何金芳、宋彩芳将案涉房屋交付给汪金华、况红梅，何金芳先后于9月22日、10月15日出具收条确认收到购房款35万元。双方因过户事宜发生纠纷，引起本案纠纷。

何金芳、宋彩芳确认案涉房屋已经可以办理房产证。目前，案涉房屋剩余尾款35000元尚未支付，何金芳、宋彩芳主张要先拿到35000元才同意将案涉房屋过户给汪金华、况红梅。双方在诉前就过户问题进行过协商，何金芳、宋彩芳提出要拿到35000元才能过户，另外要再加35000元，后来包含尾款35000元还价到50000元，但是没有谈成。汪金华、况红梅陈述当时也同意再加10000元。

汪金华、况红梅确认房屋过户税费由其负担。

（二）一审法院认为

本院认为，原、被告间系房屋买卖合同关系，双方交易的房屋系拆迁安置房，当时虽无房产证，但现已具备办证条件，故该房屋买卖合同合法有效。双方在房屋买卖合同中对过户办证期限没有明确约定，现案涉房屋已经可以办理初始登记，在办理初始登记后可过户。被告何金芳、宋彩芳已经将案涉房屋交付给原告汪金华、况红梅，被告何金芳、宋彩芳应当无条件配合原告汪金华、况红梅办理房屋过户登记手续，现诉争房产已经可以办理房屋产权登记，但被告何金芳、宋彩芳迟迟不去办理，也不协助原告汪金华、况红梅办理过户手续，构成违约，现原告汪金华、况红梅要求被告何金芳、宋彩芳办理房屋过户义务，理由正当，应予支持。被告何金芳、宋彩芳应立即办理房屋的初始登记，并及时将上述房屋的房产证、土地使用证过户至原告汪金华、况红梅名下。办理初始登记的相关费用由被告何金芳、宋彩芳负担，办理过户过程中产生的税费，由原告汪金华、况红梅承担。原告汪金华、况红梅要求被告何金芳、宋彩芳支付违约金35000元，双方并未在合同中约定过户时间，因此被告何金芳、宋彩芳不构成违约，且在庭审中也同意将案涉房屋过户给原告汪金华、况红梅，故原告的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但是被告何金芳、宋彩芳在诉前原告汪金华、况红梅要求过户时提出加价，导致发生本案诉讼，本案诉讼费用应当由被告何金芳、宋彩芳负担。为便于本案解决，原告汪金华、况红梅尚结欠的购房尾款35000元，应当予以支付，具体双方办理过户时或者执行过程中可由原告汪金华、况红梅将上述款项直接支付给被告何金芳、宋彩芳或先行支付至本院账户。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：

（三）一审裁判结果

一、被告何金芳、宋彩芳应于本判决生效后1个月内协助将位于张家港市房屋（含自行车库）的房地产过户登记至原告汪金华、况红梅名下，过户所需税费由原告汪金华、况红梅承担。

二、驳回原告汪金华、况红梅的其他诉讼请求。

北京圣运律师为您整理关于本文的法律热搜话题

●拆迁房没有房产证能过户吗怎么办

●拆迁房没有房产证能过户吗

●拆迁房没有房产证可以过户吗?

●拆迁房没有房本能卖吗

●拆迁房没有房产证如何过户

●拆迁房没房产证怎么过户

●拆迁房没有房产证能卖掉吗

●拆迁房没有房产证能过户吗现在

投稿：安慧

来源：头条-守正读法 -拆迁房暂时没有房产证，能不能买？

猜你喜欢