北京市圣运律师事务所：补偿未协商一致，镇政府、指挥部就强制清除地上苗木:今日拆迁法律话题

　　我们一直强调，土地征收涉及农民、企业以及其他组织的合法权益，所以，在具体实施的过程中，县级以上相关部门应当要严格按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定推进土地征收工作，依法给予被征地农民，承包人、土地经营权人合理、公平的补偿，不得以任何形式强迫被征地农民、土地经营权人等交出土地。

　　土地征收涉及农村村民住宅的，应当要按照遵循先补偿、后搬迁，尊重农民意见、居住环境有改善的原则，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　也就是说，开展具体的土地征收工作，只能是在给予了被征收人合理、公平的补偿之后，可是实践过程中，有不少的被征收人反映说，自家土地因修路被征收了，但是，补偿一直没有与征收方协商成功，后来，征收方为了推进征收工作，尽早的实现征收目的，便在自己没有同意的情况下，就强行将自家两亩地上的农作物给强制清除了，事后征收方还一直抵赖，不承认强制清除地上附苗木是自己所为，面对这种情况，许多老百姓均表示非常的心寒。

　　事实上，未批先占，未给予被征收人任何补偿就强行占用土地的行为并非是一件罕见的事情，作为专门做征地拆迁案件的律所，圣运律师也已经是见怪不怪了，但是作为被征收人，则需要提高警惕，一般情况下，只要我们遇上相关部门在未给予任何补偿就强制清除地上农作物的情况时，只要大家能积极地采取有效的应对措施，那么，相关部门就要为他自己的行为承担相应的赔偿责任。

　　【基本案情】

　　郑某某是浙江省某市某镇村民，其为了发展种植业，在2014年10月到12月期间，分别与其他村民签订了土地承包经营权流转的合同，承租该村近35亩土地种植苗木，并且在合同中约定，种植时间为6年。自2014年年末开始，郑某某便利用这些土地一直经营着苗木绿化生意。可是谁能想到，承包土地的半年后，当地政府便就因修高速公路，要对该村内的土地进行征收，这其中就包括郑某某所承包的集体土地。

　　由于是修建高速公路，再加上又是政府主导，所以，郑某某本想着是要积极配合政府的征收工作，但是在得知补偿标准后，其认为补偿标准特别的不合理，明显远远低于法律规定的，于是其决定先找他们就补偿标准进行协商一番，但是经过几次协商，其所协商的结果是一次不如一次，为了保障自己的合法权益不被侵害，所以，郑某某便没有清理地上的苗木。

　　本以为这样拖着会对自己协商补偿有一定的作用，但是让其没有想到的是，2017年，指挥部和镇政府对未清除地上苗木的被征收人下发了《交地清表告知书》，要求这部分被征收人在十五日内完成清表的工作，与此同时，该告知书中还称，对于没有在规定的时间内完成清表工作的，将一律按照无主物处理。

　　郑某某深知这一告知书的重要性，但由于补偿一直没有谈拢，其也不能马上就将耕地上的苗木给自行清除了，因为其知道，一旦自行清除，那必定会对自己非常的不利，于是其依旧没有按照告知书中的内容完成清表工作。

　　但让郑某某没有想到的是，相关部门为了实现最终的征收目的，竟然在二十多天后，叫指挥部及镇政府组织人员将地上的苗木给强制清除了。面对指挥部及镇政府的这一行为，郑某某是非常的气愤，但由于对方势力比较大，其要是只身单影的去与他们斗肯定是不行的。但是，指挥部及镇政府的强制清除行为俨然已经给自己造成了重大的经济损失，所以，为了能让相关部门承担赔偿责任，赔偿给自己造成的一切损失，郑某某决定通过法律途径来维护自己的权益。

　　于是其便开始在网上进行查找，经过一番查找，郑某某联系到了专门做征地拆迁业务的圣运律所，在与圣运律所的律师沟通后，其对圣运律师的办案能力及专业程度给出了非常高的评价。最终，郑某某决定委托圣运律师帮助自己争取合理的赔偿。

　　【维权过程】

　　圣运律师介入该案件后，第一时间针对郑某某提供的相关的证据材料，对本案进行了梳理，同时也第一时间根据郑某某的情况制定了一套维权方案。该维权方案征得郑某某同意后，圣运律师决定马上指导郑某某向人民法院提起行政诉讼，请求法院确认指挥部及镇政府强制清除地上苗木的行为违法，经过审理，法院判决指挥部和镇政府强制清除郑某某所承包土地上的苗木的行为违法。

　　在拿到法院作出的强制清除地上苗木的行为违法的判决书后，圣运律师又马上指导郑某某向法院提起了行政赔偿之诉，虽然一审法院判决市政府及镇政府赔偿郑某某一百八十多万，但是郑某某及圣运律师均认为，此判决书中的赔偿结果并不合理，如果按照此判决结果对郑某某进行赔偿，那则无法保障郑某某的合法权益。于是针对一审判决，圣运律师马上又向省高院提起了上诉。

　　在上诉过程中，圣运律师认为，对郑某某苗木进行评估的评估机构并不具备对花木等进行评估的资质，而且该评估机构也是相关部门单方面选出的，并没有按照相关的法律法规由被征收人协商选定，所以，该评估机构出具的评估报的真实性有待考证。再者，在对郑某某花木进行评估时，郑某某是全程参与了评估，并且还签字确认了花木的实际数额，可是评估机构在出具评估报告时，却没有按照郑某某确认的真实数额进行认定。最后，在一审过程中，郑某某曾申请法院调取相关的证据，但是一审法院却以未作出评估而拒绝调取申请，这显然是有失公正的。

　　【案件结果】

　　经过二审法院审理，最终二审法院采取了圣运律师的代理意见，撤销了一审法院作出的行政赔偿判决，并判决市政府及镇政府赔偿郑某某二百四十万元。

　　【律师说法】

　　地上附着物、青苗被相关部门强制清除的情况，在实际土地征收中非常的多，但是，圣运律师提醒大家，在遇到这种情况时，一定要保持应有的冷静和理性，我们可以先搜集相关的证据材料，包括他们强制清除地表时的照片、录像，报警时的通知记录等，只要我们手里有证据，那么，广大被征收人可以在法律规定的期限内向人民法院提起行政诉讼，依法确认他们的强拆、强征行为违法，之后再依据确认强拆、强征行为违法的判决书，依法提起行政赔偿之诉。　　

　　农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，一般情况下是不包括与宅基地相连的农业生产性用地、村民超出宅基地范围占用的空间地等土地。

　　关于农民宅基地，随着大家知识文件水平的提高，想必广大老百姓对这一块也都有所了解，就是在农村，如果农民想要在村庄内建设住宅，其只能是在已经获得宅基地的基础上进行建设，不能随意地占用其他耕地进行建设。如果没有宅基地，但又想在家乡有一处自己的房屋，那么，村民则需要先向村委会递交书面的申请书，申请一块宅基地，之后再建房，不能在没有获得宅基地的情况下，直接占用其他的农用地进行建房，否则建成后，一旦被举报或是被相关部门发现，那房屋就有可能被认定为违法建筑。

　　当然了，一般情况下，农村村民申请宅基地的，如果符合相关的条件，那么，其自然也就会免费获得一处宅基地，在获得宅基地后一般还需要办理建设许可证，等相关的手续都办理好之后，那么，村民便可以安心地开始建设住宅了。

　　不过，从实践过程中来看，由于我国现在土地比较稀缺，土地流失比较严重，所以，很多宅基地的申请递交上去之后不是了无音讯，就是告知村民没有多余的宅基地提供给村民建房，村民不符合申请宅基地的条件、申请的宅基地不符合村庄总体规划或是不符合村镇利用总体规划等等，总之，就是以各种理由或是借口拒绝村民的宅基地申请。

　　但是圣运律师提醒大家，申请宅基地后，如果申请人符合相关的条件，可村委会就是不给审核通过，那么村民便可以向乡镇政府投诉、举报，如果乡镇人民政府对自己所反映的问题不予处理，那么，村民便可以向上一级有关部门投诉、举报，也可以通过法律途径来维护自己的权益。

　　事实上，十几二十年前，农村宅基地并不吃香，而且很多人也都不愿意住在环境较差，又离城区相对较远的农村，但随着城市化不断地建设，现在的农村宅基地可谓是越来越吃香了，在农村能拥有一处宅基地已经是许多人的一个梦想。

　　近几年，就有不少的城镇居民为了以后的生活通过得非常地安逸，便纷纷打起了购买农村村民宅基地的主意。那么，农村宅基地能买卖吗？

　　关于农村宅基地，农村承包地，我国是有着严格的法律规定，所以，在回答农村宅基地能否买卖这个问题之前，我们需要先来了解一下农村宅基地的所有权。

　　根据《土地管理法》中的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　从上面的法律法规中我们可以看到，农村宅基地以及农民的承包地，其所有权均属于农村集体所有，也就是说，农民并不享有农村宅基地和农村承包地的所有权，其只是依法享有宅基地和承包地的使用权，其是没有权力以各种理由和借口将自己依法取得的宅基地卖给外村人或是城镇居民的。

　　而且，我国相关的法律法规上也是明文禁止城镇居民是不得在农村购买宅基地的。比如《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号)中明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中规定，宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

　　不仅如此，自然资源部前不久发布的《自然资源部关于持续推进农村房地一体宅基地确权登记颁证工作的通知》中也针对此问题作出了明确的指示，对违反国土空间规划管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，严禁通过不动产登记将违法用地或违法建设合法化。

　　那也就是说，即使城镇居民通过高额的价格购买了农村宅基地，购买了小产权房，那么日后在确权过程中，相关部门也会依据此通知中的内容，或是其他的相关法律法规，以违法买卖为由，拒绝为其所购买的宅基地进行房地一体登记工作，一旦相关部门不予确权登记，那么就无法得到法律的保护，得不到法律的保护，那么，万一日后随着城市化不断地建设被征收，这自然就会产生没必要的利益纠纷。

　　而且，最主要的是，即使双方已经签订了相关的购买协议，但由于我国法律法规上规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，所以，双方之间所签订的协议也有可能会被法院认定为无效，合同一旦被法院判定无效，那拆迁补偿一般情况下也都会直接发放给原宅基地使用人，这样一来，购买宅基地的城镇居民就有可能“竹篮打水一场空”。

　　总之，针对农村宅基地，圣运律师需要提醒大家以下三点：一是、农村宅基地只能在本村集体内进行流转，不可以向本村村集体以外的农民或是城镇居民出售，大家一定要牢记，农村村民只享有宅基地的使用权，并不享有所有权，所以其是无权擅自将宅基地卖出的。二是、农村村民一旦将自己的宅基地出卖、出租、赠与住宅后，那么想要再申请一块宅基地，那几乎是不可能发生的事情。三是、现在申请宅基地非常的困难，所以大家一定要且行且珍惜，不要随意处理宅基地。

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内容审核：石珊律师

来源：中国法院网-北京市圣运律师事务所：补偿未协商一致，镇政府、指挥部就强制清除地上苗木，

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