办案|谁来为拆迁中的“违章建筑”买单,违法拆迁向谁举报:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 04:30 | 编辑:圣运律师 | 浏览:48

摘要：办案|谁来为拆迁中的“违章建筑”买单，在从事拆迁法律事务工作过程中，尤其在集体土地拆迁活动中，笔者发现有相当数量的被拆迁人所建的房屋存在这样的问题：由于历史或其他原因，直到拆迁时被拆迁人依然未取得房产

在从事拆迁法律事务工作过程中，尤其在集体土地拆迁活动中，笔者发现有相当数量的被拆迁人所建的房屋存在这样的问题：由于历史或其他原因，直到拆迁时被拆迁人依然未取得房产证，也无建房规划审批手续。当拆迁人与被拆迁人就具体补偿标准问题无法取得一致意见时，拆迁人往往以被拆迁人所建房屋无证且无规划审批手续，以涉嫌违章建筑为由，以“即便*拆也无任何补偿”为“要挟”，迫使被拆迁人不得不接受“白菜价”拆迁补偿标准，最终在拆迁安置补偿协议上签字。笔者已经目睹了太多的被拆迁户因为上述原因而遭受到了拆迁不公正待遇，希望结合以下真实案例浅谈一下自己的见解与感受。[1]

一、案情简介

1999年，A（化名）与江苏省无锡太湖地区某村委会达成口头协议，约定由其承包该村闲置土地一块（面积约2亩）用作生产经营之用，A每年需向该村交纳固定的土地使用费。协议达成当年，A在该块土地上建成厂房面积370余平，并办理了营业执照及房屋产权证。2002至2003年期间，A又在该块土地上新建房屋面积1000余平方米，后经过多次申请，有关机关均未能给办理房屋产权证。

2012年9月初，当地街道拆迁安置办公室的工作人员找到A，告知其该地区要拆迁，补偿及安置标准仍将依据无锡地区2004年发布的《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》。据此办法，A所建房屋将按照有无房屋产权证进行区分计算，如此算来，A1300多平米的房屋重置成新价仅为120余万元，每平米折合900元左右，这一价格远远低于当地同等位置房屋的市场价值。这样的补偿标准是A无论如何也无法接受的，遂拒绝签订拆迁安置补偿协议。随后，街道拆迁安置办公室的工作人员又“好心”告知A，若其拒绝签订拆迁安置补偿协议，则其1000余平米的无证房屋将会被认定为违章建筑并被强制拆除，到时任何补偿都得不到。

A顿时陷入左右为难的境地，一方面他觉得补偿标准实在过低，难以接受，却又苦于自己不了解国家的相关法律法规，无法准确判断掌握此次拆迁补偿的合理、合法标准；另一方面又担心自己无证的1000多平米房屋被认定为违章建筑而遭*拆，这样就会蒙受更大的损失。进退维谷的尴尬境地使得A患得患失，承受了巨大的心理压力，甚至已经严重影响到了自己的身体健康及其家人的正常生活。

二、法律分析

第一，街道拆迁安置办公室无权认定被拆迁人所建房屋为违章建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，只有城乡的规划部门才有权做出被拆迁人所建房屋是违章建筑的认定，其他国家机关均无权做出此项认定。本案中，当地街道拆迁安置办公室应仅为当地基层政府下设办事机构，并非国家行政机关职能部门，无权认定被拆迁人所建房屋为违章建筑。

第二，本案中，即便城乡规划部门将被拆迁人所建房屋认定为违章建筑，也不应给予任何行政处罚。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条第一款规定：“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。”本案A的无证房屋建于2002年至2003年期间，其建房行为即便违法，距今也已经过去长达近十年的时间，而在这期间，A从未收到过城乡规划部门的任何处罚通知。如今为了拆迁，无论对A的上述房屋进行何种行政处罚都已经超过了法律规定的追诉时效，都是违法的。

第三，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、六十五条规定，只有当违法建筑已经对城市规划产生了无法消除的影响时，才可能适用限期拆除或强制拆除。也就是说，限期拆除或*拆的前提是违章建筑已经对城市规划产生了无法消除的严重影响，而且只有通过拆除才能够消除此种影响。那么由此便产生了这样一个悖论：众所周知，一个城市的规划始终都是变化的，处于动态之中，任何一栋建筑不论是否合法，都将不能永远满足城市规划的需要。那么，只要该建筑在建设之时是符合城市规划的，就绝不能因为建成之后的城市规划发生了变化，而认定该建筑影响了城市规划。若非如此，就会产生所有建筑都将是违法的推论，这显然是个悖论。结合本案，在2012年拆迁之前，A于2002年至2003年期间所建的房屋从未被城乡规划部门认定为是影响城市规划的违章建筑，也就是说在拆迁之前，其所建房屋是符合城市规划的。因此，以城市要拆迁了，城市规划变了，原来符合城市规划的建筑现如今不符合城市新的规划了等这样蹩脚的理由，要求其限期拆除或进行*拆，是严重违法的，也是违反逻辑的。正确的做法应该是，城市规划变化了，需要拆迁，进而影响了A对原有房屋的正常使用，A的无证房屋也应该得到应有的拆迁补偿。

第四，考虑到本案系农村集体土地上房屋拆迁，没有具体适用的拆迁法规，笔者认为，鉴于在房屋拆迁之前已将房屋所属土地变更为了国有土地，因此应该充分参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。根据房地一体原则，在对房屋的重置成新价进行合法评估后，还应充分考虑到房屋所建地块的位置、面积及所处地区的经济发展水平，在拆迁补偿中充分体现房屋所有权人（亦为土地使用权人）应得的土地使用权的这部分拆迁利益，而不是仅仅教条的参照当地政府多年前制定的拆迁补偿标准，仅按照房屋的重置成新价对被拆迁人进行补偿，而完全忽视当地周边房屋的市场价值及被拆迁人所应享有的房屋附着土地的使用权所衍生的价值，侵害被拆迁人所应得的合法拆迁权益。

不仅是本案，实践中以拆违的名义实施*拆的案例也是屡见不鲜。通常出现的情况是：城管部门越俎代庖，充当了城乡规划部门的角色，包括做出违章建筑的认定、限期拆除的通知，甚至进行*拆，这些行为显然都是违法的，不但混淆了行政机关职能部门之间的管理权限，还最终导致了被拆迁人所建房屋被非法强行拆除，极大的侵害了被拆迁人合法的拆迁权益。

此番解析是笔者法律实操的经验所得，贴近实际，希望能对拆迁户的权利维护有所裨益。

B 律师

2012年9月20日