案例|农村拆迁系列四十一：集体土地房屋拆迁也可获高额补偿,关于农村集体土地房屋拆迁:今日拆迁法律话题
关键词：高碑店乡北花园居住小区项目，拆迁，集体土地
承办律师：A
一、案情介绍
家住朝阳区高碑店乡大花园队的袁某，在1992年就获批了一处用地面积为238平的宅基地，并在其上建有住房。多年下来，为了保障袁家上下五口人的正常居住，此处房屋的实际用地总面积达到了300多平。就像当地的大多数人家一样，袁家并不算富裕，但也过的其乐融融。时间到了2009年，村里发生了一件大事，由于某单位要进行土地一级开发，建设定向安置房，北花园乡整体面临拆迁。一时间，拆迁的传闻闹得沸沸扬扬。
事实证明，这并不是谣传。当年底，评估公司就来到了各村各户，开始为各家住房进行评估测量。与此同时，也有自称拆迁办的人来找村民谈拆迁补偿的事情。拆迁上楼，过城市居民的日子在大多数村民看来是好事。然而，让他们不舒服的是，开发商北京圣运公司给的补偿实在不多。以袁某为例，评估报告只认定了238平的面积，补偿总额为270万。这些补偿款在周边买一套住房尚不嫌多，又怎能满足五口人的住房需求呢？无独有偶，同村的B，接近400平的住房只被认定了200平，所得补偿比袁某更少上几十万。
为了拿到较为合理的补偿款，村民们想尽了各种办法，但是不论激烈抗争，还是说情诉苦，甚至是托人“走关系”，补偿额度提高的有限。双方僵持之下，辗转就到了2011年底，由于迟迟无法达成补偿协议，开发商向朝阳房管局提起了裁决申请。经过两年拆迁的“磨练”，袁某知道一旦裁决下发，自己的房子很可能就离被拆不远了。
一边是拆迁办不断的催促甚至是威胁，一边是工作和生活的压力。面对强势的地产商，普通群众怎样才能维护好自己的权益呢？焦急之下，袁某和B决定寻求专业律师的帮助。二人商量之下，找到了北京在圣运的A律师，希望这位久经沙场的女律师能为他们出谋划策，寻找出路。在律师指点下，事情逐渐有了好转的迹象。
二、办案经过
律师接手此案后，经过一番论证，针对当时的紧急情况，在接受委托的当天就指导当事人对涉案拆迁项目的必备文件提起了行政复议。该复议顺利被有关部门受理了。很快，从朝阳圣运传来的裁决谈话时间也近在眼前了。这时，在律师的精心策划下，谈话获得了良好的效果，圣运公司同意增加10%的补偿，并表安置房也可以谈。
案件取得了初步胜利，律师决定乘胜追击。一番钻研下，在拿到复议决定书之后，律师随即又向法院提起诉讼，继续给拆迁方施压。果不其然，当事人最担心的裁决书在将近八个月之后才做出来。此时，袁某和B二人的拆迁补偿款有了更大的进步，已经分别达到了360万和320万，更是有每人50平的安置房。
案件取得了可喜的进展，也已经达到了二人的初步预期。能不能更进一步？案件的发展趋势实际上已经给出了肯定的答案。通过对本案拆迁项目以及拆迁程序违法之处的充分指摘和论证，在律师的不懈努力下，诉讼程序一步步推进，当事人所获得的补偿款也在一点点增加。
一轮轮诉讼，一次次谈判，开发商终于按捺不住了，开始大幅度提高补偿额度。最终，在律师的争取下，袁某获得了将近500万的补偿款，而B也拿到了470万的货币补偿，同时，两家也都取得了每人50平的安置房，而且比在户人口还增加了一人的标准。这样的结果，让两家相当满意，对律师的工作也是交口称赞。此案就此落下帷幕。
三、律师说法
所谓知己知彼，百战不殆。在拆迁的博弈中，充分认识到己方的优劣与知道对方的强弱同样重要。“知”的内容涵盖两方面：一方面指的是知识架构。拆迁涉及的知识方方面面，其中不乏专业艰涩难懂之处，普通民众乍遇拆迁，对于拆迁相关的知识认知上几乎为零，此时应该积极搜罗、整理、学习，如力有不殆，则应将交由专业人士解决，省心省力。另一方面，被拆迁人还应该有充分的心理认知。一味的激进蛮干不仅不能为自己维权，还有可能让自己陷入危难。频频发生的暴力拆迁事件中，即使没有流血伤亡，受到伤害最大的也往往都是那些激烈抗争的被拆迁户。但是不激进也不意味着一味退缩，消极应对。如果不表现出一定的反抗意识和智慧，拆迁方会认为这样的被拆迁人“柔弱可欺”，此时，被拆迁人想要取得合理的补偿更加艰难。因此，被拆迁人应该有这样的觉悟：拆迁是一场博弈，拆迁人野蛮无理并不可怕，被拆迁人弱小无助也不必慌张，只要了解拆迁的本质，寻找到合适的方法，并积极搜集信息，保存证据，充分利用各种有力资源，有理有节的与拆迁人周旋，就能取得好的成效，维护好自己的合法权益。
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内容审核：王学棉律师
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