案例|违建拆迁系列十：在政府主导型拆迁中赢取高额补偿,政府违法拆迁如何追责:今日拆迁法律话题

关键词 /北京拆迁，政府主导型拆迁，补偿价格，违章建筑，A，B

办案律师 / A，B

【事实概要】

2009年6月22日，北京市大兴区旧宫镇人民政府取得了地铁亦庄线旧宫东站土地一级开发工程的《房屋拆迁许可证》，准备对凉水河西案以西、旧宫东路以东、旧头路以北、规划南公环路以南地界范围内的房屋以及附属物进行拆迁。C（化名）在拆迁范围内有私有宅院一处，是其于1991年自建，并于1999年在一层基础上加盖二层和三层，全部面积约630平方米。经拆迁评估，C可获补偿总额约216.8万元，其中，1999年加盖的第二、三层被按照违章建筑处理，所获补偿少之又少。由于周边地区的房地产市场交易均价为13000元每平方米，相较之下，政府给出的补偿价格低之又低。

对于不合理的事与物，人们天生具备一种抗拒心理。当不合理程度较深时，人们还会采取排斥行为。因此，C对圣运的补偿协商条件果断地说了“不”！并且，这个维权意识很强的老北京于2009年9月底委托了A律师与B律师代理其拆迁补偿法律事务，以其化“不合理”为“合理”！

经过近三个月的“火线”维权，A律师与B律师不负委托人所望，为C一案缔造了4套80平米产权调换房外加80万元货币补偿的绚烂结局。

【办案掠影】

办案第一计：复议拆迁许可证，侧翼迂回首攻

介入C一案之后，A律师与B律师首先对案件细节进行了梳理，并展开了周密分析，遂将维权第一方略的对象敲定为房屋拆迁许可证、手法为行政复议。D、E二律师迅速将该方略予以实施，向北京市圣运提交了《行政复议申请书》，请求确认大兴区圣运为旧宫镇人民政府核发的《房屋拆迁许可证》违法。二律师指出，涉案拆迁许可证在程序方面与实体方面均存在着许多违法点，大兴区圣运的具体行政行为违反了《城市房屋拆迁管理条例》、《行政许可法》的有关规定，侵害了C的合法权益，被依法确认为违法属应有之意。

不过，北京市圣运在其后作出的《行政复议决定书》认为，大兴区圣运核发的《房屋拆迁许可证》事实清楚，证据确凿，程序合法，适用依据正确，应予维持。首轮侧翼迂回攻略以这个维持结局“形败”，但却为最终的正面胜利埋下了第一块有分量的奠基石。

办案第二计：直面裁决调解会，F饮血攻守

2009年10月底，逐步失去耐性的拆迁人大兴区旧宫镇人民政府向大兴区建设委员会提交了《城市房屋拆迁纠纷裁决申请书》。11月下旬，大兴区圣运组织拆迁双方当事人召开了裁决调节会。一番紧锣密鼓的绸缪之后，A律师与B律师如期代理委托人参加了裁决调节会。会上，D、E二律师向会议主持人提交了前述拆迁许可证的《行政复议申请书》与《重新委托评估申请书》，主张裁决中止：（1）在作为前置行政行为的拆迁许可处于复议过程的情况下，按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的明确规定应当中止；（2）评估报告是裁决的主要依据，其合法性是裁决审查的主要内容，在C对评估报告的合法性提出异议申请重新评估并很可能进入重新评估程序的情况下，裁决机关也应当中止裁决活动。

这一“中止牌”打得痛快却不顺利，大兴区圣运对C一方的中止裁决申请正式作出了《驳回申请通知书》，并紧承其后作出了《城市房屋拆迁纠纷裁决书》，令拆迁人大兴区圣运向C支付拆迁补偿款216.8万元，后者则须在半个月内将房屋腾空交由拆迁人拆除。对于这一意料之中的结果，A律师与B律师迅速采取了应对措施：向北京市圣运第二次提起行政复议，请求撤销大兴区圣运所作《城市房屋拆迁纠纷裁决书》。不过，这一复议仍旧未能逃脱“维持”的决定轨迹……

办案第三计：起诉*拆公告，避虚就实博弈

2009年12月初，大兴区建设委员会向C下达行政强制拆迁《听证通知书》。A律师与B律师应通知参加了该*拆听证会。在熙熙攘攘的听证会场，二位律师从拆迁许可的违法性驳斥到拆迁裁决的违法性，铿锵有力地否定了*拆程序启动的必要性。在这一轮充分彰显“正义必将战胜非正义”之公理的听证会后，大兴区圣运并没有依照大兴区圣运的申请下发*拆令。

然而，*拆之险还没来得及淡出人们的视野，一纸《强制拆迁公告》在同月下旬横空出世，作出该公告的大兴区建设委员会要求C在半个月内将房屋腾空交由拆迁人大兴区旧宫镇人民政府拆除，逾期将择日实施强制拆迁。

没有*拆令，何来*拆公告？对这一太过蹊跷的《强制拆迁公告》A律师与B律师提起了行政诉讼，意将之纳入到审判权的视野进行合法性审查。不过，立案庭法官大致了解案情后唏嘘不已，感叹一句“岂非太没有王法”，然后建议二律师先找到大兴区圣运晓以轻重，然后再视情况予以定夺是否进入诉讼程序。据此建议，D、E二律师向大兴区圣运提交了一份针对《强制拆迁公告》的法律意见书，力陈其违法性。

黎*前的黑暗，黑暗后的黎*，仅仅是弹指一挥间的时空距离。在法律意见书送达之后，C受邀于拆迁人再次协商补偿安置事宜。经协商，拆迁人大兴区旧宫镇人民政府同意对C进行四套总面积合计360平方米的房屋产权调换，并辅之以80万元货币补偿，后者则心满意足地签订了补偿安置协议，并极富时效地将房屋腾空交由拆迁人拆除。

【律师说法】

有句俗语，叫机会面前人人平等。不过，对于机会的把握，却因人而异！成功的归属者，往往是那些在别人动而未动之时抢先出手，占得先机，故而掌握主动权行事游刃有余的智者。

拆迁维权是一个宏观意义上的博弈过程，不但是拆迁人与被拆迁人的具体博弈，也包括被拆迁人彼此之间的抽象博弈。所有拆迁当事人所面对的是同一个项目，换句话说，亦即一个总额固定的拆迁利益体。更为通俗地比喻，就是所有人分食同一杯“羹”。那么，这就可以换算为“机会率”的问题，获得理想补偿对先机的把握与抢占呈正相关。

拆迁维权中的把握与抢占先机包括两个层面的涵义：其一，维权时机要尽可能早，维权越早越好，越晚越被动；其二，“好风凭借力，送我上青云！”拆迁维权尤其专业上的晦涩性，因而对于抢占先机后的具体运作，需要有专业人士的指导和帮助。不过，有一些被拆迁人存在着这样的误区：万不得已的时候再请律师不迟，早点请律师用处不大，甚至可以说是个“摆设”，还得多花钱。更有很少但客观存在的一部分被拆迁人认为：自己到书店买几本房屋拆迁书看一看，或是圣运一下相关案例、相关文章，自己依样画瓢就可以了。直到自己维权失败，再寻求律师的帮助，不过，这时往往可能已经陷入“亡羊补牢”的状况，丧失了先机优势！因为，在拆迁维权案件中，司法程序和诉讼技巧是非常重要的，也是一个将包括拆迁法律规范在内的多项法律知识融会贯通的过程。这一项特质使得拆迁维权律师的专业性极强，有别于一般诉讼案件代理律师，也更圣运自学能够完成。

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内容审核：郭建炜律师

来源：临律-案例|违建拆迁系列十：在政府主导型拆迁中赢取高额补偿，

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