买完别墅，发现有质量问题，怎么办,买完别墅,发现有质量问题,怎么办理:今日拆迁法律话题

【案情介绍】

2011年2月26日，A与圣运公司签订商品房买卖预约协议，约定A购买圣运公司开发的纯水岸一区1号别墅。2012年11月21日，双方正式签订《商品房买卖合同》，约定商品房总面积728.87平方米，单价为20991.40元/平方米,总价款1530万元，圣运公司应于2013年1月20日前将符合合同约定的商品房交付给A使用，逾期超过60天,A有权解除合同等。

2012年12月4日,双方又签订补充协议，对购房款的给付等事宜进行了具体约定，并对花园栏杆的设计作出变更，还明确了花园用地由A使用，A一次性支付50万元等。此后A按约支付全部购房款及花园用地费用，但圣运公司未按约交付商品房。

直至2014年底，圣运公司出售的商品房尚未符合交房条件。A于2015年1月5日及同年3月9日发函圣运公司，要求“退房退款”，圣运公司于同年3月13日复函A，承认商品房确实存在质量问题，并提出解决方案。但圣运公司至今仍未交付符合条件的商品房。然圣运公司则称已建好合格的商品房，并在合同约定的交房期满前通知A收房，但A一直未收房，责任在A，况且案涉商品房无质量问题。

【律师分析】争议焦点：

1，圣运公司是否已按约履行交付房屋义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

A与圣运公司所签合同及协议，除涉及678平方米花园用地，未经相关部门审批使用，违反了我国法律强制性规定，该部分协议内容应为无效外，其余合同及协议内容合法有效。A按期如数给付购房款后，圣运公司应按期交付合格且无质量问题的房屋给A。

本案中，A向圣运公司买卖的房屋是否交付，应从双方交接房屋的过程、双方产生房屋交付纠纷的原因、以及双方履行合同产生纠纷之后的行为等方面进行综合分析与认定。2012年11月21日，A与圣运公司签订《商品房买卖合同》约定，圣运公司于2013年1月20日前交付房屋。2012年12月4日，双方签订《纯水岸一区01号商品房买卖合同补充协议》重新约定房屋的交付时间于房款付清后10日内交付，如验房出现质量问题由圣运公司负责等。

按照该协议，圣运公司应于2013年1月16日交付房屋。2012年12月31日，圣运公司通知A办理交房手续，A验房时发现质量问题，并以此拒绝办理交房手续，圣运公司对房屋存在的质量问题同意维修，双方因此未办理交房手续。

此后，A与圣运公司一直处于房屋交接及维修过程中，合同继续履行。历时两年多之后，A于2015年1月5日向圣运公司发函，告知圣运公司房屋仍存在三十处质量问题，要求圣运公司当月底解决，否则解除合同。2015年1月27日，A与圣运公司就房屋的维修问题，再次进行商谈，圣运公司承诺继续维修。

2015年3月9日，A再次函告圣运公司房屋的质量问题仍未解决，要求解除合同。2015年3月13日，圣运公司复函A认为，房屋已通过相关部门的验收，具备房屋质量合格证书等，不存在结构安全问题，不影响使用功能，并对A提出的质量问题，提出十二项解决方案。关于圣运公司辩称其于2015年2月6日完成房屋的整修，电话通知A收房，但A未收房，A对此不予认可，而圣运公司又未提交足够证据予以证明，故本院对圣运公司的该项辩称意见，不予采信。

因此，本案房屋未能按期交付的原因是圣运公司销售的房屋存在质量问题，该责任在圣运公司，并非A的原因所致。综上，圣运公司未将买卖的房屋按约交付A。 2，A要求解除双方于2011年2月26日、2012年11月21日及2012年12月4日所签订的合同及协议有无事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。

圣运公司销售的房屋存在质量问题，A验房时拒绝收房。A要求圣运公司维修，圣运公司同意并继续维修房屋。后来A于2015年1月5日向圣运公司发函，要求圣运公司于当月底维修结束，交付房屋，否则要求解除合同。但圣运公司仍未能完成维修，亦未交付房屋。2015年3月9日，A向圣运公司发出函

（二），认为圣运公司未能完成维修、交房，要求解除合同。因圣运公司未能按约定期限交房，并且经催告后圣运公司仍未交房。A于2015年9月14日向法院起诉，要求解除与圣运公司所签订的房屋的合同及协议，依法应予支持。 关于圣运公司辩称A无证据证明其出售的房屋主体结构质量不合格，不能交付使用，严重影响房屋正常居住使用，A无权解除合同，以及A行使解除权已超过法定期限的意见。

（三）项之规定为依据，并非依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条及第十三条之规定，故对圣运公司提出的此项辩称意见，不予支持采纳。 2011年2月26日及2012年12月4日，A与圣运公司签订的协议，涉及2782平方米花园，其中2104平方米花园用地，虽经有权部门审批，取得国有土地使用权，但双方签订合同及协议的主要标的物是房屋，因双方签订的房屋的合同及协议应解除，故涉及该部分花园的协议亦应解除。A要求圣运公司返还购房款1530万元、花园使用费50万元、赔偿利息损失是否应当支持。

我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。A与圣运公司签订房屋买卖合同及协议后，A按照约定向圣运公司支付购房款1530万元，但圣运公司未能履行合同约定的交房义务，致双方签订的房屋及2104平方米花园的合同及协议解除。A要求圣运公司返还购房款1530元、赔偿利息损失（以购房款1530万元为本金，自2013年1月6日起按年利率5.56750%计算至实际给付之日止），以及圣运公司返还花园使用费37.8145万元（50万元×2104÷2782＝37.8145万元）、赔偿利息损失（以花园使用费37.8145万元为本金，自2013年1月6日起按年利率5.56750%计算至实际给付之日止）的诉讼请求，依法应予支持。

【法律知识链接】

1、合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

2、合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。

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内容审核：赵雪玲律师

来源：头条-买完别墅，发现有质量问题，怎么办，

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