北京市圣运律师事务所：关于农村宅基地拆迁中的三大问题，建议收藏！:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 17:43 | 编辑:圣运律师 | 浏览:40

摘要：北京市圣运律师事务所：关于农村宅基地拆迁中的三大问题，建议收藏！，农村宅基地是免费提供给村民建房用的建设用地（但必须要先向村委会申请，不能违反《土地管理法》等规定擅自占用耕地建房），拥有宅基地

　　农村宅基地是免费提供给村民建房用的建设用地（但必须要先向村委会申请，不能违反《土地管理法》等规定擅自占用耕地建房），拥有宅基地后，农民则需要按照批准的用途、面积等建设房屋。不过，近几年随着城镇化不断地发展与建设，许多农村地区的宅基地因当地公共利益建设需要被征收。比如现在各地都在修建地铁、高铁等，另外，还有医院、学校的建设等几乎都有可能会占用到离城区比较近的村庄的宅基地。

　　相对于征收国有土地来说，征收农村集体土地宅基地可能会更为复杂和繁琐，不仅要先将农村集体土地转为国有土地，办理农转用地审批手续之外，而且在农村宅基地拆迁过程中还会遇到各种问题，比如我们常见的就有以下几个问题

　　一、一户多宅拆迁补偿问题

　　我国《土地管理法》第六十二条中明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过地方规定的标准。但是，近几年中我们发现，不少的农村村庄中都存在一个普遍的现象，那就是一户人家同时拥有两处宅基地，甚至是更多。

　　一般情况如果同时拥有好几处宅基地，那肯定是违反了“一户一宅”的规定，一旦遇到征地拆迁，那么征收方可能就会以此来拒绝给予被征地农民拆迁补偿。不过，这里圣运律师需要提醒大家，并非所有的一户多宅在到遇拆迁时都应当不予补偿，如果相关部门在没有弄清楚具体的事实情况下，便一口认定该房屋违反了一户一宅规定，从而不予补偿，那这是不合理的。

　　在认定一户多宅是否合法时，相关部门人员必须要结合房屋的实际情况来确定，倘若该一户多宅存在继承原因，那么从原则上来说，这样的一户多宅应当是合法的，在拆迁时，应当要给予被征地农民合理、公平的补偿。

　　对此，实践中，如果有相关部门人员在没有弄清楚事实的情况下，就以违反了一户一宅规定为由，拒不对被征地农民进行补偿，那这其中一定有猫腻，广大被征地农民一定要提高警惕，避免因此流失自己应得的补偿。

　　二、无证房屋不等于就是违法建筑

　　在农村宅基地拆迁过程中，肯定存在无证房屋。所谓的无证房屋就是没有办理相关审批手续的房屋，同时也没有办理房产证的房屋。如果房屋没有办理相关的审批手续，那么，一旦遇到拆迁，相关部门通常都会直接将此类房屋认定为“违法建筑”，房屋一旦被认定为违法建筑，那则意味着，被征收人可能在此次征收中拿到的补偿会远远不如其他人的。

　　那么，无证房屋就等于是违法建筑了吗？答案很显然不是的。无证房屋究竟是不是违法建筑，需要结合实际的情况来确定，如房屋始建年限，并了解为什么没有办理相关证照的原因等，不能仅凭有证或者是无证就来判断房屋的合法性。

　　在了解过后，如果是因历史遗留问题造成的，比如当时建房时，相关的法律法规不够完善，农村地区管理比较疏松等原因导致村民建房只需要向村委会说一声就能建设，或者是并非是村民个人原因，而是其他原因导致村民没有办理相关的审批手续的话，那么，一般情况下，这类无证房屋就不宜直接认定为“违法建筑”，在拆迁时，需要对被征收人进行补偿。

　　实践中，如果有相关部门上来就将无证房屋一律认定为“违法建筑”，根本就没有经过任何的调查、认定程序，直接口头上就以“违法建筑”的名义拆除了房屋，并不予一分钱的补偿，那则是不合法的，此时作为被征收人，在房屋被认定为违法建筑且收到了相关的法律文件（如责令限期拆除决定书）等，那么，一定要及时地咨询专业律师，千万不要等待，然后针对该份文件，马上在专业律师的帮助下，向人民法院提起行政诉讼，请求法院撤销或是确认该责令限期拆除决定书违法。

　　三、农村宅基地拆迁院落、空地有补偿

　　在农村房屋一般情况下都带有一个或大或小的院子，院子作为房屋的组成部分，所以是不可分割的。但是实践过程中，我们了解到，许多农村房屋在遇上拆迁后，征收方往往会将院落不纳入在补偿范围内，只针对宅基地和房屋进行补偿，其他的附带物则一律不予补偿。我们可以想到的是，如果不将房屋本身就附带的院子纳入补偿范围内的话，那给予被征收人的补偿就会少了不少。那么，征收方不予院子的补偿是否合理呢？

　　事实上，院子是房屋组成的一部分，因此，按理说在拆迁时，征收方应当要给予被征收人这一部分的补偿费用，尤其是农村房屋所占土地的区域已经被纳入在城市规划区内的，最高人民法院曾在相关的答复中就提到过，“对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”

　　所以，实践中，如果相关部门以各种理由就是不予院落的补偿时，建议被征收人尽快咨询专业律师的。