拆迁维权从未拆迁时开始(上)——住宅在拆迁前的风险防范,正在拆迁:今日拆迁法律话题

遇到拆迁几家欢喜几家愁，大家都为拿到令自己的满意的拆迁补偿想尽办法，但你知道么?很多准备，在遇到拆迁之前就应该做了!见到征地公告再开始想出路可能就为时已晚。

　　住宅在拆迁前最需要防范的就是房屋手续不齐全，而普通民众常常对这一点不易察觉。低成本的拆迁令拆迁方垂涎不已，拆迁方会抓住房屋存在的种种瑕疵，将其认定成“违法建筑”，以此为由规避合法拆迁的法律手续，对涉案建筑所有人做出《责令限期拆除自行拆除通知书》，就将涉案建筑强行拆除，想方设法少补偿或者不补偿，是常用的伎俩。

　　由于专业知识的不足，很多老百姓意识不到自己的房屋可能被认定为违法建筑，遇到拆迁百口莫辩，让拆迁方屡屡得逞。下文就梳理一下要提前做好哪些“准备工作”，看看您有没有踩到雷区。

国有土地上的房屋

　　按照我国土地及房产管理法律、法规规定，土地使用权证、土地规划证、城市建筑规划许可证三证齐全，可以办理房屋产权证，成为完全合法的建筑。您的房屋是否达到了这个标准，如果没有达到该怎么办呢?

　　(1)如果已经取得前述三证，但未办理房屋产权证，那您离证件齐全的合法建筑只有一步之遥，尽快去办理房屋产权证即可。

　　(2)如果您的房屋存在违章，也不要慌张。对于违反规划程度比较轻的房屋，经过城市土地管理部门、规划部门的罚款处理后，房屋所有人补办欠缺的手续，仍可以办理房屋产权证。如果经过罚款处理，仍拒不补办相关手续，拆迁时只能按照违法建筑拆除。

　　(3)对于违反城市规划较为严重的建筑，已按城市土地管理部门、规划部门的处罚并补办所有手续，但在处罚决定上载明了附加条件的，要严格按照附加条件执行，仍不能得到与合法房屋同等的补偿，但比没有补办手续要强得多。

　　千万不要认为，“违章没有关系，反正也没有人来管，我就这么拖着”，这将为拆迁维权埋下极大的隐患，且勿因小失大。

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集体土地上的房屋

　　“我在我自己的宅基地上建的房子就是我的，天经地义”，很多人想当然的这么认为，但要注意，这种想法暗藏危机!

　　我国2008年1月1日城乡规划法实施以来，在自家宅基地上建房子，也要经过政府部门的审批并按照规划建造，方属于合法建筑。

　　(1)如果您家建造于2008年之后的房子欠缺这些审批手续，在建筑物不违反土地利用规划的前提下，可以进行补办。在拆迁来临之前补齐手续，便可以按照合法建筑的补偿标准得到补偿。正打算在宅基地上建房的各位，要按照法定流程办理审批，避免埋下隐患。

　　(2)按照法不溯及既往的原则，2008年之前已经建造的房子，未办理审批手续的不能一概而论认定为违法建筑。但并不意味着可以高枕无忧：2008年之前建造的房子如果不符合土地利用总体规划确定的用途，不得重建、扩建。也就是说，想要进行重建、扩建，仍要经过相应的审批。

　　在宅基地上建房时候可能无人来制止，老百姓心中也没有审批的意识，常常直到被认定成违建要强制拆除才意识到问题的严重性。实践中甚至出现拆迁时一村子的房屋都被认定为违法建筑的情况，十分被动。

　　当然并非只要被认定为违法建筑就一定得不到补偿，但有机会能提前避免这种情况发生，减少风险和麻烦，何乐而不为?拆迁一旦临近，想补办前述手续难度可想而知。因此，一定要将这些隐雷提前摘除，尽量不要为自己留有破绽。面对拆迁，做到有备而来!

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内容审核：张小华律师

来源：中国法院网-拆迁维权从未拆迁时开始(上)——住宅在拆迁前的风险防范，

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