住宅改商用房,多获拆迁补偿！速收藏,住宅房改商用房违法吗:今日拆迁法律话题
在近期的接待咨询中，有的当事人就会问：“我的房子是临街的房子，自家在前院开的超市，后面用于住，现在遇到拆迁，前面的超市会按照门面房的价格补偿给我吗？我有营业执照，手续齐全的。拆迁办说不给补偿。这个应该怎么办？”
小编感觉这个问题可能大家好多都不太明白，今天就与大家来分享一下关于“住改非”房屋的补偿问题。
我们居住的房屋按照用途主要可以划分为“住宅”和“商用”，但是在房屋拆迁补偿中通常会遇到这样一种情况——“住改非”。想要知道补偿要怎么补，一定要先了解一下，什么是“住改非”。
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“住改非”是指国有土地或者集体所有的土地上的住宅，利用它们沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。
往往被拆迁房屋所有权证上标明的用途依然为住宅性质，但是也依法取得了营业执照等经营手续，税务登记证也有缴纳的记录，像在这种情况下，依照我国的相关拆迁政策和法律文件的规定，是可以根据实际经营情况给予适当的拆迁补偿，具体的规定由地方制定。
那么，住改非房屋怎么认定呢？
第一、可以按照我们房屋的实际使用的情况来判断是否属于住改非。例如开超市，并且一直在经营中。
第二、可以按照我们的房屋是否具有营业执照、税务登记证、或者组织机构代码证、卫生许可证等相关证照等作为证据来认定房屋的实际用途。
因为有的房屋是经营的茶馆，可能从外观来看，不觉得是用于经营，这个就要看我们是否有相关的执照来证明这一点。
第三、可以按照我们手里的租赁手续，对于一些闲置的房屋，大家可能还会用于出租给他人使用，这样的情况，只要我们能有合法的租赁协议，还有租金开具地方发票等相关凭证，也可以认定为住改非的情况。
第四、完税凭证或者免税证明。通常情况下，生产经营与纳税是相伴相随的，有完税凭证或者免税单位能提供免税证明，可以说明我们的房屋有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房是可以认定为住改非。
在现实生活中，由于商用房的补偿通常是高于住宅的补偿，因此某些地区就会出现这种情况，临近拆迁前，被拆迁户就将住宅用于租赁或是经营，这类的房屋是不能按照“住改非”进行补偿的。
住改非房屋的补偿怎么认定呢？
我国《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。这就说明我们住改非的房屋是可以按照高于住宅的性质进行补偿的。
还有一点，我国在 2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中也做出过相关的规定：对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。
在现实生活中，由于每个地区的生活水平、生活质量、房屋面积、地理位置、房屋结构等情况各不相同，所以，国家对此没有统一补偿标准，在“住改非”房屋补偿上也就出现了不同的做法：
1、有的会按照房屋的实际用途进行补偿，简单的说就是能够有明确的证明来认定房屋确实是用于经营使用的，会按照商业用房的具体补偿标准补偿，其他房屋不能证明的，是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。
2、有的会按照住宅房屋的实际状况进行补偿，比如是否在持续经营、是否具有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。
3、有的会按照住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。
4、有的会按照住宅的商用使用时间来确定补偿，如果住宅房屋用于经营使用的时间较短，是不支持作为非住宅进行补偿的。
上面所提到的补偿方式，仅仅是实践中常见的“住改非”房屋的补偿方式，具体操作上是根据各地区实际情况去确定。
这些，就是小编想要与大家分享的关于“住改非”房屋补偿的相关法律知识点，希望能对大家有所帮助。不过，在这里小编也要提醒大家，遇到征地拆迁，或者更具体的问题，像今天所讲到的“住改非”时，如果对补偿有异议的，一定要及时咨询专业的征地拆迁律师，避免自己的权益受到损失。
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内容审核：吴海丽律师
来源：中国法院网-住宅改商用房,多获拆迁补偿！速收藏，
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