强制拆迁的风险防范，（一）依法实施征收拆迁《条例》和《规定》的出台，从司法审查和监督的角度，对被征收人合法权益赋予了多重保护。被征收人对于征收决定不服可以起诉；对补偿决定不服可以起诉；政府申请强制执行需要经过司法审查和裁定；执行中存在违法情
（一）依法实施征收拆迁
《条例》和《规定》的出台，从司法审查和监督的角度，对被征收人合法权益赋予了多重保护。被征收人对于征收决定不服可以起诉；对补偿决定不服可以起诉；政府申请强制执行需要经过司法审查和裁定；执行中存在违法情形可以起诉。要顺利通过这重重关卡，唯一的法宝就是依法实施征收拆迁。
从申请强制执行的立案要求和审查内容看，人民法院作出准予强制执行的前提是征收行为程序合法、正当，补偿公平、合理。行政机关只要从源头上抓起，严格按照法定程序实施征收行为，通常都会得到老百姓的理解和支持。即便出现个别钉子户，也可以向人民法院申请强制执行。人民法院也赋予了行政机关权利救济途径，对于人民法院作出的不予受理或不准予执行的裁定，行政机关可以向上一级人民法院申请复议。
值得注意的是，行政机关在走到申请强制拆迁的程序时，往往已经历了较长时间。在这过程中，经常要查阅或使用相关文件，如果对这些文件疏于管理，遗失了部分作出征收补偿决定的证据和依据，人民法院就可能因申请不符合形式要件而不予受理。因此，行政机关应建立一套健全的档案管理机制。
（二）做好社会稳定风险评估
《条例》第十二条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估不仅是作出征收决定的必备程序，也是人民法院审查强制拆迁申请的必备要素。上海交通大学国际与公共事务学院教授徐家良在回答潇湘晨报记者时指出，社会稳定风险，是指政府与公民之间出现的各种矛盾和冲突，一旦超越底线，损害公民基本权利和合法利益，可能会引发信任危机和制度危机，严重威胁社会的可持续发展。
社会稳定风险评估是征收行为的重要环节，不是简单以风险评定等级作为征收决策的依据，而是通过从合法、合理、可行、安全等方面进行调查、论证，对征收项目中可能出现的困难、矛盾集中的问题等提前把握，拟定应对措施，并在具体实施过程中有针对性的解决。例如，在入户调查时，就可以对被征收人进行政策宣讲，听取并记录被征收人的意见，了解被征收人的家庭、生活情况。调查结果汇总后，就可以初步把握项目实施过程中可能遇到的问题，可能无法达成补偿协议的被征收人及原因，根据不同原因采取不同措施。在征收实践中，没有在签约期内达成征收补偿协议的，并不都是因为被征收人提出过高的补偿要求。有的是因历史遗留问题产生权属纠纷，有的是因继承权纠纷无法达成一致。像这种情况，行政机关申请强制执行时，应加强与被执行人的沟通，保障其征收补偿利益不受损失，一般在强拆过程中或强拆后不会引发更大的矛盾。而对于哪些补偿要求明显超出政策标准的钉子户，在强拆后往往会再提起诉讼要求赔偿。因此，强拆过程中一定要做好财产保全和证据保全工作。
（三）建立有效的强制执行工作程序
行政机关依据法院准予强制执行裁定组织实施强制拆迁时，也应当制定严格的工作程序。包括但不限于：
（1）发出执行通知，要求被执行人限期搬迁；
（2）发出执行公告，告知强制拆迁的时间，要求被执行人自行迁出房屋；
（3）制定周密详细的执行预案，作好执行前的准备工作；
（4）清点被执行人物品，制作物品清单。可以邀请被执行人单位、社区工作人员现场见证或者由公证处进行公证，做好保全工作；
（5）将物品迁至指定地点，清点、交接财物。做好证据保全；
（6）发出执行情况告知书，告知被执行人执行情况、领取补偿款或安置房的方式，告知被执行人申请行政复议或提起行政诉讼的权利救济途径等。
如今，房屋不是正在被拆迁，就是在将被拆迁的途中。
而一旦涉及到拆迁，就是一家人的身家财产面临着被“瓜分”。
古人讲：未雨绸缪，就是在即将发生的事情面前做好万全准备，以备不时之需，这也是现今讲的风险意识。
面对拆迁，你也只有做好万全的准备，才能在拆迁中获得更高的利益，保全自己原有房屋的价值。
1.了解拆迁项目的背景主要包括拆迁项目的性质，是属于集体土地上的拆迁，还是国有土地上的拆迁？拆迁的主体是谁，项目的规划内容是什么？拆迁的期限，拆迁的规模、是否和公共利益相关联？拆迁的补偿总额是多少？
(这对企业客户确定心理价位很重要)项目是否得到区、县及以上人民政府的批准、是否履行了相关征收补偿条例的法律文件？是否在征收开始的时候征询了相关公众的意见、是否按照2011年公布的《国有土地上征收和补偿条例》规定的法律程序？以上内容都是在拆迁征收时容易让拆迁证收方钻“法律空子”的地方。
拆迁征收方往往会混淆主体，模糊事实等，以达到以最快的速度、最低补偿拆迁的目的，而这也是拆迁户维权争理的点，拆迁户在拆迁开始前就该足够熟悉和了解这些内容。
2.吃透各项拆迁安置补偿的政策虽然拆迁方所制定的各项补偿政策的标准都普遍偏低，在我们确定补偿要求的时候仅有参考价值，但是还是要对具体的政策进行细细的研读，因为只有在充分了解的情况下，才能质疑其中政策的不合理、不合法之处。
在拆迁过程中，经常遇到补偿项目补偿缺漏项的情况，比如明对公摊面积的缺省遗漏，对院落面积的忽略等，这些都直接损害被拆迁户、被征收方的合法利益。
被拆迁户、被征收方也只有在充分了解政策的前提下，才能明了该如何让自己的相关利益都能纳入补偿中。
3.进行自我体检，消除法律隐患拆迁征收房屋一般会涉及到各种有关证件，一旦有遗缺或者手续不全的证件，会很快被定义为“违建”，补偿自然而然落空，这也是政府惯常的伎俩。
所以，在拆迁征收前，一定要保证自己房屋证件齐全，手续完备。
在国有土地上：按照我国土地及房产管理法律、法规规定，土地使用权证、土地规划证、城市建筑规划许可证三证齐全，可以办理房屋产权证，成为完全合法的建筑。
这是拆迁户在拆迁前必须要解决的证件、手续问题。
在集体土地上：我国2008年1月1日城乡规划法实施以来，在自家宅基地上建房子，也要经过政府部门的审批并按照规划建造，方属于合法建筑。
这里面因各地方的政策不同，审批程序也有一定差异。
对比以上条件，看看你的房屋是否达到合法程度，这是对拆迁风险防控的必要措施。
4、扩宽信息渠道，储备法律专业人员在拆迁中，要有意识地建立信息渠道，要做到随时能够了解拆迁进展的相关信息，包括拆迁方的信息和其他被拆迁方的信息。
有了准确的情报才能进行决策，知己知彼才能胜券在握。
所以听到要拆迁开始的信息后，就要考虑怎么建立信息来源渠道，切勿因为信息不对称导致自己错失获得有利补偿的良机。
且要通过多方位的信息渠道表达自己的合理需求，充分发挥自己的知情权、参与权。
一旦有了拆迁消息，就要开始对自己的房屋进行预算和评估，然后准备好谈判方案和应急预案。
（一）不予受理的风险
《规定》第二条规定，行政机关向人民法院申请强制执行，除《条例》规定的强制执行申请书及附具材料外，还应当提供：征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；社会稳定风险评估材料；申请强制执行的房屋状况；被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况；法律、行政法规规定应当提交的其他材料。
上述规定是人民法院对强制执行申请形式要件的审查，若形式要件不符合规定或者材料不全，应当限期补正。不符合形式要件或者逾期无正当理由不补正材料的，人民法院不予受理。
除形式要件外，《规定》在申请期限上也作出了限定。强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出；逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。
（二）不准予执行的风险
人民法院在审查期间，可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。对于征收补偿决定存在以下情形之一的，法院裁定不准予执行：
1、明显缺乏事实根据；
2、明显缺乏法律、法规依据；
3、明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；
4、明显违反行政目的，严重损害公共利益；
5、严重违反法定程序或者正当程序；
6、超越职权；
7、法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。
过去，人民法院对行政行为的审查主要是看行政行为是否违反法定程序。《规定》出台后，加入了正当程序、明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障，大大加强了人民法院对行政行为的审查力度，充分体现了对被执行人权益的保护。
不准予执行的七种情形，实际上就是行政机关在征收过程中容易出现的违法情形，法院以此作为审查是否准予执行的标准，进一步实现对权力的制约和监督。审判实践中，人民法院在组织听证时，除要求提供征收补偿决定合法性的证据和法律依据，往往还要求行政机关提供作出征收决定的证据和依据。如果行政机关的征收补偿行为违反法定程序，或者虽不违反法定程序，但是补偿决定明显违反公平原则、损害被征收人合法权益的，人民法院就可能裁定不准予执行。
（三）实施强拆过程中的风险
人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收决定的市、县级人民政府组织实施。这是从现实可行性出发，经有关国家机关反复协商后形成的共识。一是考虑法院的执行能力问题；二是社会稳定风险评估是由市、县级人民政府做的，由政府组织实施更容易控制风险。但从另一方面可以看出，强制拆迁是个烫手的山芋，政府在组织实施强制拆迁时将面对更加激化的矛盾，极易引发暴力冲突和诉讼风险。
向法院申请强制拆迁是政府在无法与被征收人达成协议情况下的无奈之举，这就意味着双方之间的对话、沟通路径已全部关闭。在这样对抗的情境中实施强拆本就困难重重。实践中，经常出现强制拆除房屋后，被执行人提起行政赔偿之诉，要求行政机关赔偿因强拆导致的财产损失。甚至有一些被执行人主张房屋中有大量金条、现金遗失，要求巨额赔偿。此外，执行人员的政治、业务素质也极大地影响强制拆迁的效果。在工作中的一个小小失误就可能造成程序错误。一些执行人员作风不严谨，态度不当，也容易让被执行人产生误会，甚至引发激烈对抗。
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内容审核：黎雪雁律师
来源：临律-强制拆迁的风险防范，
