案例分析:房屋买卖过程中合同经过公证机构公证后的效力如何?,买卖房屋合同公证有法律效益吗:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 08:47 | 编辑:圣运律师 | 浏览:45

摘要：案例分析:房屋买卖过程中合同经过公证机构公证后的效力如何?， D案例：DA有房屋一套，B欲30万买入。A与B签订房屋买卖分同。约定10天后交房，并将此合同送往公证处公证。第五天，C得知此房，欲50万买入，A随即与C签订

D案例：

DA有房屋一套，B欲30万买入。A与B签订房屋买卖分同。约定10天后交房，并将此合同送往公证处公证。第五天，C得知此房，欲50万买入，A随即与C签订房屋买卖合同，并在当天在房屋登记部门办理了变更登记。此时，B应该如何主张由己的权利?

D律师：

D本案涉及房屋买卖中双方将买卖合同经过公证机构的公证后该合同的效力问题，以及房屋买卖过程中房屋所有权的确认问题。

D首先，房屋买卖过程中，房屋所有权的确认标准是什么?一般理解．房屋所有权证上登记的是谁的名字，该房屋归谁所有。《物权法》第9条：“关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。法律另有规定的除外。”因此，房屋所有权以登记机构的登记为准。在该案中，A最后只与C办理了房屋过户手续，因此，房屋应该归C所有。

D其次，房屋买卖合同的公证行为只能说是强化了合同的效力（实质上强化了合同的真实合法性），并不能代替房产所有权的变动登记行为。房屋买卖合同的公证行为不能对抗“房产所有权的变动以登记为成立要件”这一规定。因此，在本案中，B可以依据合同向A主张违约责任，但不能向C或者A主张物权，要求返还原物。最后，《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋以及其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，在本案中，A与B签订了房屋买卖合同之后，B应当马上要求A与其办理预告登记。唯有如此，B才能在签订合同之后确保能够得到该房，否则，B不能要求A或者C帮助其办理产权登记，其只能向A主张债权，要求A承担违约责任。

D法条：

D《物权法》第9条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第20条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。来源：库尔勒圣运