律师解读：开放小区后对业主财产方面的实际影响,开放小区对道路通行的影响:今日拆迁法律话题

时间:2026-02-26 06:40 | 编辑:圣运律师 | 浏览:162

摘要：律师解读：开放小区后对业主财产方面的实际影响， 2016年2月21日，圣运公布了一份重磅文件：《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）。该《意见》提出，要加强街区的规划和建设

2016年2月21日，圣运公布了一份重磅文件：《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）。该《意见》提出，要加强街区的规划和建设，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

本文对此文件的重要性和长远目的在所不论，只从法律方面浅议此文件对住宅小区业主财产产生的影响。关于打开住宅小区，面临的是打开小区围墙、开放内部道路、小区内绿地、便民设施等实际情况。

一、开放后在小区业主共有产权方面的影响

业主共有产权，通俗的说大约是除了业主套内部分以外的小区其他建筑物（不包括人防工程）和设备设施的产权，比如小区内道路、物业用房、花园、健身器材、电表电箱、供水供气管道等等。当然，这么说是为了更通俗的理解什么是小区业主共有部分，并不十分严谨。

关于这部分的所有权，在《物权法》及相关司法解释里有明确的规定。

《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”而依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款c第（二）项，不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分。

同样，《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

上述法律规定及司法解释说明了小区围墙、小区内道路（不包括城镇公共道路）、绿地、便民设施等属于小区内业主所共有。也就是说小区的围墙、小区内道路、绿地、利用小区道路和绿地开辟的停车场、健身设施等都是小区业主共同所有的。如果开放小区，实现内部道路公共化，不可避免的会造成以上设备设施的开放使用，那么业主就让渡出去使用权甚至转让了所有权，这部分权利需要补偿或者如何转化为其他方面的利益，只有这样才能减少开放现有小区的阻力。

二、关于小区全体业主共有部分财产收益的问题

业主共同所有的部分可能会产生一些收益，比如利用小区道路开辟的停车场的停车费、小区电梯广告、墙体广告等，这部分收益是归业主共同所有的，一般可用来补充专项维修资金或者由业主共同决定如何使用。

开放小区后更多的可能涉及到利用小区道路开辟的停车场的停车收费问题，即街区内停车如何收费，收取后的费用归属将如何划分。或者在小区开放后，是不是会使业主让渡出去共有的部分，那么这部分如何补偿。

同样，目前小区的土地出让金买单的土地使用权包括了公共绿地、道路、围墙等部分的土地使用权，那么在开放小区之后，这部分土地出让金的处理，也是一个现实的问题。

三、物业服务和业主自治的改变

小区开放后物业服务肯定继续存在，但是服务方式必然会出现相应的变化。业主的安保需求会增加，物业公司可能会向专业服务公司转变，出现专门的保安公司、保洁公司、设备公司等，除此之外保安、保洁等服务可能部分由市政服务承担。物业服务可能只包括建筑物内的共有部分的服务。

同样，业主自治也将相应的出现变化。目前来说，小区业主自治活动一般以物业管理区域为范围，即一个物业管理区域内只有一个业主组织。而开放小区后，特别是道路公共化以后，物业管理区域将会分割，那么，业主组织将会相应的变更，有可能会成栋为单位成立自治组织。这将给业主自治活动从执行力、稳定性上带来有利影响。