解决房屋征收评估困扰，这3大问题的答案你知道了吗,房屋征收评估中的难点分析及其建议:今日拆迁法律话题

在征地拆迁案件中，最为关键，同时也是涉及每个被征收人的利益的就是关于评估程序以及评估报告的问题。经常有委托人表示，政府只给我们一个评估单，怎么评估的不知道；没有给我们的房屋全部评估；评估的价格太低了，不符合市场价等等。那么对于评估结果不满意，评估程序违法等问题应当如何应对呢？今天由北京圣运律师事务所的黄晓丽律师为大家做简单的梳理，希望对广大被征收人能够有所裨益。

问题一：对被征收房屋的评估以什么时间点的价格为准?

这个问题总是困扰着广大被征收人，如黄晓丽律师近日代理的河南省漯河市某区的案件。委托人在2015年就拿到了评估机构作出的评估单，但是涉案征收行为却是在2018年才作出的，那么还能否按照此份评估单的结果来进行补偿呢？答案是否定的。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条明确的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。换言之，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。从另一个角度讲，这种先评估、后征收的做法也是不符合590号令所规定的法定程序的。

需要补充的是，在一些棚户区改造类项目中，“预评估”环节的确是先于房屋征收决定进行的。但“预评估”却不是最后产生法律效力的评估，正式评估在征收决定作出后仍然应当依法进行，而不得以预评估结论简单予以替代。

问题二：评估公司只能由政府选定吗？评估公司只听政府的怎么办？

这个也是被征收人最担心的问题，因为当事人通常都是直接收到了一份评估报告或者评估单，对于评估公司的选择是一无所知，只知道是政府指派的，因此也担心政府和评估公司“穿一条裤子”，使得评估结果显失公平。然而评估公司依法并不是由政府选定的，而是在政府和被征收人之间协商选定的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

因此，如何选定客观公正且能让被征收人满意的评估机构，是由各地方政府制定的法规规章所规定的，我们以河南省来举例说明。根据《河南省国有土地上房屋征收与补偿中房地产价格评估机构选定暂行办法》的规定，是由政府给被征收人推荐一批信誉良好的评估机构来供被征收人进行选择，并公布评估机构的名单、基本信息，同时将协商选定房地产价格评估机构的期限等相关事宜告知被征收人。被征收人应当在规定的期限内协商选定房地产价格评估机构，协商一致的由房屋征收部门公布选定结果。如果协商不成，则由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定或者采取摇号、抽签等随机方式确定。一般而言，各地对于选定评估机构的程序、方式在规定上都是近似的。

问题三：对评估结果不服怎么办？找政府还是找评估公司？

来向圣运律师咨询维权的被征收人，可以说绝大多数都是对评估结果不满意的。大多数被征收人收到评估报告时感到十分无助，认为这就是自己房子价值的最终结果，政府已经给我的房子定价了，还能提高补偿吗？圣运律师在此提醒大家，拿到不满意、不公平的评估报告不要紧张，被征收人仍然有许多救济途径。在分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。收到此分户评估报告后，被征收人可以采取以下途径进行维权：

首先，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，自收到评估报告之日起10日内，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。在申请复核评估时要向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

其次，被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。这一申请需要由被征收人支付一笔数额不低的费用，且能否获得专家鉴定，也要视被征收房屋所在地的实际情况而定。故此，是否申请专家鉴定，被征收人需要根据评估报告的实际情况审慎确定，必要时可先咨询专业征收维权律师的意见。

最后，被征收人对评估报告给出的结论仍有异议的，也就是说经过了复核、专家鉴定等程序仍不满意的，则由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。此时，被征收人可通过复议或者诉讼征收补偿决定的方式来要求对评估报告进行适度审查，从而实现对评估报告不满的终极救济。

圣运律师最后想提示大家的是，以上3个问题是房屋征收评估程序中的3个最基本的问题，同时也是广大被征收人最为关心的问题。对于农村集体土地上的房屋而言，这些应对之策同样可以参照适用。总之，大家不要以为一份简单到几页纸的评估单或评估报告就能定房子的价格，也许您所应得到的利益远远高于此。通过专业征收维权律师指导下的专业维权，您的房屋将有望赢得公正、合理而满意的最终补偿结果。

作者丨圣运律师

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内容审核：北京圣运律师

来源：临律-解决房屋征收评估困扰，这3大问题的答案你知道了吗，

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