停产停业损失比房屋价值还大懂得3大问题助你收获满意补偿！,停产停业损失补偿标准主体认定:今日拆迁法律话题

一、什么是停产停业损失？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《条例》”）第十七条第三项规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，包括因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。此处的“停产停业损失”是指，因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。一般是因房屋被征收造成停产停业，从而丧失的可得利润。在部分学说或地方规定中还包括设备、仪器、商品的搬迁费用。

二、哪些房屋可以补偿停产停业损失？

综合《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》《常州市市区国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行规定》《泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》等地方性规定，给予停产停业损失补偿的被征收房屋一般应当同时符合以下条件：

1．具有土地、房屋权属证明，或者经依法认定为合法建筑

可见，如果房屋本身是违法建筑，即使被划入征收范围也不能获得补偿，也自然没有停产停业损失补偿。

当然，圣运律师一再强调，无证建筑不等于违法建筑。针对未登记房屋，应当具体情况具体分析，综合考虑历史原因、建造年限、使用状况等方面来进行调查、认定、处理。

因此，未登记房屋能否获得停产停业损失补偿，是存在可争取余地的，圣运律师代理的“许水云案”中即涉及这方面问题，最高法在再审裁判中进行了详细的理由阐述。

2．被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其它有关证件

一方面，与合法建筑相对应的，是合法经营。要想证明合法经营的事实，就需要合法、有效的工商营业执照、税务登记证等证明材料。同时，部分特殊行业还需要相应资质，例如餐饮行业还需具有餐饮服务许可证，教育培训行业还需具有办学许可证等。

另一方面，被征收房屋应当是合法经营的场所。一般情况下，被征收房屋最好与证载住所地一致，即工商登记为注册地址。如果被征收房屋不是注册地址，被征收人就需要提供证据，证明被征收房屋是实际经营场所。

证据准备不充分、证据链条不完整，就有可能导致被征收房屋不被认定为合法经营场所，也就将减损停产停业损失补偿。

因此，在停产停业损失补偿部分，证据是关键。就证据部分，被征收人一定要查阅相关法律或咨询专业律师，对证据的关联性、证明力等方面有足够的了解。

3．因房屋被征收造成停产停业损失

“房屋被征收”与“停产停业损失”之间应当存在因果关系。具体而言，一方面，房屋被征收是造成停产停业损失的直接原因；另一方面，在房屋被征收之前，企业应当仍在持续营业中。

例如，被征收房屋关联企业在被征收以前就因其他原因停产停业，则不能再主张停产停业损失补偿；或者企业的工商登记状态显示一直在存续经营，但实际上在被征收以前就已停止经营，则很难认定停产停业损失。

三、停产停业损失的补偿标准如何确定？

实践中，因征收房屋造成的停产停业损失补偿，多是依据省、市制定的规范性文件确定。例如：

《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定，非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：停产停业损失补偿费＝（用于生产经营的非住宅房屋的月租金＋月净利润×修正系数＋员工月生活补助）×停产停业补偿期限。

《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》规定，被征收人选择房屋产权调换的，停产停业损失补偿费按被征收房屋评估价值的比例，结合停产停业期限按月支付。

被征收人选择货币补偿的，停产停业损失补偿费按被征收房屋评估价值的比例，一次性给付。被征收房屋评估价值的具体比例由各市县根据本地实际确定。

《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》规定，征收国有土地上的房屋造成的停产停业损失，按照以下分类和标准进行补偿：

（一）被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失补偿；被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，经营性损失补偿标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、房屋被征收前的经济效益等因素制定。

（二）被征收人能够提供向社会保险经办机构缴纳社会保险费凭证的，按照上一年度本单位职工月均工资总额计算每月的职工失业补助。

被征收人选择货币补偿的，按照第四条规定的标准（上述标准）一次性计发3-6个月的经营性损失补偿和职工失业补助。

被征收人选择产权调换，房屋征收部门提供了非住宅临时安置房的，按照第四条规定的标准一次性计发3-6个月的经营性损失补偿和职工失业补助。

被征收人自行过渡的，按照第四条规定的标准逐月计发经营性损失补偿和6个月的职工失业补助。房屋征收决定公告发布前已停产停业的房屋，对被征收人不予计发停产停业损失补偿。

……

圣运律师认为，每一经营个体在行业特性、经营方式、经营规模、经营效益等方面都不同，因此统一的补偿标准并不适用于停产停业损失补偿。依据《国有土地上房屋征收评估办法》规定的“协商确定”和“评估确定”最为适宜。

（一）“协商确定”是最合适的方式。一方面，停产停业损失补偿不宜简单适用“一刀切”的统一补偿标准，“协商确定”就是避免纠纷的最好方式；另一方面，停产停业损失补偿是征收补偿的一部分，一般由征收补偿协议最终确定。

因此，“协商确定”体现了征收补偿协议的民事特征，即自愿、平等、友好。需要注意的是，被征收人应当有清晰的主张和完备的证据，方能在协商中占据主导地位。

（二）“评估确定”是最公平的方式。“协商确定”的方式虽然能够做到进退有度，但是被征收人反悔、“没发挥好”的情形也不在少数。

因受到证据材料、市场行情、情势变更等因素影响，停产停业损失补偿的数额将是不唯一、不确定的。此时，“评估确定”就是最公平最客观的方式，在增强补偿数额的科学性确定性的同时，亦能随之消除被征收人的心理焦虑。

如果被征收人认为被征收房屋的“停产停业损失”这一项补偿数额十分可观，建议您选择“评估确定”的方式，必要时可自行委托评估机构作出涵盖此内容的评估报告。如此，即使日后厂房突遭强拆或打砸，已经作出的评估报告也将成为证明损失的十分有力的证据。

最后，圣运律师提示您，征收中与停产停业损失相关的纠纷屡见不鲜。例如，原房东、二房东、承租人都向征收方申请停产停业损失补偿；养殖、种植珍稀动植物的停产停业损失如何认定等。停产停业损失对普通的被征收人而言可能是个小问题，但是对这些案件中的被征收人来说却是至关重要的大问题。圣运律师希望，这篇文章能够帮助您梳理停产停业损失的相关法律知识，形成基本事实判断。如果您对“停产停业损失”问题依旧困惑，或者认为自家的停产停业损失补偿过低，一定要及时咨询专业征收维权律师，以免错过最佳维权时机。（何焱/文）

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内容审核：冯立影律师

来源：中国法院网-停产停业损失比房屋价值还大懂得3大问题助你收获满意补偿！，

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