都在这了！2018最新非住宅拆迁的停产停业损失补偿，及12省具体规定！:今日拆迁法律话题
随着城市规划升级，不少地方都在推行旧城改造，征地拆迁的步伐加快，对于城市住房的拆迁补偿我国有着明确的法律规定，但是对于非住宅拆迁补偿标准则很难找到具体细化的法规。
一类是商用房（商铺）等的拆迁补偿。还会涉及停产停业损失，这一块如何补偿，则较为模糊，很多人也不知道。这给了征收方较大的操作空间，补偿计算不公平不合理的情况不少。
另一类是企业、养殖场拆迁。近年来，环保整治、禁养令出台，也导致不少中小企业、养殖场批量关停或拆迁，这部分拆迁补偿往往也是比较模糊，没有一个明确的标准，也给了征收方拆迁时随意压低补偿很大的空间。
今天，爱土拆迁律师团为大家将商用房、企业、养殖场等非住宅拆迁的停产停业损失做一个全面讲解分析。
并为大家提供第一期包括北京、江苏等在内的全国12省（直辖市）停产停业损失补偿政策规定，供对应省市的拆迁户、企业主参考，助力大家争取到合理补偿。
案例一
180平临街商用房拆迁，停产停业损失补偿，
只给了10元一平米
日前，王先生来电讲述他面临的困难，王先生家房屋属于70、80年代自建平房，属于集体土地上的房屋。90年代初房屋通过审批重新改造为两层楼房，一层180平临街便想着做点小生意糊口，在工商等部门办理了相关经营手续。
最近村委告知他们这片要开发征收，但王先生的房屋只按照住宅进行补偿，经营性损失也避而不谈，后面只告知停产停业损失补偿按照一平米10元计算。这跟王先生平时经营收益相差甚远。
王先生家这种情况能否获得合理的经营性损失呢？回答是肯定的，10元一平补偿太低了，当然能争取更高的合理赔偿！
案例二
2000平厂房拆迁，一刀切补偿200万，
企业主以补偿远低于实际损失为由拒绝搬迁
当事人黄先生通过招商引资到当地租用建设用地建设了2000平左右的厂房，进行食用菌、银耳等养殖。政府要在此地建工业园，2011年左右告知要求必须停产，但是一直没有来协商补偿事宜，当时承诺给停产停业损失补偿却一直没有进行协商。
2017年征收方来跟黄先生家沟通谈判。除了厂房补偿低之外，征收方并没有按照法定程序就损失进行评估，而是直接打包补偿200万要求黄先生尽快搬迁。
但经黄先生测算，实际损失达到400万至500万，征收方完全没有参照实际损失情况来计算，黄先生拒绝在补偿协议上签字。
像黄先生家这样的企业拆迁补偿不合理的案件了比比皆是。如何摸清企业拆迁停业停产损失补偿，依法维权，也就成了当前环保整治、关停搬迁背景下，中小企业主们必须关心的重要问题。
那商用房、企业拆迁停产停业损失补偿，有无全国统一标准？
企业、商铺、住改非等房屋面临拆迁，拆迁户除了关注房子怎么赔之外，还特别关心一个问题，拆迁导致无法经营的停产停业损失有不有补偿，具体怎么赔？
我们需要了解一下停产停业损失具体该怎么算。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
下面我们就为大家详细解读一下各省关于非住房停产停业损失补偿的具体规定。
北京市
有明确停产停业损失补偿计算公式
《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第四条，被征收房屋为非住宅房屋的，由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额；协商不成的，由房地产价格评估机构评估确定。
第五条规定，北京非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：
停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限
（1）用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。
（2）月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。
（3）修正系数基准值为1，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正，修正调整幅度不得超过20%。
（4）员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。
员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经（代）办机构开具参保人数证明。
第六条 被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的，在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。
第七条 停产停业补偿期限由房地产价格评估机构参照本办法所附停产停业补偿期限参考表评估确定。对从事生产制造的经营性房屋，停产停业期限超过本办法附表所规定标准的，停产停业补偿期限可以适当延长，但最长不超过12个月。
第八条 用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第二十二条，对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人除按照本办法的规定予以补偿、安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。
《北京市建设征地补偿安置办法》第十七条，拆迁住宅房屋的，按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》执行。
拆迁非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新价格予以补偿；公益公共设施确需迁建的，应当迁建。拆迁经营性用房造成停产停业经济损失的，应当按照规定给予一次性停产停业补助费。
拆迁未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价格予以适当补偿；超过批准期限的临时建筑和违法建设，不予补偿。
河北省
根据纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素确定
《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十四条，因征收房屋造成停产停业损失的补偿，按征收房屋造成的实际财产损失进行补偿。计算因征收房屋造成的停产停业损失，应当根据纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素确定。
第十五条 生产经营者依法承租房屋进行生产经营且租赁合同未到期所承租房屋被征收的，其停产停业损失补偿费应当依照生产经营者与被征收人的约定分配；无约定的，房屋征收部门可将生产经营者的停产停业损失直接补偿给生产经营者。
上海市
停产停业损失补偿为被征收房屋市场评估价的10%
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条，因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。
房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。
天津市
由区县房屋征收部门与被征收人协商确定
天津市人民政府关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关事项的意见，第二点中明确：
（二）征收补偿标准。对被征收房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格评估确定。征收住宅房屋的，除被征收人要求按照类似房地产市场价格补偿外，按照其所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定。
对因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素，由区县房屋征收部门与被征收人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。
房屋征收评估的相关规定和执行政府规定租金标准的公有租赁房屋补偿的相关规定，由市国土房管局制定。
福建省
停产停业损失补偿标准，根据经营者近3年平均净利润确定
福建省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法第二十三条，停产停业损失补偿标准，根据经营者近3年平均净利润确定，不足3年的以全部生产经营期间平均净利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润额证明材料确定；税务部门无法出具证明的，根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定。
实行产权调换的，被征收人停产停业损失补偿期限按照实际停产停业期限计算；实行货币补偿的，被征收人停产停业损失补偿期限按照6个月计算。
湖北省
协商不成的，可委托具有相应资质的评估机构评估确定
《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十八条，因征收房屋造成停产停业损失的补偿，补偿金额可以由房屋征收部门与被征收人协商确定；协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。
第三十九条因征收房屋造成停产停业损失的补偿，应当根据房屋被征收前的纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素确定。
第四十条因征收房屋造成停产停业，被征收人选择产权调换的，停产停业期限按征收补偿协议约定的过渡期限计算；选择货币补偿的，停产停业期限按不超过六个月计算。
江苏省
擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿
江苏省贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干问题的规定 ，第十一条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。
第十二条 停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。
停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算。计算平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。具体计算方法由设区的市、县（市、区）人民政府规定。
被征收人选择货币补偿的，停产停业期限为被征收人实际搬迁之日至以原生产方式或者经营方法恢复到原生产经营规模所需的社会平均时间；被征收人选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止；被征收人使用房屋征收部门提供类似房屋周转的，使用周转房屋的时间相应扣减。
第十五条 被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。
山东省
被征收人选择货币补偿的，给予一次性停产停业损失补偿费
《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条，因征收非住宅房屋给被征收人造成停产停业损失的，房屋征收部门应当向被征收人支付停产停业损失补偿费。
被征收人选择货币补偿的，给予一次性停产停业损失补偿费。
被征收人选择房屋产权调换的，按照补偿协议约定的过渡期限支付停产停业损失补偿费；被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的，不支付停产停业损失补偿费。
因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，自逾期之日起按照标准双倍支付停产停业损失补偿费；被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的，自逾期之日起按照标准支付停产停业损失补偿费。
重庆市
按房屋评估价值的6%，一次性给予停产停业损失补偿费
《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第五条，被征收人选择货币补偿的，按房屋评估价值的6%一次性给予停产停业损失补偿费。
第六条 被征收人选择产权调换的，每月按房屋评估价值的5‰支付停产停业损失补偿费，停产停业期限按实际过渡期限计算。
在规定的过渡期限内，征收主管部门按征收的建筑面积提供了非住宅临时安置房的，不支付停产停业损失补偿费。
过渡期限延长的，自逾期之月起每月按房屋评估价值的5‰加付停产停业损失补偿费。
第七条 在房屋征收部门公布征收范围之前，使用被征收房屋从事生产制造的单位或个人，停产停业损失的补偿标准可以适当提高，提高额度原则不得超过本办法规定补偿额的50%。
第八条 被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配。
湖南省
按照被征收房屋评估价值的7％，给予补偿
湖南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法第十四条，征收生产、经营性用房，造成被征收人停产停业直接损失的，每月按照被征收房屋评估价值的7％，给予补偿。停产停业期限，按照实际停产停业的月数计算确定。
被征收入认为停产停业损失超过前款规定标准的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前上一年度实际经营效益，以及相关证明材料，由房地产价格评估机构进行评估，并按照评估结果给予补偿。
被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。
贵州省
一次性计发3—6个月的经营性损失补偿和职工失业补助
《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》第四条，征收国有土地上的房屋造成的停产停业损失，按照以下分类和标准进行补偿：
(一)被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失补偿;被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，经营性损失补偿标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、房屋被征收前的经济效益等因素制定。
第五条被征收人选择货币补偿的，按照第四条规定的标准一次性计发3—6个月的经营性损失补偿和职工失业补助。被征收人选择产权调换，房屋征收部门提供了非住宅临时安置房的，按照第四条规定的标准一次性计发3—6个月的经营性损失补偿和职工失业补助;被征收人自行过渡的，按照第四条规定的标准逐月计发经营性损失补偿和6个月的职工失业补助。
房屋征收决定公告发布前已停产停业的房屋，对被征收人不予计发停产停业损失补偿。
云南省
停产停业损失补偿期限，商业、服务行业不低于3个月，工业生产行业不低于6个月
《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十五条，对因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人双方协商确定;协商不成的，可以委托具有相应资质的机构通过评估确定。
停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
第二十六条 房屋被征收前的效益按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算;不满3年的，按照实际年限计算。计算平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据计算。
停产停业损失补偿期限，商业、服务性行业不低于3个月，工业生产行业不低于6个月。州(市)、县(市、区)人民政府可以根据本地房屋征收具体项目情况确定。
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内容审核：北京圣运律师
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