2019年企业拆迁十问十答，你想知道的都在这里！:今日拆迁法律话题

在征地拆迁中，企业拆迁属于较为特殊的一类，往往涉及金额大，涉及补偿项多，违法征收的花样也较多。而企业拆迁补偿是否公平合理，又会直接影响到企业以后的发展。比如有的企业在征收中，就越拆越小。对于咱们企业和企业主来说，如何应对企业拆迁，是征收当中的一道难题。

在遇到企业拆迁时，企业主往往想知道该做好哪些拆迁准备工作、补偿项目有哪些、拆迁评估方法和步骤有什么、停产停业损失补偿如何计算、遣散员工该如何补偿、补偿款是否需要缴税等一系列问题。

今天爱土拆迁律师团就为大家整理了在企业拆迁中常见的十个问题，希望能够帮助到广大企业和企业主找到正确的应对拆迁的方法，维护企业的合法权益。

一问：

企业拆迁前应该做哪些准备工作？

1、整理企业财产清单

财产清单主要包括土地、房屋、设备等等，整理这个清单的主要目的，是让我们做到心中有数，可以客观评估企业资产的价值。

2、准备材料清单

材料清单主要有被拆迁企业土地、房屋相关的各种证件，企业营业执照、纳税凭证、经营过程中签订的各种协议等等，这些材料已有的要保存好，列好清单，没有但重要的应尽量想办法解决。

3、了解拆迁项目

很多企业经营者面对拆迁一头雾水，对拆迁项目不了解，对拆迁方的进度、补偿态度等等知之甚少，拆迁主体是谁，规划的目的是什么等，只有了解项目，才能制定出相对的补偿计划。

二问：

企业拆迁补偿项目包括哪些？

企业拆迁的补偿项目主要包括以下几方面：

1、企业未到期的土地使用权的补偿，国有出让土地应按照市场基准价评估补偿。

2、自建的厂房、员工宿舍、仓库的，应当对其自建物进行评估补偿；租赁厂房的应当补偿租金损失。

3、房屋装修及附属设施的补偿，包括不可迁移的水、电等附属设施，应当结合装修或建造成本，使用年限等因素进行评估补偿。

4、设备重置与搬迁的补偿，对于无法搬走的设备设施，应当结合重置成本、成新评估补偿；对能够搬走的设备、设施应当给予搬迁费用，以及搬迁过程中可能产生的损害等进行评估补偿。

5、企业因拆迁而被迫停产停业的损失补偿，停产停业损失根据企业的性质、经营效益的不同，可以结合不同的方法来评估。

三问：

企业拆迁评估的步骤是什么？

1、协商选定房地产价格评估机构，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

2、实地评估，评估机构安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

3、评估结果公示，注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

4、交付评估报告，评估报告必须由两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。

四问：

企业拆迁的评估方法有哪些？

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

需要注意的是，可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

五问：

企业拆迁停产停业应该怎么补偿？

停产停业损失是指因征收使得被征收房屋不能用于生产经营所造成的损失，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

停产停业损失的补偿范围一般包括房屋的租金、因搬迁所支付的费用、原材料半成品等物品的实际损失和生产经营的预期利润损失等。

一般来说，企业停产停业损失每个地方的计算标准是不一致的，常见的有3种方式：1、按照房屋补偿价格的一定比例计算；2、以房屋的面积计算；3、以实际的税务反映的年均利润乘以一定年限来计算。

值得注意的是如果你对拆迁方给出来的计算方法不认可，可以委托专业的评估公司进行评估。

六问：

企业拆迁遣散员工应该怎么补偿？

企业遇到拆迁，那么一定会面临遣散员工。若因为拆迁，企业要解聘员工应该怎样给予补偿呢？

根据《劳动合同法》第40条，用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同。第47条，经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。

七问：

企业拆迁获得的补偿款需要缴税吗？

根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》第十五条 企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

第十六条 企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。

企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。

由此可见，在企业搬迁当年暂时不用缴税，但是在搬迁完成后要进行清算纳税。

八问：

企业拆迁政府停电停水合法吗？

企业拆迁政府停水停电肯定是不合法的，对于企业来说停水停电影响企业的日常生产，损失是非常大的。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。并且该法律条例第三十一条也明确了采用停水停电等非法方式的相关法律责任。

九问：

企业拆迁安置需要注意哪些陷阱？

一、夸大政策的作用，模糊补偿标准。事实上，政策不等于法律，更不能违反法律。

二、以谈判之名探知被拆迁人底线，制定拆迁策略。企业在面对拆迁方时，不要贸然报价，要确定对方的真实意图。

三、将部分拆迁款变奖励，以奖励促拆迁。

四、打感情牌，利用"关系"谈补偿，实则减少补偿。

五、利用对企业进行环保、消防等各项检查施压，来促成拆迁。

十问：

企业拆迁补偿不合理如何应对？

1、在没有谈拢补偿之前，一定不能轻易签订拆迁补偿协议，一旦签字后就很难再进行维权。

2、主动收集拆迁方发布的文件材料和保存好房屋的证件手续，比如征收公告，征收补偿方案，房屋测量单，分户评估报告，房产证、土地证、建设规划许可证等。

3、及时咨询专业拆迁律师，了解征地拆迁法律知识，分析征收方的违法行为，为与征收方进行补偿谈判增加筹码。

4、与征收方始终达不成协议的情况下，一定要抓住维权时机，主动采取法律措施，争取提高拆迁补偿。

以上就是爱土拆迁律师团为大家整理的企业拆迁十问十答的相关知识科普，希望各位企业主从中知晓企业拆迁自己应该做哪些准备，摸清其中的门道，维护好企业的合法补偿权益。

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内容审核：赵雪玲律师

来源：头条-2019年企业拆迁十问十答，你想知道的都在这里！，

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