产权调换房屋出现问题该怎么办,产权调换房屋出现问题该怎么办理:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 08:41 | 编辑:圣运律师 | 浏览:40

摘要：产权调换房屋出现问题该怎么办，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋产权调换是政府征收国有土地上房屋时给予被征收人补偿的一种方式。被征收人选择房屋产权调换的，法律作出如下规定来保障被征收人的

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋产权调换是政府征收国有土地上房屋时给予被征收人补偿的一种方式。被征收人选择房屋产权调换的，法律作出如下规定来保障被征收人的合法权益：

（1）市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

（2）因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

（3）选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

尽管《国有土地上房屋征收与补偿条例》为被征收人提供了最大限度的保障，但是在实践中，房屋产权调换还是会出现一些问题让被征收颇为头疼。那么，在房屋产权调换中遇到问题该如何解决呢？我们一起来关注一下以下问题：

一、房屋产权调换协议名称问题

房屋产权调换事项应当在房屋征收补偿协议中加以约定，这样才能保障被征收人享受国家针对房屋拆迁、房屋征收所获得产权调换房屋所规定的优惠政策。但在实践中，有些约定房屋产权调换的征收补偿协议却被称之为商品房置换合同、特惠商品房认购协议，这样就直接导致被征收人很难获得的应有法律保障：

优先权：如果征收部门在与被征收人签订房屋征收补偿协议之后又与第三人签订商品房买卖合同的，被征收人基于征收补偿协议可以优先于第三人取得补偿安置用房。但如果被征收人与征收人之间签订的是商品房置换合同、特惠商品房认购协议，就很难保障自己的优先权了。

税收优惠：国家针对房屋拆迁、房屋征收所获得产权调换房屋在税收上是给予于优惠的，而针对商品房置换所获得房屋是没有优惠的，如果签订了商品房置换合同、特惠商品房认购协议，就不能享受税收优惠。

因此，被征收人在签订协议时一定要保持谨慎，一定要与征收人签订书面的房屋征收补偿协议，且对于调换后的房屋位置、面积、装修程度、搬迁、移交以及其他重要事项约定清楚。

二、交付房屋的面积问题

选择产权调换的被征收人在实际收到征收人交付的房屋时，有的会发现交付的房屋的面积与协议中约定的面积相差甚远，交付的面积大于实际面积时，征收人还会让被征收人缴纳多出的面积的房钱。遇到这样的问题，被征收人一方应该怎么办呢?其实，产权调换协议从法律性质上看属于互易合同，如果被征收人决定继续履行房屋征收补偿协议关于房屋产权调换部分的内容，可以适用《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。我们分情况来看：

实际交付的房屋面积大于约定的：面积误差比在3%以内的房款，由被征收人按照约定的价格补足，超过3%的部分由征收部门承担，房屋所有权归被征收人。

实际交付的房屋面积小于约定的：面积误差比在3%以内的，应将该部分房款及利息返还被征收人，超过3%的部分，征收人应将房款双倍返还被征收人。

三、交付房屋的质量问题

如果征收人交付的房屋出现质量问题，可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和第十三条的规定：

房屋主体结构问题：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

房屋质量问题：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。