在房屋征收过程中，如何认定“住改非”的房子,住改非征收补偿办法:今日拆迁法律话题

时间:2026-02-26 16:33 | 编辑:圣运律师 | 浏览:153

摘要：在房屋征收过程中，如何认定“住改非”的房子，引言：房屋所有权人在领取房屋产权证明时，工商部门会在房屋产权证明上注明该房屋的用途。如果房屋使用用途发生变化，一般是需要申请工商部门更改登记信息的。在现实

引言：房屋所有权人在领取房屋产权证明时，工商部门会在房屋产权证明上注明该房屋的用途。如果房屋使用用途发生变化，一般是需要申请工商部门更改登记信息的。在现实生活中，居住用房改为非居住用房的现象大量存在着。许多人认为，房子买到手、领到证之后，房子就属于自己了，自己想怎么用就怎么用，不需要去变更房屋用途的信息。当房屋面临征收时候，原则上是应该按照房屋登记的用途估算房屋的价值的。但遇到“住改非”的情况，按登记的用途补偿难免会有失公允，毕竟商业用房和住宅的补偿标准差别很大。那实践中遇到这种情况，有的房屋所有权人心里犯就嘀咕了。自己变更房屋用途在法律上合法吗？法律上关于“住改非”有哪些条件呢？下面小编给大家介绍一下：

一、“住改非”的法律性质认定：合法还是非法？

首先，我们国家的法律并没有明文规定禁止将住宅改为商业用房。前些年，为了追求经济发展，各地工商部门对于申请将居住用房改为非居住用房的，一般都批准了。所以说，在法律上，“住改非”是合法行为。

但是，这并不意味着房屋所有权人可以为所欲为，因为最高人民法院出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该司法解释中，对于房屋所有权人“住改非”作出了一定的限制：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

由此我们可以得出结论：房屋所有权人将住宅改变为经营性用房是合法的，但也必须符合一定的要求。即一方面要遵守法律、法规以及管理规约，另一方面还需要经有利害关系的业主同意。

二、“住改非”需要满足哪些条件？

征收过程中，之所以需要认定“住改非”，是因为按照“住改非”房屋可以在房屋评估时拿到比住宅标准高的补偿费。但是不是只要被征收人实际将住宅用于经营，就可以按照当地的“住改非”房屋来认定呢？事实并非如此。在认定“住改非”时，需要从以下几个方面进行综合考量：一、营业执照、税务登记证、卫生许可证；二、完税凭证，证明有生产经营及经营性收入；三、租赁协议；四、房屋用途现状。

可见，满足上述条件，才能认定为“住改非”房屋。并不是只要房屋实际用途发生变化，房屋所有权人就能要求按照“住改非”的标准补偿。