广州房子拆迁补几套房子啊,广州房子拆迁有多少钱:在线拆迁法律咨询

广州房子拆迁补几套房子啊,广州房子拆迁有多少钱

2022年8月15日，东莞自然资源局官网挂出了《东莞市“三旧”改造拆迁补偿成本核算暂行指引（公开征求意见稿）》（以下简称《东莞指引》）。根据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法（2019）》（穗建规字〔2019〕13号，以下简称《广州办法》）第十七条，拆迁补偿安置方案（含具体细化的补偿标准和操作办法）由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行统筹实施；根据《东莞指引》第三条规定，本指引作为全市“三旧”改造拆迁补偿标准的指导性文件，是“三旧”改造项目拆迁补偿成本核算的上限值。

可见，《广州办法》及《东莞指引》，都是对于旧改中拆迁补偿总体成本的进行限制，实施主体与被拆迁人具体的拆迁补偿协议并不一定以此为准。以下笔者对两地的旧改拆迁补偿成本差异再一一详述。

一、农村住宅类补偿成本分析

（一）置换/复建建筑面积的范围

广州采用“栋”“户”或者“人”三种方式进行核定，广州的旧改项目，大部分都采用按“栋”核算，其逻辑实际与东莞按权籍调查确认的建筑面积的逻辑基本一致，都本着尊重历史的原则予以补偿。广州是采用扩大合法住宅建筑的定义扩大补偿成本核定的范围；东莞则是对有证、无证均核定补偿成本。具体如下：

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根据《广东省土地管理实施办法》（1997，已失效）第二十一条的规定，“平原地区，八十平方米以下；丘陵地区，一百二十平方米以下；山区，一百五十平方米以下。”故在广东范围内对于宅基地的基地面积存在着80平方米、120平方米、150平方米三个标准。

广州市以平原地区为主，基底面积80，按三层半计算，单栋标准建筑面积即为280方，故广州旧改中计算复建面积也以280平方米作为基准。《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》（穗府办规〔2017〕10号，以下简称广州10号文，已失效）第四十四条的规定：“有合法产权的被征地农民的住宅房屋，按照农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，以及按照每栋或者每户村民住房280平方米确定套内建筑面积进行复建安置或产权调换，复建房屋优先选取本村安排的宅基地。”该补偿标准同时与广州10号文保持一致，有利于统筹不同类型的拆旧工作的推进。

在无证的情况下，东莞采用150平方米作为基地面积，并按4层计算建筑面积。《东莞市农民安居房管理办法》（东府〔2020〕28号）明确“一宅”的标准为“每户可享有的农房保障权益上限，即每户用于建设农房的宅基地用地面积合计不得超过150平方米；总建筑面积不得超过用于建设农房的宅基地用地面积的4倍。”《东莞市农民住房管理暂行办法》（东府〔2015〕49号）也同样采用这个标准。

但是，令人疑惑的是，《东莞指引》第十五条第四款规定“对未取得集体土地使用证、不动产权证或其他有效权属证明的私人住宅用地，按各宗用地独立计算并累加总置换面积”。那么，在被拆迁人同时拥有有证住宅和无证住宅的情况下，该被拆迁人可否按照此规则进行置换物业面积的累加？从鼓励有证的原则出发，有证权属人的可得利益不应低于无证权属人，建议《东莞指引》在后续修订中进行明确。

（二）权益面积/“差额建筑面积”的计算

《广州办法》的“权益面积”和《东莞指引》的“差额建筑面积”指向的同样是“可建未建”的面积，可以通过村补付建安成本的方式，获得相应的复建/置换面积。

第一，《广州办法》中明确“住宅权益面积建设费用，计入改造成本，其中扣减的村支付的建安成本（每平方米1500元）由村民自筹，不计入改造成本”。换而言之，《广州办法》明确权益面积可予以复建，但复建的建设费用需要每平方米扣减1500元。《东莞指引》仅明确了“差额建筑面积可按照房屋重置价 3000 元/平方米购买补足”，用货币补足的“差额建筑面积”，是否在拆迁补偿成本核定中扣减并未明确。

第二，对于东莞“差额建筑面积”部分，笔者认为该条存在一定的表述问题。“差额建筑面积”一定是两个数相减得出的“可建未建”的面积，比如《广州办法》的公式为【权益面积=合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量（被减数）-核定复建总量（减数）】。但《东莞指引》第十五条第三款仅明确了“差额建筑面积”的减数（即满足第三款描述情况住宅的“以权籍调查确认的建筑面积”），而尚未明确该条等式的被减数，这个被减数究竟是150平方米（或300平方米），还是600平方米，存在不明确的地方。

建议后续对上述两点作出明确，避免实际操作中发生误会。

（三）超过复建面积的货币补偿

《广州办法》中将2009年12月31日后建成的无证建筑面积排除在货币补偿范围之外，与之相对，《东莞指引》可计算货币补偿的基本涵盖了全部的建筑面积。但《广州办法》中“经村集体经济组织批准”的要求比较简单，实际操作中，容易扩大适用，《广州办法》和《东莞指引》给与的货币补偿的范围实际相差无几。

至于补偿的标准，《广州办法》分两类，一类是按建安成本1500元/平方米，一类是按照“重置价”。但《广州办法》并无“重置价”的具体概念。广州10号文第五十二条的规定，“（第一款）本办法所称‘建安成本价’，是指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本之和。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本……（第二款）本办法所称‘房屋重置价’，是指在征收时点的经济市场环境下，重新建设与被征收房屋类型、结构等方面基本一致新房屋的全部费用，包含建安成本、前期以及其他费用，不包含购买房屋所占土地的成本。”结合广州10号文的附表，“重置价”是按照建筑结构分类定价的。而《东莞指引》则全部采用“重置价”计算货币补偿，比较直接明了。

（四）回迁物业的性质

在广州的旧改模式下，根据《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）第三十五条的规定，“旧村改造项目用地，村集体可选择保留集体土地性质或按规定转为国有土地；复建安置地块只能确权给集体经济组织，转为国有土地的可采取划拨方式供地，融资地块转为国有土地，可采取公开出让给市场主体或协议出让给村集体经济组织、村全资子公司或原农村集体经济组织与按规定公开选择的市场主体组成的合作企业等方式供应土地。”即改造范围内分成安置地块和融资地块，安置地块可申请“集转国”，也可保留土地的集体性质。结合《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号，已失效）第四十条的规定，“村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的，发生出售、交换、赠与（不含继承）或自行申请补办土地出让时，按申请时点相应土地用途市场评估地价的20％或房屋市场评估价的5％计收土地出让金”。即村民兑换出来的的安置面积，如上市交易，需补缴土地出让金。

东莞在旧改中创新性提出配置以“0.5商品房+0.5保障型商品房”作为现有村民住宅的置换标准，既回应现在东莞旧改中的行情（1：1），也是希望在“三旧”改造中切入保障性住房，同时保障型商品房对外出租可以保障村民的收入。《东莞指引》第三十六条明确，“保障型商品房”指在“‘三旧’改造项目中配建、由政府实施统一管理、面向符合规定条件的对象供应、限定使用和处分权利的保障性住房。保障型商品房在我市商品住房限售期内，不得以任何形式转让，限制转让时间届满后可以向符合条件的对象转让。”但东莞现有住房保障体系中，规定比较明确的是保障性租赁住房以及“三限房”，“保障型商品房”未见持有、转让具体规则。建议在后续的修订中，对“保障型商品房”进行明确并给与落实的操作指引，以增加市场的接受程度。

（五）其他项目的补偿

点击查阅穗莞其他项目补偿对比

通过上述对比可见，穗莞两地在其他项目补偿方面的大不同，以上表内容为基本框架，具体分析如下：

第一，广州对于“住改商”的情况，并无列入旧改成本的规定。东莞结合实际，对于首层具有营业执照的“住改商”，按照每平方米2000 元的标准列入补偿成本。

第二，对于搬迁费，《广州办法》是按照面积给与每平方米60元的拆运费用；《东莞指引》是分两个等级，以100平方米作为界限，以上的按照3万元每栋补偿，以下的按照2万元每栋补偿。《东莞指引》该条规定与之前公布的《东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法》（东府〔2022〕41号，以下简称东莞41号文）、《东莞市标准化产业片区土地整备征拆补偿工作指引》（东拓总〔2022〕3号）保持一致。

第三，对于临时安置费，《广州办法》以是否分期建设为标准分别规定最长补偿期间，在实际操作中起到一定的积极作用。《东莞指引》首先未对是否分期建设作出区分，也未对最长补偿期间作出限制。建议东莞可以参考广州的做法，设定固定的复建周期，以便前期对成本进行核算。此外，《东莞指引》规定，置换物业交付后三个月的装修期也给予临时安置费补偿。该规定与东莞41号文衔接，但条件比东莞41号文宽松。东莞41号文规定的是交付毛坯房或交付的物业经认定不符合交付条件的情况下才给予三个月装修期，而《东莞指引》并无上述要求。

（六）车位置换

最后，《东莞指引》创新性提出车位置换核算的标准，根据该《东莞指引》第二十一条的规定，“（第一款）被拆迁人需置换车位的，应通过物业置换面积进行车位置换，置换物业面积100平方米以下（含本数）的，以8平方米商品房置换最多1个产权车位。（第二款）置换物业面积 100平方米以上的，每100平方米以8平方米商品房置换1个产权车位。”车位是需要用村民的可置换物业的建筑面积进行置换的。但该规定并未考虑部分家庭可置换面积较小的情况，进一步压缩了置换后的住宅面积，市场接受程度有待考验。广州的实际做法是，每户奖励车位一个，如果村民有需求，第二个也是按照一定的面积置换。上述车位奖励属于村民与开发企业签订的拆迁安置补偿协议，广州也没有单独将车位纳入旧改整体成本中。建议东莞结合市场交易行情，适当放宽车位补偿成本的核定，使核定的成本更加贴合实际，给旧改项目留足空间。

二、集体建设用地上非住宅的补偿成本

经总结，集体建设用地上非住宅的补偿成本，广州和东莞主要包括土地及地上建筑物补偿、临迁费等。具体如下：

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第一，现东莞大部分的可用建设用地都集中在村集体经济组织下，如需有力推动村积极参与旧改，维护村集体经济组织的利益至关重要。结合上述现实情况，《东莞指引》并未以集体建设用地上物业是否“合法”或“有证”作区分补偿，而是统一按照建安成本的标准核算置换物业的建筑面积。

第二，《东莞指引》创新性地区分了“改建为工业”和“改建成商业、住宅”两种类型的集体物业补偿。“改工”土地和地上建筑物是分别补偿的，“改商居”是土地和地上建筑物整体补偿。而且“改工”可获得的置换比例普遍高于“改商居”，也从侧面反映了东莞政策的倾向，即“产业立市”，以产业为导向，鼓励拓展更多的产业空间。

第三，对于搬迁费和停产停业损失，《广州办法》采用的是“临迁费”的概念，规定的赔偿单价的标准以及最长赔偿期限。东莞则参照征地、收储的规定，分别计算了搬迁费和停产停业损失。

三、国有建设用地上物业的补偿

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对于旧改范围内涉及的国有建设用地上的物业补偿，《广州办法》并无具体规定，但根据《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号，以下简称“广州5号文”）的第（十二）（十三）条的规定，旧厂改造交由政府收回，可以按照新规划的用途计算补偿款。广州5号文适用的范围是政府收储，实际操作中，广州的旧村改造也存在将村集体周边国有用地纳入旧改范围的例子。在旧改的语境下，具体周边国有用地的补偿款应由双方协商确认，广州5号文的第（十二）（十三）条具有重要的参考意义。

《东莞指引》中规定的国有建设用地上物业的安置物业补偿、装饰装修、搬迁费和停产停业损失等补偿，与集体用地上物业的补偿逻辑基本一致，但整体上比集体建设用地上的价钱低一点。上述安排，应是考虑到国有土地上补偿的是土地使用权，而集体土地上补偿的是土地所有权。在东莞之前出台的《市标准化产业片区土地整备征拆补偿参考标准明细表》（以下简称“《明细表》”）中规定，国有出让土地上非住宅房屋按照市场评估价给予货币补偿，有条件的可以进行产权调换。但《明细表》并未明确具体的产权调换比例，预计后续《东莞指引》的出台，也会对产业片区土地整备的补偿标准造成一定影响。

《东莞指引》对非住宅类改造项目，按照两个维度进行了区分，一是按照改造方向区分了“改建为工业”和“改建成商业、住宅”，二是按照土地性质区分了集体土地物业和国有土地物业的补偿。对于上述设定，笔者认为可能存在以下两个问题：

第一，《东莞指引》对于非住宅类物业“改建为工业”和“改建成商业、住宅”的目的是引导改造项目的发展方向，鼓励产业发展。理想很丰满，但是现实很骨感。据有多年拆迁经验的城市更新工作人员反映，人为造成补偿的差异，可能加大拆迁谈判的难度。

第二，非住宅类物业根据土地性质进行区分，国有土地性质上物业的补偿标准低于集体土地，该原则与一般动迁中支持国有土地上物业的原则相悖。从土地使用权来源看，获取国有土地使用权的成本是要比集体土地使用权高，按道理而言应对国有土地上的物业按较高标准进行赔偿。

建议《东莞指引》下一步加大听取社会意见的力度，以推动项目落地为依归，对指引进一步进行优化。

附表【《东莞指引》建筑物核算标准】

作者简介：（吴绮蓓，律房律地成员，华宪润科所律师）

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投稿：萧乐洁

来源：头条-旧改拆迁补多少，莞穗两地大不同

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