以收购代替征收，给相对人造成的损失谁来赔偿,以收购代替征收这样合法吗:今日拆迁法律话题

时间:2025-06-16 12:02 | 编辑:圣运律师 | 浏览:48

摘要：以收购代替征收，给相对人造成的损失谁来赔偿，旧城改造过程中，如果不具备在项目区域启动房屋征收条件，以收购代替征收，也就是通过平等自愿的方式签订收购协议，以此达到征收的目的，这种方式效率较高，而且又少受征收法律规范的约束，还能给予房屋所有权人

旧城改造过程中，如果不具备在项目区域启动房屋征收条件，以收购代替征收，也就是通过平等自愿的方式签订收购协议，以此达到征收的目的，这种方式效率较高，而且又少受征收法律规范的约束，还能给予房屋所有权人更多的奖励。看上去好处颇多，可如果被收购方不愿意出售其房屋怎么办？由此造成的损失应该谁来承担？本文，北京吴少博律师事务所以一则案例对此作（以收购代替征收）简要分析。

案情概述

王某是浙江某县居民，经营着一家沙发材料店。2015年6月，甲投资公司与旧城改造征收指挥部办公室签订委托书，约定由甲投资公司委托旧城改造征收指挥部办公室实施该县某地的国有土地上房屋收购项目，期限自项目调查摸底至收购项目实施完成。12月，甲投资公司发布公告，公告该公司作为收购单位，明确旧城改造征收指挥部办公室为委托收购实施单位及收购时间、收购方案等。王某的沙发材料店位于收购范围内。

2016年1月，县征管办分别与乙征迁公司、丙拆迁公司就收购房屋事项签订《房屋拆除工程合同》，约定此次拆迁事项由这两个公司负责并承担相应的行为责任。王某未提出收购申请，也未签订房屋收购协议，其房屋也未被拆除。

2016年5月，甲投资公司与旧城改造征收指挥部办公室向王某作出书面通知，告知“在6月9日前未提交收购申请，未签订房屋收购协议的，不再享受该项目房屋收购特别奖政策”。同年9月，王某楼上住户均已签订收购协议，被收购房屋腾空交付房屋拆除单位。王某不服，以收购工作系由县政府组织实施，强制收购行为侵犯其合法权益为由提起诉讼，请求确认县政府以收购代替征收的行政行为违法。

法律分析

本案的审理可谓一波三折，历经一审、二审、再审程序。审理过程中，一审法院认为王某起诉中提到的房屋收购行为由甲投资公司实施，属于平等主体间的民事行为，并非行政机关的行政行为，由此产生的争议，不属于行政诉讼受案范围。二审法院认为，王某所诉房屋收购行为，系由甲投资公司实施的收购行为，但甲投资公司系受县政府委托而实施涉案房屋的收购行为，不是甲投资公司自主商业行为，且在收购涉案区域房屋时，旧城改造征收指挥部办公室等行政机关及行政机关工作人员参与收购行为，因此甲投资公司对涉案区域房屋收购行为属于行政行为，不是民事行为。

由此可以看出，一审二审法院观点不一致，一审法院认为涉案纠纷是民事纠纷，二审法院认为是行政纠纷，纠纷性质应该如何定性？

本案纠纷并非因行政机关或者国有公司收购个别房屋引发，而是县政府在旧城改造过程中，为实现公共利益和行政管理目标，以委托国有公司“收购”来代替应当依法进行的“征收”而引发。虽然该项收购协议名义上的签订主体是甲投资公司，但此种收购本身属于政府征收职能的委托，并服务和服从于旧城改造这一公共利益需要，因而此种收购协议也即具有了行政协议的属性。

将该类行为纳入行政诉讼审查范畴，有利于加强对地方政府行为的监督，防止行政机关滥用“收购”代替征收，规避司法审查监督。且建立在平等、自愿基础上的收购协议，因其在一定层面上有利于提高旧城改造效率，并有助于通过提高收购价格来对房屋所有权人给予更加充分的补偿安置，具有现实合理性和可行性，因而不宜完全否定此种“收购”模式的合法性。且不论市、县级人民政府委托国有公司还是政府相关职能部门实施收购并签订收购协议，基于合同相对性原则，因履行协议发生的纠纷，并非都需以地方政府为被告。但在此过程中实施的违法强制拆除行为的法律责任则仍应由行政主体承担，且政府或者其委托的国有公司、征收办等部门在实施收购过程中，必须坚持平等、自愿、等价、有偿原则，与房屋所有权人签订相关收购协议，对房屋所有权人进行不低于市场评估价格的公平合理补偿安置。

本案中，因县政府已经收购了该地的绝大部分房屋并正在进行成片的拆除改造，王某的居住环境和经营环境已经因为涉案收购和拆除行为发生了巨大变化，其所从事的商业经营活动实际上已经停止，拆除行为既严重影响王某房屋的安全性、舒适性，也造成房屋周围居住环境与商业功能基本丧失，在此情形下，县政府因自己的先行行为而产生了对王某房屋进行征收并补偿的附随义务或者赔偿房屋价值的附随义务。在现行法律制度缺乏强制性收购规定的前提下，对旧城改造中未达成收购协议的房屋的拆除，可以通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收程序来解决。