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征地拆迁中的无证房屋都要被作为违建拆除而分文不补吗,拆迁无证房屋如何赔偿:今日拆迁法律话题

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摘要:征地拆迁中的无证房屋都要被作为违建拆除而分文不补吗,征地拆迁,切切实实影响到被拆迁人的重大财产利益。只要在征拆中有一点的不公平,便能导致被拆迁人倾家荡产,进而影响到地方社会秩序。因此,强调征地拆迁过程中的公平、公正、合理,以及严格依照法律规
征地拆迁,切切实实影响到被拆迁人的重大财产利益。只要在征拆中有一点的不公平,便能导致被拆迁人倾家荡产,进而影响到地方社会秩序。因此,强调征地拆迁过程中的公平、公正、合理,以及严格依照法律规定操作,是征地拆迁项目的实施前提。而征收过程中对违法建筑的认定、处置和补偿与否的决定,就是现实中极为引人注目且影响极大的一个复杂问题。本文,圣运律师为你浅析当“征收”与“违建”遭遇时你需要理解的几个基础性问题。

实践中,征收方为了获取最大化的拆迁利益,“以拆违代拆迁”成为其常用逼迁手段之一。之所以征收方能操作“以拆违代拆迁”手段,一方面是由于被拆迁人的法律知识浅薄,另一方面更在于被拆迁人的房屋在“表面上”确实也类似于“违法建筑”,让征收方找到了可乘之机。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定:……对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。所以,一旦房屋被征收方认定为“违法建筑”,被拆迁人很可能拿不到任何补偿或者只能获得极低的建筑成本补偿,这对被拆迁人的补偿利益损害可以说是致命的。

但事实上,不管是从法律上,还是从情理上,对违法建筑的认定都有严格的标准和程序限定。至于是否应该对违法建筑予以拆迁补偿,也不能单纯的凭“有证或无证”去判断。

那在征收拆迁中,应该如何对待违法建筑,才能保证被拆迁人获得补偿利益合法、合理呢?下面圣运律师来说说这个问题。

【违建拆除与征地拆迁中正常拆除的区别】

拆除违法建筑是规划、城管、乡镇政府等部门在行使城乡建设管理职能的过程中,对违法建设行为进行的行政强制执行。

征地拆迁是指国家基于公共利益的需要,对单位或个人的土地使用权及地上建筑物进行征收或征用,并按照法定的标准给予合理补偿的行政征收行为。

以上可以看出两者的行政主体不同、行为目的也不同,适用的法律依据更加不同,因此拆除违法建筑与征地拆迁在法律程序上不会有必然的交集,更不能让拆除违法建筑变成征地拆迁中最有力的辅助手段。

当然现实当中,拆违其实是很好的拆迁手段。被征收人被“违建”认定误导后,受了冤枉也很少去维权,这正中征收方的下怀。这也是我们需要警惕的地方。

【无证房不直接等于违法建筑,不能一律不予补偿】

无证房之所以会被认定为违法建筑而予以强拆,主要由于其房屋权属不明。如果没有房产证和建设工程规划许可证,房屋的合法性就可能会有问题。还有一点,无证房屋没有进行产权登记,物权未设立,只有等到权证办理完毕之后权利人才能取得完整的权利。

我国法律虽然并无明确规定期待权的相关权能,但就法理而言,权利人对无证房屋的期待权应当具有可转让性、可继承性。

因此,由于房屋的无证,会直接导致房屋不能有效的流转和继承,这至少在表面上形成了“违法建筑”。

但事实上,追其根源,我国房屋的无证,尤其是农村地区的无证房屋,其形成原因有历史、风俗习惯等影响。农村建房用地审批长期管理较松更加剧了无证房屋的大面积形成。在这样的情况下,对无证房屋一律不予补偿是不公平不合理的。

无证房屋至少有两种可能的情形,一是由于违规建设导致的无证房屋,二是由于其他原因导致的合法的无证房屋。而在进行无证房屋的拆除时,政府应当考虑到房屋的来源、建设时间、建设动机、居住利益和使用情况等5大因素来确定是否会予以补偿,同时在无证房屋拆除的过程中,更要严格遵守《行政强制法》《土地管理法》所规定的拆除程序,避免给当事人造成扩大化的财产损失。

而真正应当不予补偿的违法建筑仅仅是指违规建设的无证房屋。即指农民朋友在不满足建房条件,强行占据宅基地修建房屋以及未经审批且不满足农村集体经济组织规划,占据农村的耕地、基本农田等优质土地来修建房屋,这两类房屋都是属于违规违建行为,根据《土地管理法》的规定,对这类房屋政府将会进行拆除处理,且不会给予任何补偿!(高志鹏/文)

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