圣运法律顾问丨城里人来农村买房养老，这样的美梦能成真吗,农村人到城里买房好吗:今日拆迁法律话题

圣运法律顾问丨城里人来农村买房养老，这样的美梦能成真吗？

国人一直都有一个田园梦，渴望回归自然。许多城里人在退休后会选择到农村买房，享受田园生活。但是由于农村土地性质比较特殊，买卖合同的效力存在争议，如果涉及征地拆迁的话对于补偿款的归属就会产生较大的纠纷。那么这类买卖合同是否有效呢？

法律明确规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份有关，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。因此通常情况下，此类合同应当是无效的。

虽然原则上农村村民将宅基地上的房屋卖给城镇居民的合同是无效的，但是在实践中存在部分特殊情况，此时买卖合同是有效的，买方可以依据合同取得房屋所有权。买卖具体可能有效的情况有：

1、在买卖合同签订前或者签订时，此房屋所占的土地性质已经由集体土地转化为国有土地，那么在这种情况下该房屋买卖就不是农村村民和城镇居民之间的房屋买卖，而变为城镇居民之间的房屋买卖，此时买卖行为是自由的，可以认定为此买卖合同有效。

2.城镇居民与弄村村民签订买卖合同后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和本村集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。

3.买卖合同签订后，作为买方的城镇居民将自己的户口迁入房屋所在村，加入当地集体经济组织的，可以认定为房屋买卖合同有效。

4.买卖合同签字的买方如果其配偶或父母、子女是所购买房屋所在村的村集体组织成员，并且购房款是全家人出资，房屋用途也是一家人共同居住，村集体经济组织同意该份买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房，买卖房屋合同有效。

5.在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，房屋买卖合同有效。

除了以上几种常见情况外，农村村民和城镇居民间的买卖合同基本上是无效，对于无效合同的损失问题要看合同签订时双方过错比例来判断。律师提醒，对于特殊的买卖合同一定要了解清楚再签字，切不可抱着侥幸心理，否则可能会承受损失。

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内容审核：黄旭晖律师

来源：中国法院网-圣运法律顾问丨城里人来农村买房养老，这样的美梦能成真吗，

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