城中村改造怀揣暴富梦想，补偿却让人失魂落魄背后玄机在此！,城中村改造是怎么回事:今日拆迁法律话题

【表现形式各异、土地性质复杂，难寻统一标准依据】

城中村具有其特殊性。受到其历史来源、发展程度、周边环境、地理位置等诸多因素影响，不同情况的城中村，表现形式各异。

有的在近郊区，保留着传统农村面貌，仍有农田耕地；有的隐藏在繁华地段中，狭窄的街道、“握手楼”加上群租房与周边环境显得格格不入；有的保留着质朴的地名，其实早已改为楼房社区、并入街道办事处管辖。

这也就意味着，城中村的土地性质是复杂的。针对城中村改造，我们无法从法律层面找到统一的标准与规定。实施城中村改造，首先要确定其土地性质是国有土地还是集体土地。这样才能寻找到相应法律法规来指导改造工作。

如果是国有土地，还无需过多争议，有《国有土地上房屋征收与补偿条例》作为指导，改造或许将在法律的规管下进行，执行类似旧城区改建等项目的征收程序。但是，如果其土地性质仍为集体土地，则只能参考各地区制定的地方规定，或是用其他方式推动改造。

在农村集体土地征收中颇为重要的《土地管理法》，对城中村改造的帮助并不大。因为城中村村民最为关心的，应该是家家户户都盖起的二、三层小楼，向“蚁族”们出租的栖身之所，而不是村里那所剩无几或消失殆尽的耕地。房屋价值补偿才是切身利益。

若是城中村所在地区并无针对城中村房屋征收补偿的专门规定，只按宅基地区位补偿价+重置成新价的模式给予补偿，改造令村民失魂落魄，也就不足为奇了。毕竟，农村房屋的拆迁补偿标准是显著较低的，根本不可能与相隔不远的新建小区相提并论。

【补偿、搬迁、拆房全靠协议，维权救济难上加难】

由于城中村改造暂无统一的法律规定，难寻法定的补偿标准。所以，此类项目并非一定要由市、县级人民政府作为主导，在某一法律法规或地方规定的轨道上推进房屋征收。

这样一来，在实践中就出现了不少以协议方式启动的城中村改造项目。圣运律师在代理过程中，也遇到过不少类似情况。

采取协议方式推动的城中村改造，可能由村委会或乡镇政府甚至是一些社会资本作为主体，与村民签订协议。协议内容整合代替了一般征收项目中，征收决定、补偿方案、补偿协议的功能。这份协议贯穿始终，如同木偶提线般牵动着村民的每一项权益。

村民签订了这份协议，就代表其认可支持改造项目、同意其中的补偿安置条件，并将按约定期限搬迁。有的村民碍于情面或是听信宣传，即使对补偿标准不满意，也要“随大流”“配合工作”签订协议。事后又感到后悔，希望能再谈补偿安置，还试图在搬迁期限最后用极端方式保住自己的房屋。

然而这些试图找“后悔药”的做法大多是徒劳的。

这样的协议，在法律中只能被划于普通民事合同的范畴。村民唯一的救济途径就是依法提起民事诉讼，请求人民法院判决合同无效或者撤销合同。但是，《合同法》中关于合同无效、可撤销合同的情形均有明确规定。诉讼请求能获得支持的几率有多高，着实不容乐观。

协议推动城中村改造，补偿标准、安置待遇、搬迁期限、房屋拆除……全靠协议说了算。村民维权救济难上加难，补偿安置待遇自然也十分不如意。

如遇此困境，村民还是应当及时咨询、委托专业律师分析情况，争取寻找到合适的维权方向，切勿过早过急签订补偿协议。

【村民上楼成居民，城市压力随即而来，生活转轨难适应】

城中村改造后，补偿标准令人满意，村民如期获得安置房、回迁房，全体上楼成了居民。这应当算是达到改造目的、收获圆满结局了。可是，留给村民的问题并未结束。

城中村成了社区，平房和小楼变成了高塔楼，但是村委会并未撤销，村集体原有的产业经营、收入分配等工作，仍需农村集体经济组织继续履行职责。居委会、村集体、物业公司共存，加之城市生活的压力，让村民很不适应。

以往，村民并不需要负担各项生活费用。上楼之后，村民要缴纳物业费，还要支付水、电、气、热等能源费用。

以往，家家户户盖起小楼，自己居住之余向外出租，可以获得一笔非常可观的收入。再加上传统农耕收入、村办企业年底的分红，生活完全有所保障。改造完成后，没有租金收入，也没有农田耕地，大多数条件一般家庭的村民就必须走上社会、自主就业，为今后的长远生计而继续打拼。

全新模式的城市生活方式、社区物业的管理体制……这些转轨将在改造完成后给村民带去很长时间的不适感。所以，城中村改造即使出现所谓的“圆满结局”，对于那些被改造的村民来说，真正完成“改造”，仍有很长的路要走。

最后，圣运律师想说的是，盼望城中村改造的村民们，将面对极为复杂的现实情况。城中村土地性质的交织缠绕，各地区制定的不同内容的地方法规，暗藏侵害村民权益风险的改造推动方式，补偿安置落实与生活方式转变带来的过渡期……这些都可能让村民感到改造并不如意，甚至顿觉失魂落魄。其实，城中村改造，无论适用什么样的法律与规定，采用什么样的方式推动，都应该将重点聚焦于满足村民居住需求以及对其日后生活的妥善安置。毕竟，多年前那些乡村整建制拆迁、村民一夜暴富的个案已经不会再发生。衷心希望每一个城中村村民都能早日住上窗明几净的安置房，同时也能得到妥善安置，有持续收入得以维持生活，真正确保“生活水平不降低、长远生计有保障”。（谢天泽/文）

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内容审核：罗娟律师

来源：中国法院网-城中村改造怀揣暴富梦想，补偿却让人失魂落魄背后玄机在此！，

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