被拆迁房屋价值的核心依据是“它”！具有法律效力的它不可小觑！:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 04:33 | 编辑:圣运律师 | 浏览:50

摘要：被拆迁房屋价值的核心依据是“它”！具有法律效力的它不可小觑！，“评估报告”是房屋价值认定的核心依据，房屋征收部门和被征收人均可对其提出异议，但实践中，多是被征收人提出异议，该异议也是不服补偿决定的主要原因。对评估报告的审查，主要依据为

　　“评估报告”是房屋价值认定的核心依据，房屋征收部门和被征收人均可对其提出异议，但实践中，多是被征收人提出异议，该异议也是不服补偿决定的主要原因。对评估报告的审查，主要依据为《征补条例》第19条、第20条规定以及住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》），但具体审查及效力认定，实践中有不同模式。

　　（1）坚持程序直接确定原则。实践中可分为以下两种。

　　①初步审查确定。根据《征补条例》第19条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。因此，审查重点应为是否依法保障了被征收人申请复核和鉴定的权利，如评估报告的送达方式、送达时间、评估机构是否对被征收人提出的疑问做出了说明解释、是否影响了被征收人正当申请复核和鉴定的权利等。如果被征收人没有申请复核和鉴定，应视为被征收人认可评估报告，如果被征收人提出了复核和鉴定，应推定依法作出的复核和鉴定结论为有效的。主要理由有两点：第一，评估报告在案件审理中仅作为证据使用，其具有较强的专业性，经过专业机构多重程序确认，其效力应当得到肯定；第二，在经过复议、鉴定程序后，评估报告具有合法的效力，并可以据此作出征收补偿决定。根据《评估办法》第22条的规定，被征收人对复核后申请鉴定的结论仍有异议的，按照《征补条例》第26条规定处理，即由房屋征收部门作出征收补偿决定。

　　②深入审查确定。除了审查程序外，还需深入审查影响评估报告合法性、正当性等因素。例如，其一，房地产价格评估机构的选定。评估机构的选定是否合法、公正，直接影响被征收人对评估报告的认同。根据《征补条例》第20条、《评估办法》第4条等规定，省级政府制定了具体办法的，在没有与《征补条例》及《评估办法》相抵触内容的前提下，直接适用相关规定即可。但目前仍有较多地区并未制定具体办法，实践中常因规定不具体、不明确而引发争议，如评估机构的初选办法，协商的时间限制，协商的具体表现方式，随机方式的具体表现等。一般而言，上述事项均应在补偿方案中予以确定，未在补偿方案确定的，则以是否可能侵害被征收人合法权益、客观条件是否允许为标准，确定其是否合法合理。其二，房地产价格评估机构与房地产估价师的资质，房地产价格评估专家委员会成员的资质和组成。作出评估的机构和成员，不具有相应的法定资质或条件，或者与房屋征收当事人有利害关系应当回避的，则从根本上可以否定评估结论的公正性或正确性。其三，评估的总体程序。评估机构是否严格按照《评估办法》确定的程序或步骤作出，对评估报告的公正性具有较大影响，因而评估报告的总体程序应纳入司法审查范围。

　　（2）坚持全面审查原则

　　即对评估报告所涉事项，从实体和程序上进行全面、深入的审查，以确保评估报告对被征收人的合法权益不造成侵害。在审查范围上，除了前述的程序审查外，还需审查各项实体性事项，如评估对象是否全面客观、评估时点是否为房屋征收决定公告之日、评估师是否实地勘察、评估方法的选择是否正确、是否考虑影响被征收房屋价值的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素，以及价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、重要参数选取、评估结果确定方式等事项。在审查程度上，存在两种做法：其一，初步审查。仅审查事项是否齐全，名目是否正确，形式是否符合等；其二，深入审查。全面审查评估报告每个事项的具体内容是否与客观相符、是否与法律规定相符等。

　　结合上述两种模式，较为合理的选择是将评估程序作为审查的重点，实体事项则作初步审查。在评估报告的效力认定上，则遵循两个原则。

　　第一个原则是程序推定的一般原则。即已经完成所有评估救济程序，且所有程序均无明显违法之处，已保障了被征收人合法的程序权利，则可推定评估报告具有效力。主要理由有：第一，评估报告具有极强专业性，且其性质主要为证据，司法机关应尊重专业部门的专业判断；第二，合法的征收项目需加快推进，一般不宜再次重复周期较长的评估程序。因此，评估报告仅存在部分程序上的瑕疵，不能完全否定其效力。一般而言，评估报告不侵害被征收人实体权益的，不宜否定评估报告的效力，具体应区分不同情况。一是完全不影响评估结论的瑕疵，可以认定评估报告的效力，但应明确指出所存在的瑕疵；二是可能影响评估结论的瑕疵，可以采取补救措施的，则根据补救后情况认定；不能采取补救措施的，则不认定评估报告的效力。需要注意的是，对于评估报告有重大程序违法问题，如评估机构的选择程序不合法、评估人员不具有资质等，即使完成所有的评估救济程序，也不宜肯定其效力。

　　第二个原则是特殊情况实体审查的例外原则。对于评估报告明显存在与事实不符之处且直接影响评估结论的公正性，如评估对象明显遗漏、评估时点明显错误、评估结果明显低于市场价值等情形，则需对评估报告的实体事项进行审查。需要注意的是：第一，由于实体审查属于例外情形，被征收人已充分行使程序救济权利的，应承担证明符合实体审查启动条件的责任；第二，实体审查仅作初步审查，仅针对被征收人提出异议的部分进行审查，且审查程度限于明显性、非专业性事项。

　　本文节选自《法律适用》2017年03期

　　作者：章文英（最高人民法院行政审判庭法官）