业主买的房产被抵押或查封无法办理过户怎么办,房产证被房主抵押了不能过户怎么办:今日拆迁法律话题

买了被抵押、被查封的房子，无法过户怎么办？如果遇到这种情况，业主可以采用哪些方式维护自身合法权益呢？

一、购买的房产被抵押或查封怎么办？

1、房产被抵押

（1）卖方在合同约定的履行期限届满时仍未按约定解押，致使买方无法办理房屋所有权转移登记的。买方可向法院起诉请求解除合同，并要求卖方承担相应违约责任的，法院应予支持。

（2）卖方在合同约定的履行期限届满时仍未履行解押义务，致使买方无法办理房屋过户，而买方要求继续履行合同办理过户手续的，买方要准备好资金代卖方清偿债务解除抵押。如果买方不能代为清偿债务，对其要求过户的诉求，法院不支持。

2、房产被查封

（1）依照《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，一般认为被查封房屋买卖合同本身是有效的，但解除查封前禁止过户。

（2）处理被查封房屋买卖合同方法，原则上同被抵押的房屋相同，能及时解决查封问题，房屋买卖合同可以顺序履行。解决不了，导致合同目的无法实现，可以追究卖方的违约责任。

二、对于此类纠纷应如何预防？

1、一般情况下，出售已被司法查封的房屋价格低于市场价，很多买家在低价的诱惑、中介的诱导下，在未对房屋权属、查封、抵押等情况进行审查的情况下便匆匆忙忙签订合同，支付首付款。最终，涉案房屋可能因仍被查封而无法过户，卖方也可能已将房款挪作他用，丧失返还能力。京云房产律师团认为，购房者在签订房屋买卖合同前应当查看最新的不动产登记信息，审查交易房屋的权属、抵押及查封情况，对于处于抵押、查封状态的房屋，谨慎购买。

2、京云房产律师团提示您，房屋买卖属于大宗商品交易，具有标的额大、过程烦琐、交易时间长等特征，极易产生纠纷，买方在购房时应该认真审查房屋的权属、他项权及是否限制交易等情况，切勿受低价房的诱惑，轻易进行交易。交易出现纠纷应及时咨询专业房产律师，避免损失扩大。

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