企业拆迁中无形资产补偿及律师建议 -北京圣运律师事务所

企业拆迁中无形资产补偿及律师建议

发布时间：
2018-07-31 09:38:51
作者：
圣运律师
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无形资产指没有物质实体，但能为企业或所有者长期带来收益的资产。我国《企业会计制度》的定义是：无形资产，是指企业为生产商品或者

企业拆迁中无形资产补偿及律师建议

无形资产指没有物质实体，但能为企业或所有者长期带来收益的资产。我国《企业会计制度》的定义是：“无形资产，是指企业为生产商品或者提供劳务、出租给他人、或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。”无形资产与有形的固定资产、流动资产一样，是企业的财富，是企业创造商品、获取利润的手段。它是企业拥有的一种特殊权力的象征，有助于取得高于一般利润水平的收益。目前在企业拆迁中对于企业无形资产的补偿还存在很大的争议。

【前言】

无形资产指没有物质实体，但能为企业或所有者长期带来收益的资产。我国《企业会计制度》的定义是：“无形资产，是指企业为生产商品或者提供劳务、出租给他人、或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。”无形资产与有形的固定资产、流动资产一样，是企业的财富，是企业创造商品、获取利润的手段。它是企业拥有的一种特殊权力的象征，有助于取得高于一般利润水平的收益。目前在企业拆迁中对于企业无形资产的补偿还存在很大的争议。目前包括物权法在内的法律法规对企业拆迁补偿（特别是无形资产损失）都没有作出具体规定，这使企业拆迁补偿陷入无法可依的困境。但是企业长期经营形成的品牌价值确实存在，搬迁后必然造成这样长期积累的知名度受损。目前实践中是协商补偿或者用有形损失的充足补偿来弥补。

【案例回顾】
２００８年１月４日福建省泉州市迎宾馆周边整治区征地拆迁安置工作领导小组下达的一张“拆迁告知书”。李某经营了２７年的泉州A纺织印染有限公司（以下简称A公司），就在拆迁红线内。拆迁告知书上写明的拆迁原因是，“东海片区系我市‘一二三四’城建总纲中的‘三片’之一，是泉州今后的行政、文化和商贸中心。”协议拆迁期限定于２００８年１月５日至２月５日。2007年１２月２８日，丰泽区政府派人给A公司送来了拆迁安置补偿方案。2008年１月４日下达了拆迁告知书，要求企业在一个月内签协议。随后，政府相关部门还口头通知企业，要求５月２１日前搬迁。拆迁告知书下发后的几天，A公司就被告知政府无法安排安置地。A公司生意很红火，生产的产品在欧美国家销路很好。一旦拆迁，供需链条就会断掉，企业的生存就将成为重大问题。且A公司交纳了土地出让金，使用年限为５０年。2007年１２月５日出台的《东海片区征收工业用地补偿安置方案》列出：补偿的项目包括地上建筑物补偿、设备补偿、土地补偿。此外，搬迁补助费用按合法建筑面积６元／平方米计算，拆迁造成工厂停产、停业的补偿费用，按照拆迁合法建筑面积１２元／平方米•月计算；一次性给予９个月的补偿。政府的安置补偿方案只是对A公司的有形损失进行补偿，对无形损失的补偿没有具体规定。然而一旦拆迁，A公司长期积累的供销网络就要中断，企业的生产能力、技术力量、市场份额要受影响。而且员工在企业服务多年，企业必须向他们支付巨额的安置费用。按照目前的补偿标准，A公司最多能拿到１亿元补偿，而A公司搬迁的的成本是２亿元，这点补偿根本无法弥补A公司的损失。

【案例剖析】
企业获取的利润不仅要依靠有形资产创造的加工利润或有形资产商品的贸易利润 ,更要依赖无形的超额利润。企业的无形资产可以分为四类:知识产权类、契约权利类、关系类、综合类。企业拆迁导致无形资产损失程度最大的为契约权利类、关系类和综合类无形资产。企业拆迁后搬迁至别处 ,在原有范围内全心经营的客户群可能会有一部分继续追随 ,但是大部分会随着追随成本的增加而丧失，品牌效用也会随之降低，而在重建厂址范围内重新建立良好的商誉有很大的风险。健全的供销链和良好的供销网络对于企业来说也是至关重要的，企业拆迁导致了这些无形资产的损失，重新建立不仅需要花费时间、成本，而且形成稳定的网络和健全的链条后。由于交通便利程度、供销距离等不确定性因素，往往导致运营成本高于从前。

人力资源的流逝，是企业拆迁导致的另一项无形资产的损失。在得知企业拆迁消息后，企业内部的人力资源将会发生变化，一般技能的工人可能自愿选择去留，企业可在新建后重新招聘，较为容易。而技术工人对比“去和留 ” 的成本，发现若辞职离开，可以很容易在别的企业找到新的工作直接上岗，若留下，跟随现有企业搬迁，则需要冒停工损失的风险，尽管企业为了挽留他们会给予一定的补贴，但搬迁后的企业是否能够比现在企业的效益更好却是一个不确定因素，而且搬迁后企业的地点交通方便程度也是他们考虑的重要因素。而技术工人对于企业来说是提高竞争力的一个重要因素，这类工人往往比较稀缺，培训一般工人成为技术工人需要高额的培训费用和大量的时间，失去熟练工人对拆迁企业来说无疑是雪上加霜。

一般来说，工厂搬迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可分为三个阶段，即：搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升（搬迁准备阶段），上升至最高值（搬迁阶段），然后从最大值逐渐下降至零（搬迁后生产恢复阶段）。

然而物权法规定，为了公共利益征收单位、个人的房屋及其他不动产，必须保障被拆迁居民的生活居住水平不下降，但对被拆迁企业的生存和权益保障没有作出具体规定，目前各地补偿标准不一。现实中，很多本来生意红火的企业因为拆迁而倒闭，并引发纠纷。

【律师观点】

城市房屋拆迁十分复杂，企业在面临拆迁时，应该积极寻求专业律师的咨询与帮助，必要时聘请相关律师为其提供专业的律师服务。而律师在企业拆迁法律服务中应当做到以下几个方面的工作：

一、收集相关证据：
1、审查企业的土地或者房屋租赁合同，以便确定企业使用土地或者房屋合法性问题；

2、向拆迁方了解征地批文、建设项目的立项批文、建设规划许可证、拆迁方案、拆迁许可证等相关拆迁征地批准文件，这些文件可以确定拆迁征地项目的合法性问题；

3、审查企业的营业执照、纳税情况、企业员工合同、企业对土地或者房屋投入的其他相关单据，为制作企业拆迁补偿方案提供依据。

二、制作拆迁损失报告

1、协助企业制作《地上物动迁调查表》；

2、根据需要邀请企业方评估公司对地上物及固定资产进行评估；

3、协助企业制作《拆迁损失报告》；
拆迁损失报告必须既有事实依据也有法律政策依据，以做到合情合理，有理有据，这样才能在拆迁谈判中说服对方当事人，而不是一味“狮子大开口”，造成拆迁补偿谈判陷入困境。

三、拆迁补偿安置谈判协商

1、代表企业与拆迁实施单位经办人协商；

2、合理反映企业的损失及要求；

3、监督拆迁程序的合法；
谈判过程中要“求同存异”，对于拆迁双方没有争议的问题先固定下来，双方有争议的问题各自提出自己的依据和理由，逐步缩小差距，最终达成一致。

四、参与诉讼和裁决

1、参与企业与租赁方的承租合同纠纷案件；

2、参与企业与拆迁人之间的裁决会及听证程序；

3、根据需要向人民法院提起行政诉讼；
诉讼和裁决过程中随时都穿插着与对方当事人的协商，但是，只有律师有效把握对方的软肋，比如程序或者项目的不合法等问题，才能在协商中增加自身的筹码。

五、签订拆迁补偿安置协议

1、审查拆迁补偿安置协议是否对企业存在不利；

2、监督拆迁补偿安置协议的有效履行。
律师注意审查协议双方的签订主体，违约责任等条款，以确保协议不会使委托人陷入被动。

律师在企业拆迁法律服务中的工作是多方面的，既包括非讼阶段，也有可能到达诉讼阶段，因此，律师参与企业拆迁是包含上述五个方面的全面法律服务项目。

【相关延伸】
随着我国城市规模的不断扩大，以及对城市污染控制的要求越来越严格，使得越来越多的工厂需要搬迁。此外，因不少企业在不断扩大生产规模，当原生产场地达不到发展需求时，也需要搬迁。工厂搬迁，必须停止生产，必定给企业造成一定的损失。因工厂搬迁而造成的生产经营损失的评估，对于拆迁赔偿的计量以及企业搬迁的财务预算，都是十分必要的。工厂搬迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂搬迁的政府，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。

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