拆迁律师

案情介绍：从征收到强拆，征收部门始终未履行安置补偿职责

 

沈先生夫妇为浙江省某市某村的村民，在本村合法拥有一处房屋。该处房屋原为沈先生父母合法所有，后出具《证明》将该处房屋赠与沈先生使用、所有。征收部门为开展商圈建设项目将其纳入征收范围，并对征收土地方案及补偿安置方案进行了公告。由于补偿安置方案公告中确定的补偿标准较低，无法保证沈先生一家现有的生活水平，对此沈先生希望与征收部门协商采取一个合理的补偿标准，但是在两三次的协商沟通未果后，征收部门竟直接对沈先生的房屋实施了强制拆除行为。

沈先生在被强行占用土地后，也委托过其他律所，开展过信息公开、行政复议、行政诉讼等程序，虽然已经确定强拆行为违法，但是并没有落实房屋的赔偿工作。这让沈先生深感维权之路的艰辛，为了能够加快维权的效率，沈先生来到北京，经过打听比较，沈先生最终坚定地选择了圣运征拆律师团队助力自己维权。

启动程序：圣运律师以打促谈，助力委托人获偿四百多万

 

在接受委托后，秉持着专业极致的工作态度，圣运律师迅速响应，立刻组成办案团队，展开逐步研讨，确定完整的维权方案。为帮助委托人尽快取得补偿款，圣运律所特指派了主任级别的律师作为本案的主办律师为委托人服务。主办律师结合委托人先前的维权进程，制定了更适合沈先生的维权策略：

首先，由于沈先生的房屋在多年前已经被强制拆除，不便搜集其他证据对房屋的价值进行证明。此外，根据委托人先前开展的程序，征收部门实施强制拆除的行为已经被确认违法。而无论是申请征收部门履行安置补偿职责还是提起行政赔偿程序，都需要我方收集足够的能够证明委托人房屋财产价值的证据资料。因此，主办律师启动信息公开程序，向市政府等部门申请公开涉案地块房屋价值评估报告，在律师与委托人的共同努力下，得到了满意的答复。

其次，针对征收部门始终未对沈先生履行安置补偿职责的情况，主办律师依据评估报告中载明的金额向征收部门作出书面的安置补偿申请，指明根据征收部门作出的《安置方案》，本次征收补偿安置对象为在该村拥有有效住房，在该村有户籍或者有村集体经济组织成员资格的住户，沈先生夫妇作为在册户籍人口，理应得到妥善的安置。

但是，征收部门并未理会我方的履职申请，这令主办律师意识到，仅靠我们单方面表达希望沟通协商的诚意并不能奏效。为此，主办律师相继启动了行政复议程序及行政诉讼等程序，希望从多方面、多角度督促征收部门补偿委托人。

在圣运律师办案过程中，通过向征收部门的上级政府申请行政复议以及提起行政诉讼等维权方式，让征收部门意识到主办律师与委托人维权信念的坚定。同时，主办律师更是把握了征收部门同样也想解决问题，终止争议的心理，多次向征收部门表示我们愿意协商解决。最终经过主办律师与委托人的不断努力，征收部门终于表示出与沈先生谈判的想法。在谈判过程中，主办律师以评估报告为依据，详细列举出赔偿事项，并依靠自身多年在实践中的谈判经验，最终为当事人争取到了四百多万的补偿。

圣运律师法律评析

 

本案中，委托人在前期的维权过程中，已经确认行政机关强制拆除房屋的行为违法，因此，主办律师指出本案开展程序所围绕的中心是为委托人争取合理的补偿或赔偿。但是由于房屋已经强拆，委托人缺少证明房屋及附属物价值的证据资料，圣运征拆律师指出，可通过申请公开评估报告，以此作为补偿的依据。

在行政诉讼案件中，大部分案件需要行政机关承担举证责任，凡事总有例外，根据我国《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》，在行政赔偿诉讼中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据；因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。人民法院对于原告主张的生产和生活所必需物品的合理损失，应当予以支持；对于原告提出的超出生产和生活所必需的其他贵重物品、现金损失，可以结合案件相关证据予以认定。据此，如果我们在提出行政赔偿请求时，应提供证据证明存在损害，对于房间内存放的贵重物品，我们更应举证证明，否则很难得到法官的认可。

而在强拆案件中，由于房屋及附属物遭到损毁甚至丢失，被拆迁人很难找到充足的证据资料，那么评估机构在房屋征收过程中的作出的评估报告就显得尤为重要。被拆迁人可以通过信息公开向征收部门申请查阅相关评估报告，以此作为申请补偿或者赔偿的依据。当然在圣运征拆律师的其他办案过程中，在房屋被强拆的情况下，圣运律师还会根据情况协助委托人准备资料去公证处制作《公证书》，以此证明室内存放的物品种类及损失情况。

圣运提示

在本次案件中，主办律师除了依据评估报告列明委托人应得到补偿的事项，所为我们所求补偿内容的重要依据，主办律师精湛的谈判技巧也起到了尤为关键的作用。因此，圣运律师提示大家，满意的拆迁补偿一般是谈出来的，不是法院判出来的，这要求大家时间尽量抓住拆迁前期与征收部门谈判，尽量在律师的指导下参与谈判，毕竟律师能够结合拆迁活动的合法性，征收项目的不同给予大家关键提示。