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圣运普法:棚户区改造项目和商业开发项目到底有什么区别?

  • 发布时间:

    2019-11-22 15:05:12
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我们常说政府征收应当基于公共利益的目的,这就潜在地说明了征收拆迁带有一定的强制性。然而来圣运律所咨询的委托人常常说,我听说我

      我们常说政府征收应当基于公共利益的目的,这就潜在地说明了征收拆迁带有一定的强制性。然而来圣运律所咨询的委托人常常说,我听说我们那个地方要建商品房,补偿这么低我们不是吃亏了吗?

 

      现实中房屋、土地被政府以公共利益的名目征收拆迁,随后商品住宅楼却在被征土地上拔地而起。那么政府征收和商业拆迁有何区别?又该如何区分政府征收和商业开发呢?

 

    《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确指出,只有为了公共利益的需要,才能够强制征收房屋。如此一来,房屋强制征收的适用范围就变得简单而明晰:只有在公共利益需要的范围内,政府才能行使房屋强制征收权。

 

      圣运律师认为,可从以下几个方面简单的区分,棚户区改造与开发商用地。

 

性质不同

棚户区改造

棚户区改造是政策性项目,是由行政职权支撑的征收拆迁行为。

商业开发用地

开发商用地更多的是盈利性开发,是开发商与被拆迁人之间的私权协商和交易。

 

       值得注意的是:棚户区改造项目中,被拆迁人很容易混淆对自己土地房屋的征收拆迁到底是开发商的盈利行为,还是政府的政策性改造?

 

       也基于这样的模糊界限,在实践中,很多征收方以“棚改”之名,行商业开发之实,严重侵害了被征收人的合法利益。

 

主体不 同

棚户区改造

根据相关法律规定,只有市、县级以上人民政府有权组织实施征地拆迁。比如:征收拆迁公告、征收拆迁补偿方案等必须是市、县人民政府盖章;征收补偿协议也必须由市县政府相关人员与被征收人签订。

商业开发用地

开发商用地,是开发商个体实施,行政权力并不介入。与被征收人的协商谈判也只是民事主体之间的合同或协议谈判,偏重遵循自愿、自主的公平交易机制。

 

       需要注意的是,如果开发商要开发、占用、租赁集体土地的,则会涉及与村集体的协商谈判,对集体土地的对外租赁、使用,则需要通过召开村民大会等程序进行。

 

 

补偿不同

棚户区改造

法律规定,为了公共利益的需要,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

因此,只要征收方对土地房屋实施征收拆迁,就必须要给予被征收人足额、合理的补偿利益,且要遵循“先补偿后搬迁”的拆迁原则,以保障被征收人的权益。

商业开发用地

开发商因个体用地而实施房屋的拆除,需要与被拆迁人公平协商交易,遵循的是市场买卖交易的规则。相对于政府征收有更多的谈判余地和提高补偿的余地。

救济方式不同

棚户区改造

被征收人的补偿利益偏低或者房屋被强拆、偷拆,征收程序不合法侵害了被征收人的权益的,被征收人可以通过行政复议、行政诉讼等方式进行维权救济。

商业开发用地

开发商与被征收人签订用地或房屋租赁买卖等民事合同的,如若开发商不履行约定,相对方(即土地或房屋的权利人)则主要通过民事诉讼程序解决。当然,也可通过仲裁、协商、调解等方式解决。

 

      另外被征收人也可以从项目的立项、建设用地规划许可证、建设工程建设规划许可证、国有土地使用权证或出让合同以及施工许可证等方面入手,全面考察征收项目是否为公共利益之需。

 

      特别是征收项目的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,此两证是针对被征收房屋所在区域土地如如何进行利用的具体审批文件,通过审查两证内容,就可以一目了然地看出房屋征收后实施的项目是否为公共利益之需。

 

      以上仅是对开发商用地与棚户区改造简单的区别,实践中还需具体情况具体分析。

 

      圣运律师提醒大家:随着城镇化进程的加快,各地对棚户区的改造都加大了力度。被征收人一定要区分到底是棚户区改造,还是开发商的商业开发,如果遇到以“棚改”之名,行商业开发之实的现象,及时采取复议、诉讼维权措施,保护自己的补偿利益。

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